不動産業界で売却しやすいとされる土地の条件と三島市の需要の違い

土地の広さや向き、形状はその土地ごとに異なり、まったく同じ条件の土地は1つとしてありません。

そうした様々な土地がある中で、売却しやすい…つまり、人気があって高く売却できる土地に共通する条件があります。

しかし、関西と関東で食文化が異なるように、地域ごとで売却しやすい土地の条件には地域ごとで違いがあるのです。

実際に、不動産業界では一般的に「広い道路に面する土地ほど売却しやすい」とされていますが、三島市では4.0m以下の狭い道路に面する土地でも高く売却されているという意外な結果になりました。

このように、三島市でも売却しやすい土地の条件には違いがあるのです。

そのため不動産の売却を頼むとき、三島市の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの土地が安く売り出されてしまうことになりかねないのです。

事実、本来なら2,000万円で売却できた土地が、1,700万円でしか売却できないことも珍しくありません。

そこで不動産会社を選ぶ前に、お客様自身で地域の売却しやすい土地の条件を確認しておくことが大切です。

アイさん

不動産の専門知識のない、私にもわかるんじゃろうか?

たかの

はい!大丈夫ですよ。
このページでは、初めて不動産を売却する方でも簡単に理解できるように、不動産業界で売却しやすいとされる土地の条件と三島市の需要の違いをわかりやすく解説させていただきます。

駅近が売りやすい?

駅までの時間は不動産を購入したり、賃貸を借りたりする場合に、多くの人が一番に考える重要な条件です。

駅に近いほど商業施設や公共交通機関が整備され、利便性が高くなるからです。特に、車を持つ人が少ない都心部や利用客数多い駅では、この傾向が強くなります。

そのため、不動産業界では駅に近い土地ほど、売却しやすいとされています。

では、三島市でも駅近が売却しやすいのか見ていきましょう。

三島市でも同様に、通勤や通学の利便性から駅に近いほど高く売却しやすいという結果になりました。

下記の表から分かるように、三島駅は静岡県内にある駅(JR及び私鉄)でも、利用する人数が3番目に多い駅であるため、駅から5〜10分の土地だけでなく10〜20分の土地も高く売却しやすくなっています。

静岡県内 駅乗車人数ランキング
順位 2018年時点
1 静岡駅 60,332人/日
2 浜松駅 37,594人/日
3 三島駅 31,112人/日
4 沼津駅 20,829人/日
5 掛川駅 11,477人/日
6 藤枝駅 11,469人/日
7 熱海駅 11,753人/日
8 草薙駅 10,700人/日
9 清水駅 10,504人/日
MEMO
駅までの時間に対する土地価格相場グラフは国土交通省の不動産取引価格情報記載の三島市内における過去5年取引データ556件に基づき作成しています。また、駅乗車人数ランキングは静岡県庁のしずおか統計センター記載のデータに基づき作成しています。

土地の形は正方形が売りやすい?

不動産業界では正方形の土地は、建築設計プランが立てやすく、余分な建築コストを抑えられることから、売却しやすい土地とされています。

また、正方形には劣るものの、敷地を有効活用しやすいことから長方形の土地も一定の需要があります。

逆に不整形(旗竿地)や台形では、敷地を有効活用しづらいのはもちろん、ハウスメーカーなどの規格量産型住宅では不整形地に対応していない…つまり、家を建てられないことも多く、住まい選びの選択肢が狭まることから安くなります。

それでは、三島市はどの様な形状の土地が高く売却しやすいのか見てみましょう。

三島市では正方形より長方形の土地が高く売却しやすいという結果になりました。

江戸時代に宿場町として栄えた三島市であるがゆえの特徴だと考えられます。

江戸時代は、家の間口の広さ(道路面する長さ)で税金を決めていました。「間口税」といわれるものです。

間口が広くなると高い税金が課されたことから、節税対策として間口を極端に狭くし、奥行きの長い家を建てるようになりました。

そのため、土地価格相場の高い三島市の中心部は、長方形で間口の狭い土地が多くあります。

実際に「土地の形状に対する土地価格相場グラフ」で利用した三島市内における過去5年間の取引データ556件中で、320件の土地が長方形でした。

つまり、「長方形の土地の方が人気」というわけではなく、単に「長方形の広い土地を持っている人が多い」という理由で、長方形の土地価格相場が高くなっているということですね。

この影響を受け、三島市では長方形の土地でも高く売却しやすいという結果になりました。

MEMO
土地の形状に対する土地価格相場グラフは国土交通省の不動産取引価格情報記載の三島市内における過去5年取引データ556件に基づき作成しています。

売りやすい適度な大きさの土地とは?

土地の価格に大きな影響を与えるものは、土地面積です。

土地面積は広過ぎても、狭過ぎても、高く売却することはできません。

土地面積が広くなるほど土地代金が高くなり、土地面積が狭くなるほど建物レイアウトが制約を受けて建てにくくなるため、購入可能な人が少なくなります。

たとえば、200坪の土地を坪単価30万円で売ろうとした場合に、土地代金は6,000万円と高額になります。これでは、一般の方では購入することはできないですよね。

逆に、購入可能な人が多いほど、土地の需要が拡大することから、高く売却しやすくなります。

そこで、三島市ではどれくらいの面積が購入可能な人が多いのかを確認しておきましょう。

 土地面積に対する取引価格の傾向
450㎡超 2 4 4 3 5 7 13 4 5 16
〜450㎡ 2 1 1 5 1 1 1
〜400㎡ 2 3 3 3 1
〜350㎡ 4 2 4 3 6 5 2 1 3 2
〜300㎡ 4 1 3 9 6 2 4 1
〜250㎡ 1 8 19 20 27 7 8
〜200㎡ 1 10 44 66 33 11 6
〜150㎡ 6 14 31 30 16 5 2
〜100㎡ 8 12 9 7 3 1
〜50㎡ 11 3
〜500万円 〜1,000万円 〜1,500万円 〜2,000万円 〜2,500万円 〜3,000万円 〜4,000万円 〜5,000万円 〜6,000万円 6,000万円超

三島市では土地面積が200㎡程度(60坪)で、価格が2,000万円程度の土地取引が66件と最も多く行われています。

つまり、お客様にとって売却しやすい土地面積は200㎡程度(60坪)購入者にとって購入しやすい価格は2,000万円程度ということが分かります。

たかの

地域独自の売却しやすい土地面積が分かれば、お客様自身の土地が高く売却しやすいかどうか把握することができますね。

なお、土地面積は固定資産税納税通知書で確認しましょう。

MEMO
土地面積に対する取引価格の傾向表は国土交通省の不動産取引価格情報記載の三島市内における過去5年取引データ556件に基づき作成しています。

なお、この表は縦軸を土地面積・横軸を取引価格とし、1件の土地取引につき「1」と表示しています。

広い道路に面する土地が売りやすい?

前面道路幅(土地に面した道路の幅)によって建てられる建物の大きさが決まるため、広い道路に面しているかどうかも土地価格に影響を与えます。

前面道路幅が狭い土地では、大きな建物が建てることができないため、利用価値が下がります。

このことから、不動産業界では前面道路幅が広い土地ほど、高く売却しやすいとされています。

たかの

詳しくは、容積率という制限です。容積率とは敷地面積に対する建物の床面積の割合です。

この容積率は、前面道路幅の広さによって決まり、容積率が高いほど、大きい建物を建築できます。

例えば、住居系の用途地域内で、容積率の上限が200%と指定されている土地で考えてみましょう。

  • 前面道路幅が4.0mの場合
    4.0m×0.4(住居系の法定乗数)×100=160%
  • 前面道路幅が5.0mの場合
    5.0m×0.4(住居系の法定乗数)×100=200%

前面道路幅が4.0mしかない土地であれば、その土地の容積率は160%となります。

それに対し、前面道路幅が5.0mある土地であれば、その土地の容積率は200%となります。

このように、同じ地域内でも、前面道路幅によって容積率を上限まで有効利用できるか異なります。そのため、不動産業界では広い道路に面する土地ほど売却しやすいとされています。

では、三島市では、どうなのか見ていきましょう。

三島市では6.0m超の道路だけでなく、4.0m以下の道路に面している土地も高く売却しやすいという結果になりました。

三島市は、首都圏や周辺市町村にアクセスが良いことからベットタウンとして栄えてきました。

つまり、都心部と比べ住宅などの小さい建物が多く、容積率を上限まで利用した大きい建物を建てることが少ないのです。

そのため、不動産業界の一般とは異なり、三島市では4.0m以下の道路に面している土地でも売却しやすいのです。

MEMO
前面道路幅に対する土地価格相場グラフは国土交通省の不動産取引価格情報記載の三島市内における過去5年取引データ556件に基づき作成しています。

南側道路が売りやすい?

「日当たりの良い土地は?」と聞かれたら「南側道路の土地」と答える方が多いと思います。

南側に道路があるということで、すぐそばに建物が建てられることが無くなり、日当たりを確保しやすいからです。

そのため、不動産業界では南側道路の土地は需要が高く、他の方位と比べると価格は5〜10%高く推移することが一般的です。

それでは、三島市では南側道路が高く売却しやすいのか見てみましょう。

三島市では、どの方位でも土地価格相場に差が無いという意外な結果になりました。

それは、土地面積にゆとりがあることから日当たりを確保しやすいからです

実際に、三島市内における過去5年間の取引データ556件中で、234件の土地が200㎡超(60坪)以上でした。

そのため、道路方位に土地価格相場が左右されづらく、不動産業界の一般とは異なって、南側道路以外でも売却しやすいのです。

MEMO
道路方位に対する土地価格相場グラフは国土交通省の不動産取引価格情報記載の三島市内における過去5年取引データ556件に基づき作成しています。

まとめ

今回は、不動産業界で売却しやすいとされる土地の条件と三島市の需要の違いについて紹介してきました。

三島市でも、一般的な売れる土地の条件が基本的には当てはまるものの、実は「狭い道路に面している土地でも需要があり売却しやすい」など、下記4つの意外な違いが見られました。

  • 正方形より長方形の土地が売却しやすい
  • 土地面積が200㎡程度(60坪)で、価格は2,000万円程度が売却しやすい
  • 4.0m以下の狭い道路に面している土地でも売却しやすい
  • 南側道路以外の方位でも売却しやすい

さらに、三島市内の各地域を詳しく見ていくと、それぞれで独自の売却しやすい土地の条件があるのです。

そのため、不動産の売却を頼むとき、三島市で高く売却しやすい土地の条件をしっかり理解した不動産会社を選ぶ必要があります。

しかし、選んだ不動産会社が、高く売却しやすい土地の条件を知らない不動産会社だったとしても、不動産の専門知識を持たない一般の方にとって、提示された売却価格が全てのように感じてしまいますよね。

そのため、お客様自身の土地は売却しやすいのか、リサーチすることが大切です。

そうすることで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのか、不動産会社が信頼をおけるのかを見分けることができます。

適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却においてとても重要なパートナーになります。

不動産の売却を成功させるためにも、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。

三島市内の各地域について、地域の詳細な取引データから高く売却しやすい土地の条件をまとめていますので、そちらの記事もご覧下さい。

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