三島市塚原新田の土地価格相場【2026年版】特徴と今後の見通し

三島市塚原新田の土地価格相場は、2026年の水準に直した目安で坪単価約22.1万円（1㎡あたり約6.7万円）です。

三島市塚原新田（つかはらしんでん）は、市の東部、錦田地区にある町で、箱根山の西麓に位置します。東海道の箱根宿と三島宿の間に開かれた「坂五ヵ新田」の一つで、成立は元和年間（1615〜1624年）と伝わります。町の中心付近の標高は約146mと、三島駅付近（約40m）より100mほど高い位置にあります。

塚原新田の土地価格相場

2026年の水準に直した目安は坪単価約22.1万円（1㎡あたり約6.7万円）で、取引当時の中央値は坪単価約20.5万円です。

「2026年の水準に直した目安」は、各取引の坪単価を、三島市全体の土地の取引価格の動き（年約2.5％の上昇）に合わせて2026年1〜3月の水準に引き直してから出した中央値です。取引の時期が古いほど、取引当時の価格との差は大きくなります。査定額と比べるときは、この目安の数字をお使いください。

対象は、2021年1月〜2026年3月の公表データにある塚原新田の土地の取引14件です（取引の時期は2021年10〜12月から2025年10〜12月まで）。2021年1月以降の取引が5件以上あるため、この期間の取引で計算しています。相場の計算に使った取引には、面積が2,000㎡以上の広い土地の取引が1件含まれますが、この取引を除いて計算しても、相場はほぼ同じです。

グラフは、塚原新田・三島市・静岡県の土地の取引価格（坪単価）を、その年までの3年間の取引の中央値（3年移動中央値）で表したものです。たとえば2025年の値は、2023〜2025年の取引の中央値です。取引当時の価格で、2026年の水準に直していないため、上の相場の数字とは一致するものではありません。

三島市全体では、2020〜2022年の29.4万円/坪から、2023〜2025年は32.4万円/坪になっています（約10％の上昇。件数は232件・212件）。一方、塚原新田の取引は、特殊な取引を除くと3年間で1〜11件で、件数の少ない年もあるため、上昇・下落の傾向として読み取るには足りません。塚原新田の線は2018年から始まります（2017年は、その年までの3年間に計算に使える取引がないため）。

取引事例から見える塚原新田の特徴

土地の価格は、同じ町の中でも、形や広さ、面している道路の条件によって変わります。町の取引の特徴を知っておくと、不動産会社が示した査定額の根拠を確かめる手がかりになります。

不動産業界では、土地の売れやすさに影響する主な条件として、次の5つが挙げられます。

売却価格への影響は、下の記事で解説しています。

2020年12月17日 不動産業界で売却しやすいとされる土地の条件と三島市の需要の違い

相場の計算に使った期間（2021年1月〜2026年3月）の塚原新田の取引は、次のとおりです。坪単価は取引当時の価格です。

形状・面積・道路の条件ごとの傾向は、件数を増やすため、2015年以降の取引18件（特殊な取引を除く。2018年10〜12月から2025年10〜12月まで）で見ていきます。価格は取引当時のもので、2026年の水準には直していません。取引の時期や場所の違いも含まれ、件数の少ない区分は1件の取引で平均が大きく動くため、幅をもってご覧ください。

土地の形状に対する土地価格相場の傾向

一般に、正方形や長方形の土地は建物を配置しやすく、売れやすいとされています。台形や不整形の土地は、建物の配置に工夫が要ることがあり、整形の土地より価格が低くなりやすいといわれます。

塚原新田では、件数が3件以上の区分で比べると、形状による平均坪単価の大きな差は見られませんでした（約19.1〜19.7万円）。

面積に対する取引価格の傾向

土地は広すぎても狭すぎても、買える人が限られることがあります。町で取引の多い面積・価格帯を知っておくと、売却を考えるときに役立ちます。

塚原新田の2015年以降の取引18件（2018年10〜12月から2025年10〜12月まで）を、面積と価格で分けた件数は次のとおりです。

最も多いのは、面積300〜350㎡・価格1,500〜2,000万円の取引で、8件でした。なお、取引の件数は、売りに出た土地の数にも左右されます。面積だけで見ると、300〜350㎡の取引が最も多く、18件中14件でした。

道路幅に対する土地価格相場の傾向

一般に、面している道路の幅が広いほど、日当たりや風通し、車の出し入れの面で有利になり、売れやすいとされています。

塚原新田では、道路幅ごとの件数が少なく、道路幅による傾向ははっきりしません。

道路方位に対する土地価格相場の傾向

一般に、南側の道路に面した土地は、日当たりの良さから売れやすいとされています。

塚原新田では、件数が3件以上の方位で比べると、最も高いのは東側（5件・約21.1万円）で、最も低いのは北側（3件・約16.5万円）でした。南側の道路に面した取引は1件と少なく、一般的な傾向（南側が高い）と比べられるほどの件数はありません。

査定額を見るときは、ご自身の土地の条件に照らして、こうした傾向も参考にしてください。

塚原新田の立地と学区

塚原新田から最も近い駅は三島二日町駅で、町の中心付近から直線で約3.2kmです。町内の場所によって、三島二日町駅まで直線で約2.6km〜約4.4kmです。東海道新幹線の停まる三島駅までは、直線で約3.5kmです。いずれも直線距離のため、実際の道のりはこれより長くなります。

塚原新田の学区は、小学校が三島市立錦田小学校、中学校が三島市立錦田中学校です。通学区域は変わることがあるため、最新の情報は三島市の通学区域（小学校・中学校）のページでご確認ください。

塚原新田の今後の見通し

土地の価格は、地価の動きや人口、災害リスクなどの影響を受けます。

三島市全体については、人口の減少などを理由に、2030年までに地価が下がると予想する見方もあります（下の記事で解説しています）。ここ数年の三島市全体の取引価格は上向いており、町によっても当てはまり方は違うため、長い目で見た市全体の見方の一つとして参考にしてください。

2026年10月3日 三島市の土地価格相場が2030年までに下降すると予想される3つの理由

人口の推移

塚原新田の人口は、2026年1月31日時点で553人です。2007年1月31日の545人と比べると、1.5％増えています。同じ期間に三島市全体は9.2％減っており、塚原新田は市全体と違って人口が増えています。

直近5年（2021年→2026年）では、塚原新田は21.8％の増加、三島市全体は4.9％の減少です。

なお、2026年9月30日時点の塚原新田の人口は567人です（三島市全体は103,143人）。

ほかの町の地価や人口の推移は、当社独自の三島市 地価・売却マップでもご確認いただけます。

塚原新田の災害リスク

国と静岡県が公表している洪水浸水想定区域・土砂災害警戒区域を、国勢調査の塚原新田の範囲と重ねて確認しました。

洪水浸水想定区域（想定最大規模）は、塚原新田の町内にはかかっていません。

土砂災害については、塚原新田の一部の斜面地に急傾斜地の崩壊の土砂災害警戒区域が指定されており、その一部は土砂災害特別警戒区域です。土砂災害特別警戒区域では、建築物の構造や一定の開発行為について法令上の制限が設けられています（具体的な内容は静岡県・三島市にご確認ください）。

洪水浸水想定区域は、想定し得る最大規模の大雨で川が氾濫した場合の想定です。想定区域の外でも、浸水しないとは限りません。また、下水道や水路から水があふれる内水氾濫は、この想定には含まれていません。

下のボタンで地図を開き、画面の上の欄に住所や地番を入れると、土地ごとの想定を確認できます。

三島市全体と比較した今後の見通し

これまで見てきたデータから、分かったことは次のとおりです。

塚原新田には現在、地価の調査地点がなく、町の取引だけでは価格の上がり下がりを読み取るには件数が足りないため、町の価格の動きを直接示すデータは限られます。一方、三島市全体の取引価格は上向いており、人口も2007年より増えていることから、統計の上では、町全体の価格が大きく下がる兆しは今のところ見られません。

町内に洪水浸水想定区域はかかっていません（想定区域の外でも浸水しないとは限りません）。土砂災害特別警戒区域などに当たる土地は、建築の条件を含めて個別の確認が必要です。

なお、これは公表されている統計から見た塚原新田全体の傾向です。個別の土地の価格は、形や広さ、道路の条件などによって変わるため、売却を考える際は、塚原新田の特徴を理解した不動産会社に相談しましょう。

まとめ

この相場データの活用方法

相場だけでは個別の土地の売却価格は分かりませんが、不動産会社の査定額を比べる手がかりになります。次のように活用してください。

根拠の説明がないまま高い査定額が示された場合、売り出した後に値下げが必要になることもあります。査定額の根拠をきちんと説明できる不動産会社を選ぶことが大切です。