三島市玉川の土地価格相場【2026年版】特徴と今後の見通し

三島市玉川の土地価格相場は、2026年の水準に直した目安で坪単価約35.8万円（1㎡あたり約10.8万円）です。

三島市玉川（たまがわ）は、市の南部、中郷地区にある町です。境川の東岸に位置し、川の対岸は清水町玉川です。安貞2年（1228年）の文書に三嶋大社の社領「玉河郷」の名が見え、明治22年（1889年）に中郷村の一部となりました。

玉川の土地価格相場

2026年の水準に直した目安は坪単価約35.8万円（1㎡あたり約10.8万円）で、取引当時の中央値は坪単価約32.4万円です。

「2026年の水準に直した目安」は、各取引の坪単価を、三島市全体の土地の取引価格の動き（年約2.5％の上昇）に合わせて2026年1〜3月の水準に引き直してから出した中央値です。取引の時期が古いほど、取引当時の価格との差は大きくなります。査定額と比べるときは、この目安の数字をお使いください。玉川は、時期の古い取引ほど2026年の水準に直す幅が大きいため、取引当時の価格との差が約1割になっています。

対象は、2018年1月〜2026年3月の公表データにある玉川の土地の取引8件です（取引の時期は2020年1〜3月から2026年1〜3月まで。8件のうち4件は2020年の取引）。2021年以降の相場の計算に使える取引が5件に満たないため、2018年1月からの取引で計算しています。

グラフは、玉川・三島市・静岡県の土地の取引価格（坪単価）を、その年までの3年間の取引の中央値（3年移動中央値）で表したものです。たとえば2025年の値は、2023〜2025年の取引の中央値です。取引当時の価格で、2026年の水準に直していないため、上の相場の数字とは一致するものではありません。

三島市全体では、2020〜2022年の29.4万円/坪から、2023〜2025年は32.4万円/坪になっています（約10％の上昇。件数は232件・212件）。一方、玉川の取引は、特殊な取引を除くと3年間で1〜6件と少なく、1件の取引で線が大きく動くため、上昇・下落の傾向としては読み取れません。計算に使える取引がない期間は、線が途切れています。玉川の2017年・2018年の値は、坪単価の特に低い取引（約3.6万円）によるもので、町のほかの取引の水準とは大きく異なります。

取引事例から見える玉川の特徴

土地の価格は、同じ町の中でも、形や広さ、面している道路の条件によって変わります。町の取引の特徴を知っておくと、不動産会社が示した査定額の根拠を確かめる手がかりになります。

不動産業界では、土地の売れやすさに影響する主な条件として、次の5つが挙げられます。

売却価格への影響は、下の記事で解説しています。

2020年12月17日 不動産業界で売却しやすいとされる土地の条件と三島市の需要の違い

相場の計算に使った期間（2018年1月〜2026年3月）の玉川の取引は、次のとおりです。坪単価は取引当時の価格です。

形状・面積・道路の条件ごとの傾向は、件数を増やすため、2015年以降の取引9件（特殊な取引を除く。2016年1〜3月から2026年1〜3月まで）で見ていきます。価格は取引当時のもので、2026年の水準には直していません。取引の時期や場所の違いも含まれます。件数の少ない区分や、坪単価が特に低い取引（町の2015年以降の取引の中央値の3分の1未満。この期間に1件：約3.6万円）を含む区分は、平均が大きく動くため、幅をもってご覧ください。形状・道路幅・方位の比較では各区分の中央値でも比べ、平均と違う結果になる場合は、その小見出しで中央値を示しています。

土地の形状に対する土地価格相場の傾向

一般に、正方形や長方形の土地は建物を配置しやすく、売れやすいとされています。台形や不整形の土地は、建物の配置に工夫が要ることがあり、整形の土地より価格が低くなりやすいといわれます。

玉川では、件数が3件以上の区分で比べると、整形の土地（長方形）の平均坪単価が、不整形の土地より高い結果で、一般的な傾向と同じ向きです（件数が少ないため参考）。なお、正方形の土地（1件）の値は、坪単価が特に低い取引（約3.6万円）によるもので、町のほかの取引の水準とは大きく異なります。

面積に対する取引価格の傾向

土地は広すぎても狭すぎても、買える人が限られることがあります。町で取引の多い面積・価格帯を知っておくと、売却を考えるときに役立ちます。

玉川の2015年以降の取引9件（2016年1〜3月から2026年1〜3月まで）を、面積と価格で分けた件数は次のとおりです。

最も多いのは、面積200〜250㎡・価格2,000〜2,500万円の取引で、3件でした（件数が少ないため参考）。

道路幅に対する土地価格相場の傾向

一般に、面している道路の幅が広いほど、日当たりや風通し、車の出し入れの面で有利になり、売れやすいとされています。

玉川では、件数が3件以上の区分で比べると、道路幅6〜8m（4件・約31.0万円）のほうが、道路幅4〜6m（3件・約23.3万円）より平均坪単価が高い結果でした。ただし、道路幅4〜6mの区分には坪単価の特に低い取引が含まれるため、各区分の中央値で比べると、道路幅4〜6m 約33.1万円・6〜8m 約31.6万円です。道路幅による一定の傾向ははっきりしません。

道路方位に対する土地価格相場の傾向

一般に、南側の道路に面した土地は、日当たりの良さから売れやすいとされています。

この期間の玉川の取引には南側の道路に面した土地がなく、一般的な傾向（南側が高い）との比較はできません。玉川では、件数が3件以上の方位で比べると、方位ごとの平均坪単価の差は1割未満（約26.9〜28.6万円）と小さく、方位による傾向ははっきりしません。なお、東側の区分には坪単価の特に低い取引が含まれるため、各区分の中央値でも比べると、東側 約32.2万円・北側 約33.1万円で、大きな差はありません。

査定額を見るときは、ご自身の土地の条件に照らして、こうした傾向も参考にしてください。

玉川の立地と学区

玉川の最寄駅は三島田町駅で、町の中心付近から直線で約1.1kmです。町内の場所によって、三島田町駅まで直線で約700m〜約1.5kmです。東海道新幹線の停まる三島駅までは、直線で約2.2kmです。いずれも直線距離のため、実際の道のりはこれより長くなります。

玉川の学区は、小学校が三島市立南小学校、中学校が三島市立南中学校です。通学区域は変わることがあるため、最新の情報は三島市の通学区域（小学校・中学校）のページでご確認ください。

玉川の今後の見通し

土地の価格は、地価の動きや人口、災害リスクなどの影響を受けます。

三島市全体については、人口の減少などを理由に、2030年までに地価が下がると予想する見方もあります（下の記事で解説しています）。ここ数年の三島市全体の取引価格は上向いており、町によっても当てはまり方は違うため、長い目で見た市全体の見方の一つとして参考にしてください。

2026年10月3日 三島市の土地価格相場が2030年までに下降すると予想される3つの理由

人口の推移

玉川の人口は、2026年1月31日時点で557人です。2007年1月31日の578人と比べると、3.6％減っています。同じ期間に三島市全体は9.2％減っており、玉川の減り方は市全体より小さい結果です。

直近5年（2021年→2026年）では、玉川は3.5％の増加、三島市全体は4.9％の減少です。

なお、2026年9月30日時点の玉川の人口は556人です（三島市全体は103,143人）。

ほかの町の地価や人口の推移は、当社独自の三島市 地価・売却マップでもご確認いただけます。

玉川の災害リスク

国と静岡県が公表している洪水浸水想定区域・土砂災害警戒区域を、国勢調査の玉川の範囲と重ねて確認しました。

洪水浸水想定区域（想定最大規模の降雨が前提）によると、静岡県が管理する中小河川が氾濫した場合、玉川では町の約4割が浸水すると想定されています。浸水深は主に0.5m未満（大半は0.3m未満）で、一部では0.5〜3mとされています。

なお、三島市の洪水ハザードマップ（令和元年作成）は狩野川・大場川・来光川を対象としており、静岡県が令和7年（2025年）3月に指定した中小河川の浸水想定は含まれていません。中小河川の想定は、国土交通省の重ねるハザードマップで確認できます（静岡県も中小河川の洪水浸水想定区域を公表しています）。

浸水想定区域に入る土地は、購入を検討する方が慎重に確認することが多いため、売却時の価格の話し合いに影響することがあります。影響の大きさは、土地ごとの想定の深さや位置によって異なります。

土砂災害警戒区域・特別警戒区域は、玉川の町内には指定されていません。

洪水浸水想定区域は、想定し得る最大規模の大雨で川が氾濫した場合の想定で、必ずそうなるというものではありません。同じ町内でも、土地の高さや川からの距離によって想定は変わります。また、下水道や水路から水があふれる内水氾濫は、この想定には含まれていません。

下のボタンで地図を開き、画面の上の欄に住所や地番を入れると、土地ごとの想定を確認できます。

三島市全体と比較した今後の見通し

これまで見てきたデータから、分かったことは次のとおりです。

玉川には現在、地価の調査地点がなく、町の取引だけでは価格の上がり下がりを読み取るには件数が足りないため、町の価格の動きを直接示すデータは限られます。一方、三島市全体の取引価格は上向いており、人口の減り方も市全体より小さいことから、統計の上では、町全体の価格が大きく下がる兆しは今のところ見られません。

また、町の約4割に洪水浸水想定区域がかかっています。

なお、これは公表されている統計から見た玉川全体の傾向です。個別の土地の価格は、形や広さ、道路の条件などによって変わるため、売却を考える際は、玉川の特徴を理解した不動産会社に相談しましょう。

まとめ

この相場データの活用方法

相場だけでは個別の土地の売却価格は分かりませんが、不動産会社の査定額を比べる手がかりになります。次のように活用してください。

根拠の説明がないまま高い査定額が示された場合、売り出した後に値下げが必要になることもあります。査定額の根拠をきちんと説明できる不動産会社を選ぶことが大切です。