三島市松本の土地価格相場【2026年版】特徴と今後の見通し

三島市松本の土地価格相場は、2018〜2023年の取引9件のうち計算に使った8件を2026年の水準に直した目安で坪単価約20.0万円（1㎡あたり約6.1万円）です。最後の取引が2023年のため、過去の取引から出した目安で、その後の松本の値動きは入っていません。

三島市松本（まつもと）は、市の南部、中郷地区にある町で、狩野川と大場川の合流点の北側に位置します。明応3年（1494年）ごろの記録に「松本ノ里」、永禄2年（1559年）ごろの北条氏所領役帳に「松本郷」の名が見える古い地名です。江戸時代には上・下の松本村に分かれ、明治22年（1889年）に中郷村の一部となりました。

松本の土地価格相場

2026年の水準に直した目安は坪単価約20.0万円（1㎡あたり約6.1万円）で、取引当時の中央値は坪単価約17.4万円です。

「2026年の水準に直した目安」は、各取引の坪単価を、三島市全体の土地の取引価格の動き（年約2.5％の上昇）に合わせて2026年1〜3月の水準に引き直してから出した中央値です。取引の時期が古いほど、取引当時の価格との差は大きくなります。査定額と比べるときは、この目安の数字をお使いください。松本は、相場の計算に使った取引がいずれも2023年以前のもので、2026年の水準に直す幅が大きいため、取引当時の価格との差が約1割になっています。

対象は、2018年1月〜2026年3月の公表データにある松本の土地の取引9件のうち、相場の計算に使った8件です（取引の時期は2018年7〜9月から2023年10〜12月まで）。2021年以降の相場の計算に使える取引が5件に満たないため、2018年1月からの取引で計算しています。除いた1件は、調停・競売などによる取引（2019年7〜9月）です。

相場の計算に使った8件のうち3件は580〜1,800㎡の広い土地の取引で、坪単価は取引当時で約5.6〜16.5万円でした。このうち約5.6万円の1件は、坪単価が特に低い取引です（町の2015年以降の取引の中央値の3分の1未満。公表データでは都市計画の区分が市街化調整区域の土地で、特殊な事情の記載はないため、そのまま計算に含めています）。また、580㎡・1,800㎡の2件は、公表データで地域の区分が「工業地」の取引です。ほかの5件（120〜240㎡）は約8.3〜32.1万円で、5件のうち3件は約29.8〜32.1万円です。市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされている区域です。広い土地は坪単価が低くなりやすいため、一般的な広さの土地の査定額と比べるときは、下の「取引事例から見える松本の特徴」にある取引一覧で広さの近い取引もあわせて確かめてください。

グラフは、松本・三島市・静岡県の土地の取引価格（坪単価）を、その年までの3年間の取引の中央値（3年移動中央値）で表したものです。たとえば2025年の値は、2023〜2025年の取引の中央値です。取引当時の価格で、2026年の水準に直していないため、上の相場の数字とは一致するものではありません。

三島市全体では、2020〜2022年の29.4万円/坪から、2023〜2025年は32.4万円/坪になっています（約10％の上昇。件数は232件・212件）。一方、松本の取引は、特殊な取引を除くと3年間で2〜11件で、件数の少ない年もあるため、上昇・下落の傾向として読み取るには足りません。

取引事例から見える松本の特徴

土地の価格は、同じ町の中でも、形や広さ、面している道路の条件によって変わります。町の取引の特徴を知っておくと、不動産会社が示した査定額の根拠を確かめる手がかりになります。

不動産業界では、土地の売れやすさに影響する主な条件として、次の5つが挙げられます。

売却価格への影響は、下の記事で解説しています。

2020年12月17日 不動産業界で売却しやすいとされる土地の条件と三島市の需要の違い

相場の計算に使った期間（2018年1月〜2026年3月）の松本の取引は、次のとおりです。坪単価は取引当時の価格です。「相場の計算から除外」とある取引は、特殊な事情のある取引や坪単価が1万円未満の取引のため、相場の計算に使っていません（理由は取引時期の欄に記載）。

形状・面積・道路の条件ごとの傾向は、件数を増やすため、2015年以降の取引19件（特殊な取引を除く。2015年1〜3月から2023年10〜12月まで）で見ていきます。価格は取引当時のもので、2026年の水準には直していません。取引の時期や場所の違いも含まれます。件数の少ない区分や、坪単価が特に低い取引（町の2015年以降の取引の中央値の3分の1未満。この期間に2件：約4.0万円・約5.6万円）を含む区分は、平均が大きく動くため、幅をもってご覧ください。形状・道路幅・方位の比較では各区分の中央値でも比べ、平均と違う結果になる場合は、その小見出しで中央値を示しています。

土地の形状に対する土地価格相場の傾向

一般に、正方形や長方形の土地は建物を配置しやすく、売れやすいとされています。台形や不整形の土地は、建物の配置に工夫が要ることがあり、整形の土地より価格が低くなりやすいといわれます。

松本では、件数が3件以上の区分で比べると、整形の土地（長方形）の平均坪単価が、不整形の土地より高い結果で、一般的な傾向と同じ向きです（件数が少ない区分があるため参考）。

面積に対する取引価格の傾向

土地は広すぎても狭すぎても、買える人が限られることがあります。町で取引の多い面積・価格帯を知っておくと、売却を考えるときに役立ちます。

松本の2015年以降の取引19件（2015年1〜3月から2023年10〜12月まで）を、面積と価格で分けた件数は次のとおりです。

最も多いのは、面積150〜200㎡・価格1,500〜2,000万円の取引で、5件でした（うち3件は2015〜2019年の取引で、価格は取引当時のものです）。なお、取引の件数は、売りに出た土地の数にも左右されます。面積だけで見ると、150〜200㎡の取引が最も多く、19件中6件でした。

道路幅に対する土地価格相場の傾向

一般に、面している道路の幅が広いほど、日当たりや風通し、車の出し入れの面で有利になり、売れやすいとされています。

松本では、件数が3件以上の区分で比べると、道路幅が広いほど平均坪単価が高い結果で、一般的な傾向と同じ向きです（件数が少ない区分があるため参考）。

道路方位に対する土地価格相場の傾向

一般に、南側の道路に面した土地は、日当たりの良さから売れやすいとされています。

松本では、東側・北側が約29.2〜29.6万円と高く、最も低いのは南側（6件・約15.8万円）でした。一般的な傾向（南側が高い）とは異なる結果です。取引の時期や場所、面積の違いなどが影響している可能性があります。南側の6件には、450㎡以上の広い土地の取引が3件（うち2件は工業地）含まれます。また、坪単価が特に低い取引（約4.0万円・約5.6万円）は、2件とも南側の取引です。

査定額を見るときは、ご自身の土地の条件に照らして、こうした傾向も参考にしてください。

松本の立地と学区

松本の最寄駅は大場駅で、町の中心付近から直線で約1.9kmです。町内の場所によって、大場駅まで直線で約1.6km〜約2.4kmです。東海道新幹線の停まる三島駅までは、直線で約3.9kmです。いずれも直線距離のため、実際の道のりはこれより長くなります。

松本の学区は、小学校が三島市立長伏小学校、中学校が三島市立中郷西中学校です。通学区域は変わることがあるため、最新の情報は三島市の通学区域（小学校・中学校）のページでご確認ください。

松本の今後の見通し

土地の価格は、地価の動きや人口、災害リスクなどの影響を受けます。

三島市全体については、人口の減少などを理由に、2030年までに地価が下がると予想する見方もあります（下の記事で解説しています）。ここ数年の三島市全体の取引価格は上向いており、町によっても当てはまり方は違うため、長い目で見た市全体の見方の一つとして参考にしてください。

2026年10月3日 三島市の土地価格相場が2030年までに下降すると予想される3つの理由

人口の推移

松本の人口は、2026年1月31日時点で1,589人です。2007年1月31日の1,367人と比べると、16.2％増えています。同じ期間に三島市全体は9.2％減っており、松本は市全体と違って人口が増えています。

直近5年（2021年→2026年）では、松本は6.0％の減少、三島市全体は4.9％の減少です。

なお、2026年9月30日時点の松本の人口は1,593人です（三島市全体は103,143人）。

ほかの町の地価や人口の推移は、当社独自の三島市 地価・売却マップでもご確認いただけます。

松本の災害リスク

国と静岡県が公表している洪水浸水想定区域・土砂災害警戒区域を、国勢調査の松本の範囲と重ねて確認しました。

洪水浸水想定区域（想定最大規模の降雨が前提）によると、狩野川や大場川が氾濫した場合、松本では町の9割以上（ほぼ全域）が浸水すると想定されています。浸水深は主に0.5〜3mで、一部では最大5〜10mとされています。

浸水想定区域に入る土地は、購入を検討する方が慎重に確認することが多いため、売却時の価格の話し合いに影響することがあります。影響の大きさは、土地ごとの想定の深さや位置によって異なります。

土砂災害警戒区域・特別警戒区域は、松本の町内には指定されていません。

洪水浸水想定区域は、想定し得る最大規模の大雨で川が氾濫した場合の想定で、必ずそうなるというものではありません。同じ町内でも、土地の高さや川からの距離によって想定は変わります。また、下水道や水路から水があふれる内水氾濫は、この想定には含まれていません。

下のボタンで地図を開き、画面の上の欄に住所や地番を入れると、土地ごとの想定を確認できます。

三島市全体と比較した今後の見通し

これまで見てきたデータから、分かったことは次のとおりです。

松本には現在、地価の調査地点がなく、町の取引だけでは価格の上がり下がりを読み取るには件数が足りないため、町の価格の動きを直接示すデータは限られます。三島市全体の取引価格は上向いています。ただ、人口は2007年より増えているものの、直近5年（2021年→2026年）は6.0％減と市全体（4.9％減）より減り方がやや大きく、長い期間と直近とで動きが分かれているため、松本の今後の動きは見通しにくい状況です。

また、町の9割以上（ほぼ全域）に洪水浸水想定区域がかかっています。

なお、これは公表されている統計から見た松本全体の傾向です。個別の土地の価格は、形や広さ、道路の条件などによって変わるため、売却を考える際は、松本の特徴を理解した不動産会社に相談しましょう。

まとめ

この相場データの活用方法

相場だけでは個別の土地の売却価格は分かりませんが、不動産会社の査定額を比べる手がかりになります。次のように活用してください。

松本は最後の取引が2023年で、その後の取引がないため、近くの町の相場も、当社の三島市 地価・売却マップであわせて見ると参考になります。また、相場には広い土地や坪単価が特に低い取引が含まれるため、取引一覧で広さの近い取引もあわせて確かめると、査定額の見方が分かりやすくなります。

根拠の説明がないまま高い査定額が示された場合、売り出した後に値下げが必要になることもあります。査定額の根拠をきちんと説明できる不動産会社を選ぶことが大切です。