三島市加茂の土地価格相場|特徴と今後の見通しを解説

三島市加茂子育て世帯に人気のある住宅地です。

公園や歩道が広く整備されていて山田小学校が近く、毎日の通勤で三島駅や伊豆縦貫自動車道を利用しやすいため、子育てと仕事のバランスが取れた環境があります。

今回は、そんな加茂の不動産売却で失敗しないために土地の価格相場と地域の特徴をまとめてみました。

さらに、過去の土地相場価格の推移や人口の増減などから今後の相場の見通しを考察していますので、不動産を売却する際の参考にしてみてください。

アイさん

実際に住んでいても土地相場は分からないもんじゃな。詳しく教えてくれ!

たかの

このページでは「三島市加茂」の平均的な土地相場価格・過去の土地相場価格の推移・取引データから分かる特徴・今後の見通し確認することができます。

土地価格相場を知ることが不動産の売却で失敗を防ぐための第一歩です。

加茂の土地価格相場

2022年の静岡県三島市加茂における土地価格相場(平均取引価格)は坪単価32.6万円/坪(9.8万円/㎡)です。

相場

・土地価格相場 32.6万円/坪(9.8万円/㎡)

・平均土地面積 94.0坪(311㎡)

・平均駅距離 29.5分

 

土地価格相場は2年前に比べて3.3万円増(+11.2%)と上昇しました。

新型コロナウイルスの流行によりテレワークが普及したことで、子育てと仕事のバランスが取れた環境が見直されました。

この影響を受け、三島駅から徒歩30分程度かかる加茂でも、土地需要が増加し続落していた土地価格相場が反発したと考えられます。

MEMO

不動産の相場を把握するにあたり、チラシ広告や不動産サイトを利用して周辺で売出し中の不動産情報を調べるのは一般的な方法です。

しかし、売出し中の不動産情報は成約するまでに値下げや価格交渉を受けることがあります。つまり、売出し中の不動産情報では、最終的にいくらで成約するか分からないため誤差が大きいのです。

たとえば、2,000万円で売出し中の土地も、実際に成約したのは1,800万円だった…なんてことになれば土地価格相場は大きく変わります。

そのため、土地価格相場は国土交通省の不動産取引価格情報記載の加茂における過去10年取引データ36件に基づき算定しています。

取引事例から見える加茂の特徴

土地価格相場と合わせて加茂の土地取引の特徴を理解しておくことが大切です。

不動産の売却を頼むとき、不動産の専門知識を持たない一般の方にとっては、どういった理由で売却価格が決まるのかを知るすべが無いため、提示された売却価格が全てのように感じてしまいますよね。

しかし、依頼先によってその売却価格に300万円以上の開きがあるのは、不動産売却ではよくあることです。

本来なら2,000万円で売却できた土地が、1,700万円でしか売却できないことも珍しくありません。

実際に、不動産業界では一般的に「南側道路に面する土地が売却しやすい」とされていますが、加茂では東側や西側道路に面する土地が高く売却されているという意外な結果になりました。

そこで、不動産業界で売りやすいとされる条件と加茂の土地取引の特徴を比較して理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分けることができるようになります。

まず、一般的に不動産業界では、その土地の売却しやすさ…つまり需要の大きさには5つの条件があるとされています。

  1. 駅までの時間
  2. 土地の形状
  3. 土地の大きさ
  4. 面する道路の幅
  5. 面する道路の方位

この5つの条件が、どのように売却価格に影響してくるかについては、こちらのページで詳しく解説しています。

不動産業界で売却しやすいとされる土地の条件と三島市の需要の違い

たかの

不動産業界で売りやすいとされる5つの条件を確認したところで、過去10年の取引データから読み取れる加茂の土地取引の特徴を深掘りしていきます。

加茂における取引データは以下のようになります。

三島市加茂 土地取引価格一覧
価格 坪単価 面積 形状 幅員・方位
最寄駅 駅徒歩 取引時期
2,900万円 39万円 240㎡ 長方形 6.0m・南東 三島駅 30分 2022年
2,100万円 34万円 200㎡ 長方形 6.0m・南西 三島駅 30分 2022年
1,300万円 15万円 270㎡ 整形 4.0m・南西 三島駅 26分 2022年
2,200万円 33万円 210㎡ 長方形 6.0m・南東 三島駅 30分 2021年
1,800万円 36万円 165㎡ 正方形 6.0m・南 三島駅 30分 2021年
1,800万円 33万円 180㎡ 正方形 16.0m・北西 三島駅 28分 2020年
6,100万円 34万円 600㎡ 長方形  15.0m・北西 三島駅 28分 2020年
2,100万円 37万円 180㎡ 正方形  6.0m・南東 三島駅 28分 2020年
1,300万円 25万円 175㎡ 長方形  6.0m・南 三島駅 30分 2019年
6,600万円 24万円 900㎡ 整形 19.0m・北西 三島駅 26分 2019年
1,400万円 22万円 210㎡ 台形 8.5m・西 三島駅 30分 2018年
1,600万円 30万円 175㎡ 長方形  6.0m・南西 三島駅 30分 2018年
1,600万円 35万円 150㎡ 長方形 6.0m・西 三島駅 30分 2017年
2,500万円 33万円 250㎡ 長方形 6.0m・南東 三島駅 30分 2017年
2,400万円 40万円 200㎡ 長方形 9.0m・西 三島駅 30分 2017年
2,800万円 44万円 210㎡ 長方形 6.0m・西 三島駅 30分 2017年
2,300万円 35万円 210㎡ 正方形 6.0m・東 三島駅 30分 2016年
2,400万円 37万円 210㎡ 正方形 6.0m・西 三島駅 30分 2016年
1,500万円 32万円 150㎡ 長方形 6.0m・西 三島駅 30分 2016年
2,500万円 36万円 220㎡ 長方形 6.0m・南 三島駅 30分 2016年
2,500万円 39万円 210㎡ 正方形 6.0m・西 三島駅 30分 2015年
1,900万円 36万円 170㎡ 長方形 8.5m・東 三島駅 30分 2015年
2,600万円 41万円 210㎡ 正方形 6.0m・東 三島駅 30分 2014年
2,900万円 35万円 270㎡ 長方形 6.0m・南東 三島駅 30分 2014年
2,900万円 35万円 270㎡ 長方形 6.0m・南西 三島駅 30分 2014年
2,600万円 40万円 210㎡ 長方形 6.0m・西 三島駅 30分 2014年
2,600万円 40万円 210㎡ 正方形 6.0m・東 三島駅 30分 2014年
2,100万円 37万円 185㎡ 長方形 6.0m・南東 三島駅 30分 2014年
2,800万円 35万円 270㎡ 長方形 6.0m・北西 三島駅 30分 2014年
2億4,000万円 26万円 2,000㎡ 長方形 6.0m・南東 三島駅 30分 2013年
3,600万円 34万円 350㎡ 長方形 8.0m・西 三島駅 28分 2013年
2,300万円 37万円 210㎡ 長方形 6.0m・東 三島駅 30分 2013年
2,000万円 35万円 185㎡ 長方形 6.0m・北西 三島駅 30分 2013年
2,100万円 40万円 170㎡ 長方形 6.0m・南東 三島駅 30分 2013年
2,000万円 36万円 185㎡ 長方形 6.0m・南東 三島駅 30分 2013年
4,000万円 12万円 1,100㎡ 不整形 20.0m・南東 三島駅 30分 2013年
3,800万円 45万円 280㎡ 長方形 6.0m・南東 三島駅 30分 2012年
2,600万円 42万円 210㎡ 長方形 6.0m・南東 三島駅 28分 2012年
2,000万円 34万円 190㎡ 長方形 16.0m・南東 三島駅 23分 2012年
1,700万円 30万円 180㎡ 長方形 4.0m・西 三島駅 30分 2012年
4,100万円 26万円 510㎡ 長方形 6.0m・北東 三島駅 30分 2012年
2,000万円 38万円 170㎡ 台形 6.0m・北東 三島駅 30分 2012年

駅までの時間に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では駅に近いほど売却しやすいとされています。

しかし、加茂では駅に遠くても高く売却しやすいという意外な結果となりました。

この要因として、加茂には伊豆縦貫道「加茂IC」があり、駅から遠ざかっても車での利便性が低下しない地域だからです。

そのため、加茂では、「駅に近いほど高く売れる」といった不動産業界の一般的な傾向とは異なり、駅から遠い土地が売却しやすくなっています。

これは、三島市内の各地域の中でも稀な特徴ですので、しっかり確認しておく必要があります。

土地の形状に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では正方形や長方形の土地は、敷地を有効活用しやすいことから、売却しやすい土地とされています。

逆に不整形(旗竿地)や台形では、敷地を有効活用しづらいのはもちろん、ハウスメーカーなどの規格量産型住宅では不整形地に対応していない…つまり、家を建てられないことも多く、住まい選びの選択肢が狭まることから安くなります。

加茂でも同様に、正方形や長方形の土地が高く売却しやすいという結果となりました。

宅地造成によりきれいに区画された住宅地である加茂は、不整形(旗竿地)や台形の土地がほとんどなく、90%以上の土地が正方形や長方形です。

実際に、過去10年取引データ36件中、34件が正方形と長方形の取引となっています。

つまり、「正方形や長方形の土地の方が人気」というわけではなく、単に「正方形や長方形の土地を持っている人が多い」という理由で、正方形や長方形の土地価格相場が高くなっているということですね。

この影響を受け、加茂では正方形や長方形の土地が高く売却しやすいという結果になりました。

面積に対する取引価格の傾向

土地面積は広過ぎても、狭過ぎても、需要が少なくなります。

逆に、購入可能な人が多いほど、土地の需要が拡大することから、相場より高く売却しやすくなります。

 土地面積に対する取引価格の傾向
450㎡超 1 2 1
〜450㎡
〜400㎡
〜350㎡ 1
〜300㎡ 1 3
〜250㎡ 1 7 5
〜200㎡ 1 6 5
〜150㎡ 1 1
〜100㎡
〜50㎡
〜1000万円 〜1500万円 〜2000万円 〜2500万円 〜3000万円 〜4000万円 〜5000万円 〜6000万円 〜7000万円 7000万円超

加茂では土地面積が250㎡程度(75坪)で、価格が2,500万円程度の土地取引が7件と最も多く行われています。

つまり、お客様にとって売却しやすい土地面積は250㎡程度(75坪)、購入者にとって購入しやすい価格は2,500万円程度ということが分かります。

MEMO

この表は、縦軸を土地面積・横軸を取引価格とし、1件の土地取引につき「1」と表示しています。

道路幅に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では、土地が接する道路の幅は広いほど良いとされ、通行に便利な6.0m超の道路に面している土地が人気です。

しかし、加茂では6.0mの道路に面している土地が売却しやすという結果となりました。

その要因として、加茂は低層住宅が建ち並び、住宅地としての落ち着いた住環境を求める傾向が強いからです。

たとえば、道路幅が広いと車の交通量が増えて、騒音排気ガスで環境に悪影響が出たり、車が駐車しづらいといったデメリットが生じてきます。

そのため、住宅地としての落ち着いた住環境を求める傾向が強い加茂では、不動産業界では一般的な「道路幅が広いほど高く売れる」といった傾向とは異なる結果となりました。

特に、道路幅が16mある加茂中央道路付近の土地では、伊豆縦貫自動車道加茂インターチェンジ(加茂IC)が開通して交通量が大きく増加したため、この影響が土地価格相場に現れています。

道路方位に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では一般的に、日当たりや風通しが良くなることから、南側に道路がある土地は、他の方位に比べ売却しやすいとされています。

しかし、加茂では東・西側道路が高く売却しやすいという一般的な傾向とは異なる結果となりました。

その要因として、加茂では良好な環境を確保するため、地区計画というルールがあり、道路方位にかかわらず日当たりが確保しやすいからです。

たとえば、地区計画には隣地から1m以上、道路から2m以上距離をとって建物を建てなければならなかったり、高さ10m以上の建物は建てられないといったルールがあります。

このように、日当たりを確保しやすいルールがあることから、不動産業界では一般的な「南側道路が高く売れる」といった傾向とは異なります。

つまり、地域の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの東・西側道路の土地が安く売り出されてしまうことになります。

そのため、過去の取引事例から加茂の土地取引の特徴を理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分けることができるようになります。

MEMO

地区計画は、小規模な地域を対象に道路・公園・緑地などの建築物の用途や壁面の位置の制限・敷地面積の制限について、地区住民の意向を反映したきめ細かい計画を定め、良好な環境が確保されたまちづくりを進める制度です。

加茂の地区計画について、詳しくは三島市の公式サイトを確認下さい。

加茂の今後の見通し

土地には売りやすいタイミングというものが存在します。

もちろん、家庭によって人生プランは異なりますから、売りやすさだけで売却時期を決められるものではありません。

子どもの成長や仕事の変化など家庭内の事情を優先することも重要です。

しかし、タイミング次第で数百万円も売却価格に差が出てしまうこともあるのです。

そのため、売却を急ぐ必要が無いのであれば、高く売るために少し待つ、というのも不動産売却で得するための有効な手段になります。

そのためには、今後の見通しから売りやすいタイミングをお客様自身で把握しておくことが大切です。

たかの

ここでは以下の3つの統計推移から加茂の今後の見通しを深掘りして行きます。
  1. 過去31年間の公示地価の推移
  2. 過去16年間の人口推移
  3. 加茂の災害リスク

なお、三島市全体的に土地相場が2030年までに下降すると言われており、その根拠とされる3つの理由のうち2つが人口推移災害リスクです。

それぞれが、土地の価格にどのように影響してくるのかについては、こちらのページで解説しています。

三島市の土地価格相場が2030年までに下降すると思われる3つの理由

それでは、三島市全体と加茂の統計での違いも見比べながら、加茂の土地の売りやすいタイミングを一緒に見ていきましょう。

過去31年間の公示地価の推移

加茂の公示地価は下記の標準地において算出されています。

標準地

所在:三島市加茂50番6      地積:232㎡

用途:住宅           建物構造:木造

供給施設:ガス・水道・下水   接面道路:東・6.0m

駅からの距離:三島駅・2,600m   用途地域:第一種低層住居専用地域

加茂における過去31年の公示地価データは以下のようになります。

加茂 公示地価の過去の推移
㎡単価(円/㎡) 坪単価(円/坪) 前年比
1992年(平成4年) 175,000円/㎡ 578,500円/坪
1993年(平成5年) 165,000円/㎡ 545,400円/坪 -5.71% ⬇︎
1994年(平成6年) 155,000円/㎡ 512,300円/坪 -6.06% ⬇︎
1995年(平成7年) 148,000円/㎡ 489,200円/坪 -4.51% ⬇︎
1996年(平成8年) 146,000円/㎡ 482,600円/坪 -1.35% ⬇︎
1997年(平成9年) 143,000円/㎡ 472,700円/坪 -2.05% ⬇︎
1998年(平成10年) 141,000円/㎡ 466,100円/坪 -1.39% ⬇︎
1999年(平成11年) 136,000円/㎡ 449,500円/坪 -3.54% ⬇︎
2000年(平成12年) 130,000円/㎡ 429,700円/坪 -4.41% ⬇︎
2001年(平成13年) 126,000円/㎡ 416,500円/坪 -3.07% ⬇︎
2002年(平成14年) 123,000円/㎡ 406,600円/坪 -2.38% ⬇︎
2003年(平成15年) 120,000円/㎡ 396,600円/坪 -2.43% ⬇︎
2004年(平成16年) 112,000円/㎡ 370,200円/坪 -6.66% ⬇︎
2005年(平成17年) 102,000円/㎡ 337,100円/坪 -8.92% ⬇︎
2006年(平成18年) 96,000円/㎡ 317,300円/坪 -5.88% ⬇︎
2007年(平成19年) 95,000円/㎡ 314,000円/坪 -1.04% ⬇︎
2008年(平成20年) 97,000円/㎡ 320,600円/坪 +2.10% ⬆︎
2009年(平成21年) 97,000円/㎡ 320,600円/坪 ±0% ➡︎
2010年(平成22年) 97,000円/㎡ 320,600円/坪 ±0% ➡︎
2011年(平成23年) 97,000円/㎡ 320,600円/坪 ±0% ➡︎
2012年(平成24年) 97,000円/㎡ 320,600円/坪 ±0% ➡︎
2013年(平成25年) 97,000円/㎡ 320,600円/坪 ±0% ➡︎
2014年(平成26年) 97,500円/㎡ 322,300円/坪 +0.51% ⬆︎
2015年(平成27年) 98,000円/㎡ 323,900円/坪 +1.03% ⬆︎
2016年(平成28年) 99,000円/㎡ 327,200円/坪 +1.02% ⬆︎
2017年(平成29年) 100,000円/㎡ 330,500円/坪 +1.01% ⬆︎
2018年(平成30年) 101,000円/㎡ 333,800円/坪 +1.00% ⬆︎
2019年(令和1年) 102,000円/㎡ 337,100円/坪 +0.99% ⬆︎
2020年(令和2年) 102,000円/㎡ 337,100円/坪 ±0% ➡︎
2021年(令和3年) 102,000円/㎡ 337,100円/坪 ±0% ➡︎
2022年(令和4年) 102,000円/㎡ 337,100円/坪 ±0% ➡︎

加茂の公示地価は1992年から下降が続いてきましたが、2014年から上昇に転じています。

これは伊豆縦貫自動車道加茂インターチェンジ(加茂IC)が2012年3月に開通した影響からです。

加茂ICが開通したことで、裾野・御殿場・沼津に職場がある人の多い加茂住民の通勤時間が約10分短縮されるなど、交通利便性が改善されました。

そのため、加茂は子育てと仕事のバランスが取れた環境から住宅地としての魅力が向上し、公示地価が上昇しました。

一方で、過去31年間の公示地価の推移を三島市と加茂で比べると加茂は下落率が少ないことが分かります。

具体的な下降率は以下の通りです。

過去31年前からの下降率
地域 1992年 2022年 下降率
三島市 1,462,000円/坪 424,100円/坪 -70.99% ⬇︎
加茂 578,500円/坪 337,100円/坪 -41.72% ⬇︎

三島市でもバブル期から不動産投資の影響を受け地価が大きく上昇し、その後下降してきました。

しかし、住宅地である加茂は不動産投資とは異なり「上がっているから買う」「下がっているから売る」といった性質のものではないことから、三島市に比べ下降率が少なかったのです。

つまり、加茂は景気の動向より、家庭生活の変化によって取引が起こるため、今後を見通すうえで、口の推移と推計に着目することがとても大切になります。

MEMO

公示地価・基準地価は、国土交通省や各都道府県が地域の標準的な土地について売り手にも買い手にもかたよらない客観的な価値を評価した1㎡あたりの価格です。

公示地価は国土交通省の不動産取引価格情報の加茂における過去30年の公示地価データに基づき記載しています。

過去16年の人口推移

加茂の人口は2022年10月31日現在で2,850人ですが、2007年の2,879人から増減を繰り返していますが、変動はとても少ないことが分かります。

さらに、この人口ピークから2022年までの減少率を加茂と三島市で比べると、加茂は減少率が6倍小さいという結果になりました。

具体的な減少率は以下の通りです。

2007年からの人口減少率
地域 2007年 2022年 減少率
三島市 114,188人 107,335人 -6.00% ⬇︎
加茂 2,879人 2,850人 -1.00% ⬇︎

つまり、加茂では三島市全体に比べ、人口が減るペースが遅いということです。

そのため、子育てと仕事のバランスが取れた環境である加茂の土地価格相場は、緩やかに下降していくでしょう。

MEMO
加茂の人口推移グラフは三島市の人口統計情報記載のデータに基づき作成しています。

加茂の災害リスク

土地購入者における災害への危機意識の高まりから、水害や土砂災害などの災害リスクがある地域では、土地相場価格が下降していくことが予想されます。

三島市のハザードマップによると加茂は、高台にあることから水害リスクはありません。しかし、地域の1/5程度の範囲で土砂災害リスクがあることが分かります。

特に、加茂の東側では、高低差が大きいことから土砂災害警戒区域等に指定されています。

このように、加茂でも災害リスクがあるものの、その範囲が一部に限定されていることから影響は少なく、土地価格相場は緩やか下降していくでしょう。

MEMO

土砂災害警戒区域は、生命または身体に危害が生ずる土砂災害の恐れがある区域であり、土砂災害を防止するために、警戒避難体制の整備が必要な区域です。

三島市のハザードマップについて、詳しくは三島市の公式サイトを確認下さい。

三島市全体と比較した今後の見通し

これまで見てきた3つの統計推移から、分かったのは以下の2点です。

  • 人口の変動が少なく、その減少率は三島市全体に比べ6倍も小さい
  • 地域の1/5程度の範囲で土砂災害リスクのみがある

このため、三島市全体に比べ加茂の土地価格相場は、緩やかに下降していくことが予想されます。

つまり、高く売却することを優先に考えているのであれば、出来るだけ早く売却活動を開始した方が良いといえます。

一方、「思い出の詰まった築50年の建物を使ってもらえる方に売りたい」といった時間のかかる売却条件も、土地価格相場が下降するペースが遅いことを利用して、上手く売却することもできます。

このように、難しいと思われていた売却条件でも、今後の見通しを把握することで、理想の売却条件を選択することができるようになります。

とはいえ、これはあくまで加茂全体の傾向からの見通しであり、当てはまらない土地もあることから、売却を始める際は加茂の特徴をしっかり理解した不動産会社に相談しましょう。

まとめ

  • 土地価格相場 32.6万円/坪(9.8万円/㎡)
  • 売却しやすい土地面積は250㎡程度(75坪)
  • 南側道路より東・西側道路の坪単価が高くなり、一般的な傾向とは異なる
  • 今後、土地価格相場は緩やかに下降していくと予想される

今回は、三島市加茂の土地価格相場や特徴・今後の見通しを紹介してきました。

土地の価格は面積・方位・土地に接する道路幅など土地の条件によって変わることから土地価格相場だけで、正確に売却価格を計算することはできません。

正確な売却価格を知るため、最終的には不動産会社に査定をしてもらう必要があります。

しかし、加茂の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの土地が安く売り出されてしまうことになりかねません。

そのため、加茂の特徴を理解し適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却において重要なパートナーになります。

不動産の売却を成功させるためにも、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分け、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。

不動産売却で相見積もりを行う際、相場価格と根拠を知っておかないと失敗する

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