三島市の土地価格相場が2030年までに下降すると思われる3つの理由

「人口減少」「少子高齢化」「空き家問題」というキーワードをよく見かけるようになって10年が経ちました。日本の総人口は2009年から14年続けて減少しています。

この問題は、子育てと仕事のバランスが取れた地域として魅力のある三島市でも例外ではありません。

そして、この人口減少や空き家増加が三島市の土地価格相場を下降させると予想されます。

今回はそんな三島市の不動産売却で失敗しないために、土地価格相場が下降する3つの理由を深掘りしてみました。

アイさん

最近、近所でも空き家が増えているんじゃ。それが土地の価格と関係あるんじゃろうか？

たかの

このページでは、初めて不動産を売却する方でも簡単に確認できるように、これから先に土地価格が下がると予想される理由を、グラフを使って具体的に分かりやすく解説させていただきます。

現状と今後の見通しを知ることが、不動産の売却で失敗を防ぐための第一歩です。

三島市の人口は2030年までの10年間で、約1万人減少する

人口減少は日本全体の社会問題となっていますが、三島市も例外でないことがこのグラフを見て確認できます。

三島市の総人口は2005年（平成17年）の112,829人をピークに、それ以降減少を続けています。

国立社会保障・人口問題研究所によると三島市の人口は、2020年から2030年までの10年間で、約1万人減少すると発表されています。

さらに、2020年から2030年までに土地を買う中心年代である30歳代は1,800人減り、75歳以上の高齢者は3,100人増えます。

三島市の人口は1970年（昭和45年）から急速に増加して50年が経ちました。当時30歳代で購入した世代が50年経ち75〜85歳になり、一斉に不動産の売却を考える時期に来ています。

土地を買いたい若者が減り、土地を売りたい高齢者が増えるため、今は子育てと仕事のバランスが取れた地域としての魅力がある三島市でも、これから土地価格相場は下降していくでしょう。

MEMO

将来推計人口グラフは国立社会保障・人口問題研究所記載のデータ及び三島市の人口統計情報記載のデータに基づき作成しています。

グラフから三島市の持ち家新築着工戸数が減っていることが分かります。

前述の通り、土地を買う中心世代である30歳代が減っていることから、建物の新規需要も落ちています。

2018年時点で、三島市の空き家率は年々増加し全国平均を上回り14.4％、そして空き家総戸数は7,570戸となりました。すでに不動産は十分余っている状況が見えてきます。

これから、さらに人口の減少に伴い新築着工戸数の減少や空き家率の増加が予想されることから、土地需要は減少していくでしょう。

それでは、現在と1975年頃の三島駅周辺の航空写真から将来の土地需要が減少した三島市を想像してみましょう。

三島市の人口は、23年後の2045年に84,984人になることが国立社会保障・人口問題研究所で発表されています。これは1975年の89,805人とほぼ同じ人口なのです。

上の写真は、2022年現在の三島駅周辺の航空写真です。

現在は、隙間なく建物が建てられ土地利用密度は高いです。

しかし、1975年頃は現在と比べて建物が少なく、三島駅周辺でも畑や空き地が見られます。土地利用密度が低く、土地が十分余っていたことが分かります。

このように土地が余り、需要が減少すると土地価格相場も下降していくでしょう。

MEMO

新築着工戸数グラフは新設住宅着工統計記載のデータ、空き家率グラフは三島の統計2023記載のデータに基づき作成しています。また、航空写真は国土地理院の地理院地図を参照しています。

近年、ゲリラ豪雨をはじめとする猛烈な降雨現象が頻発しており、堤防が決壊して甚大な被害が発生する事例が増えてきていることから、土地購入者の災害への危機意識が高まっています。

特に土地は一生に一度の買い物です。「水害や土砂災害のリスクのある地域に住みたくない」と土地購入者の誰もが思っています。

そこで、土地購入者は必ず各市町村で公開されているハザードマップで災害リスクの有無を確認します。当然のことながら、ハザードマップで災害リスクがある地域を選ぶことはありません。

つまり、水害や土砂災害などの災害リスクがある地域では、土地相場価格が下降していくことが予想されます。

それでは、実際にハザードマップで危険が周知されていたにも関わらず、西日本豪雨で被災した岡山県倉敷市真備町では、公示地価がどのように推移したか確認してみましょう。

西日本豪雨は2018年7月に西日本を中心とした広い範囲で、多くの被害を及ぼした災害です。岡山県倉敷市真備町は豪雨で5,000棟以上が浸水、50名以上が亡くなるという、甚大な被害を受けた地域の一つです。

2010年から公示地価は緩やかに下降していましたが、被災後の2019年に大幅に下降していることが分かります。当時全国でも最大の下降率となりました。さらに、被災して4年経過した2023年現在でも公示地価は下降したままとなっていることが分かります。

具体的な倉敷市真備町各地域の西日本豪雨前後での公示地価の下降率は以下の通りです。