三島市谷田の土地価格相場｜特徴と今後の見通しを解説

三島市谷田は、箱根山の山麓にあたり、大場川と夏梅木川が接する水田地帯にある住宅地です。

近年は伊豆縦貫道や国道1号線といった広い道路が整備されたことで、大型商業施設へのアクセスが容易になりました。しかし、車社会の進展から個人商店が衰退し住宅地化が進んでいます。

今回はそんな谷田の不動産売却で失敗しないために土地の価格相場と地域の特徴をまとめてみました。

さらに、過去の公示地価の推移や人口の増減などから今後の相場の見通しを考察していますので、不動産を売却する際の参考にしてみてください。

谷田の土地価格相場

2024年の静岡県三島市谷田における土地価格相場（平均取引価格）は26.9万円/坪（8.1万円/㎡）です。

土地価格相場は前年に比べて0.7万円増（＋2.6％）と上昇しました。

新型コロナウイルスの流行以降、在宅ワークの普及から、郊外の広い土地需要が増加している傾向が見られます。

谷田は三島市の平均土地価格相場に比べ5.7万円（−17.4％）低く、広い土地を求めやすいことから土地需要が増加し、2020年まで続落していた土地価格相場が反発しました。

取引事例から見える谷田の特徴

土地価格相場と合わせて谷田の土地取引の特徴を理解しておくことが大切です。

不動産の売却を頼むとき、不動産の専門知識を持たない一般の方にとっては、どういった理由で売却価格が決まるのかを知るすべが無いため、提示された売却価格が全てのように感じてしまいますよね。

しかし、依頼する不動産会社によってその売却価格に300万円以上の開きがあるのは、不動産売却ではよくあることです。

本来なら2,000万円で売却できた土地が、1,700万円でしか売却できないことも珍しくありません。

実際に、不動産業界では一般的に「駅に近いほど売却しやすい」とされていますが、谷田では駅から遠くても高く売却されているという意外な結果になりました。

そこで、不動産業界で売りやすいとされる条件と谷田の土地取引の特徴を比較して理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分けることができるようになります。

まず、一般的に不動産業界では、その土地の売却しやすさ…つまり需要の大きさには5つの条件があるとされています。

この5つの条件が、どのように売却価格に影響してくるかについては、こちらのページで詳しく解説しています。

谷田における取引データは以下のようになります。

駅までの時間に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では一般的に駅に近いほど売却しやすいとされています。しかし、谷田では駅から30分超でも60分未満であれば売却しやすいという意外な結果となりました。

この要因として、谷田には国道1号線や伊豆縦貫道「塚原IC」「玉沢IC」があり、駅から遠ざかっても車での利便性が低下しない地域だからです。

そのため、谷田では「駅に近いほど高く売れる」といった不動産業界の一般的な傾向とは異なり、駅から遠い土地でも売却しやすくなっています。

これは、三島市内の各地域の中でも稀な特徴ですので、しっかり確認しておく必要があります。

土地の形状に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では正方形や長方形の土地は、敷地を有効活用しやすいことから、売却しやすい土地とされています。

逆に不整形（旗竿地）や台形では、敷地を有効活用しづらいのはもちろん、ハウスメーカーなどの規格量産型住宅では不整形地に対応していない…つまり、家を建てられないことも多く、住まい選びの選択肢が狭まることから安くなります。

谷田でも同様に、長方形の土地が高く売却しやすいという結果となりました。

宅地造成によりきれいに区画された住宅地である加茂は、不整形（旗竿地）や台形の土地がほとんどなく、90％以上の土地が正方形や長方形です。

実際に、過去10年取引データ40件中、38件が正方形と長方形の取引となっています。

つまり、「正方形や長方形の土地の方が人気」というわけではなく、単に「正方形や長方形の土地を持っている人が多い」という理由で、正方形や長方形の土地価格相場が高くなっているということですね。

この影響を受け、加茂では正方形や長方形の土地が高く売却しやすいという結果になりました。

不動産業界では正方形や長方形の土地は、敷地を有効活用しやすいことから、売却しやすい土地とされていますが、谷田でも長方形の土地が高く売却しやすいという結果となりました。過去10年の取引データ113件中、正方形は13件だった一方、長方形は53件ありました。このように谷田では長方形の物件がそもそも多いことが土地価格相場にも影響しています。

面積に対する取引価格の傾向

土地面積は広過ぎても、狭過ぎても、需要が少なくなります。

逆に、購入可能な人が多いほど、土地の需要が拡大することから、相場より高く売却しやすくなります。

谷田　土地面積に対する取引価格の傾向
450㎡超	3		1			2		2	2	4
〜450㎡						2
〜400㎡
〜350㎡	2		1
〜300㎡	1	2	2			2
〜250㎡	3	4	3	1	1
〜200㎡	8	19	19	5
〜150㎡	7	11	1
〜100㎡	5
〜50㎡
	〜1000万円	〜1500万円	〜2000万円	〜2500万円	〜3000万円	〜4000万円	〜5000万円	〜6000万円	〜7000万円	7000万円超

谷田では土地面積が200㎡程度（60坪）で価格が1,500万円から2,000万円程度の土地取引がそれぞれ19件と多く行われています。

つまり、お客様にとって売却しやすい土地面積は200㎡程度（60坪）、購入者にとって購入しやすい価格は1,500万円程度又は2,000万円程度ということが分かります。

接面道路幅に対する土地価格相場の傾向

土地の接する道路の幅は広いほど良いとされ、通行に便利な6.0m超の道路に面している土地が人気です。

谷田でも同様に6.0m超の道路や6.0mの道路に面している土地が売却しやすいという結果となっています。

郊外に位置する谷田では、日常生活で車が必須であるため、車の駐車しやすい土地を求める傾向が強いことが影響しています。

道路幅が4.0m以下ですと狭すぎて運転が難しくなります。一家で複数台の車を所有することも多いため、車の出し入れのしやすい道路幅の広い土地が売却しやすいという結果となっています。

この特徴をさらに深掘りすると、4.0m以下の道路と6.0m道路では坪単価に2.4万円の差があり、需要の大きさを表す5つの条件の中で最も大きい差となりました。

つまり、谷田において接面道路幅は、土地価格に与える影響が大きいと言えます。

道路方位に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では一般的に、南側道路は北側道路に比べ、日当たりが良くなることから高く売却しやすいとされています。

しかし、谷田では、北側道路が高く売却しやすいという意外な結果となりました。

この要因として、南傾斜地にある谷田では2つの地形的な理由が影響しています。

このように、南側から北側に向かって高くなる地形であることで、本来の南側道路にあるはずのメリットが低減されているのです。

そのため、谷田では不動産業界では一般的な「南側道路が高く売れる」といった傾向とは異なります。

つまり、地域の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの北側道路の土地が安く売り出されてしまうことになるのです。

そのため、谷田の土地取引の特徴を理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分ける指標として下さい。

みんなの不動産売却体験談

谷田の今後の見通し

土地には売りやすいタイミングというものが存在します。

もちろん、家庭によって人生プランは異なりますから、売りやすさだけで売却時期を決められるものではありません。

子どもの成長や仕事の変化など家庭内の事情を優先することも重要です。

しかし、タイミング次第で数百万円も売却価格に差が出てしまうこともあるのです。

そのため、売却を急ぐ必要が無いのであれば、高く売るために少し待つ、というのも不動産売却で得するための有効な手段になります。

そのためには、今後の見通しから売りやすいタイミングをお客様自身で把握しておくことが大切です。

なお、三島市全体的に土地相場が2030年までに下降すると言われており、その根拠とされる3つの理由のうち2つが人口推移と災害リスクです。

それぞれが、土地の価格にどのように影響してくるのかについては、こちらのページで解説しています。

それでは、三島市全体と谷田の統計での違いも見比べながら、谷田の土地の売りやすいタイミングを一緒に見ていきましょう。

過去45年間の公示地価の推移

谷田の公示地価は2014年に一時上昇をしたものの、2022年から毎年1.0％の下降をしています。

この要因として2014年に伊豆縦貫道「塚原IC」の開通による交通の便が向上し、大型店やショッピングモールへのアクセスが容易になったことは、谷田の経済構造に変化をもたらしました。

しかし、車社会の進展によって、駐車場の限られた個人商店は集客が難しくなり、公示地価の下降に拍車をかける結果となったと考えられます。

このような状況を踏まえて、谷田の発展と個人商店の存続を考える上で、地域の特性を生かした新しいビジネスモデルの構築や観光資源の活用、地域ぐるみの取り組みなどが重要な要素となります。

ただ、現状では改善される見通しは無いことから、公示地価の下降は続いていくと考えられます。

一方で、公示地価のにおいて1996年からの下降率を三島市と谷田で比べると谷田は下降率が少ないことが分かります。

具体的な下降率は以下の通りです。

ピーク時からの公示地価下降率
地域	1996年	2024年	下降率
三島市	943,000円/坪	427,100円/坪	-54.70%　⬇︎
谷田	462,809円/坪	329,910円/坪	-28.71%　⬇︎

三島市でもバブル期から不動産投資の影響を受け地価が大きく上昇し、その後下降してきました。

しかし、住宅地である谷田は不動産投資とは異なり「上がっているから買う」「下がっているから売る」といった性質のものではないことから、三島市に比べ下降率が少なかったのです。

つまり、谷田は景気の動向より、家庭生活の変化によって取引が起こるため、今後を見通すうえで、人口の推移に着目することがとても大切になります。

過去17年間の人口推移

人口減少は日本全体の社会問題となっていますが、谷田も例外ではありません。

谷田の人口は2024年7月31日現在で9,883人ですが、2007年の10,533人をピーク減り続けていることが分かります。

さらに、この人口ピークから2024年までの減少率を谷田と三島市で比べると、谷田は減少率が僅かに小さいという結果になりました。

具体的な減少率は以下の通りです。

ピーク時からの人口減少率
地域	2007年	2024年	減少率
三島市	114,188人	105,364人	-7.72%　⬇︎
谷田	10,533人	9,818人	-6.78%　⬇︎

このように、谷田では三島市全体の傾向と同じように人口が急激に減っていくということです。

さらに、2007年から2020年までに、土地を買う中心年代である30歳代は580人減り、75歳以上の高齢者は714人増えました。

2015年を境に30歳代よりも75歳以上の高齢者が多くなり、その差は年々広がっています。

つまり、谷田では少子高齢化が加速しており、土地を買いたい若者は減り、土地を売りたい高齢者が増えることが今後も続き、土地価格相場は激しく下落していくことが予想されます。

さらに、谷田には人口の推移以上に、土地の価格に影響を及ぼす大きなポイントが存在するのです。

谷田の災害リスク

谷田の土地価格相場を考える上で最も大きな要因が災害リスクの有無です。

土地購入者における災害への危機意識の高まりから、水害や土砂災害などの災害リスクがある地域では、土地相場価格が下降し、逆に災害リスクがない地域では、土地相場価格が上昇していくことが予想されます。

三島市のハザードマップによると谷田の中心部は、大場川と夏梅木川に接し水が集まりやすいことから、地域の1/2程度の範囲で水害や土砂災害リスクがあることが分かります。つまり、人口の集中するでエリアが災害リスクのある地域となっています。

このため谷田では、災害リスクのない地域に比べて土地価格相場が早く下降していくでしょう。

三島市全体と比較した今後の見通し

これまで見てきた3つの統計推移から、分かったのは以下の3点です。

谷田は人口の減少ペースこそ三島市全体の傾向と同じですが、30歳代の減少と高齢者の増加という少子高齢化が顕著に見られます。

谷田全体ではありませんが災害リスクの高い地域もあることから、土地価格相場は早く下降していくことが予想されます。

つまり、高く売却することを優先に考えているのであれば、出来るだけ早く売却活動を開始した方が良いといえます。

「後ででいいや」その判断の遅さから、売りたい高齢者が増えて土地の需要が低下すると、高く売却することが難しくなるのは当然ですね。

とはいえ、これはあくまで谷田全体の傾向からの見通しであり、当てはまらない土地もあることから、売却を始める際は谷田の特徴をしっかり理解した不動産会社に相談しましょう。

まとめ

今回は、三島市谷田の土地価格相場や特徴・今後の見通しを紹介してきました。

土地の価格は、面積・方位・土地に接する道路幅員など土地の条件によって変わることから、土地価格相場だけで正確に売却価格を計算することはできません。

正確な売却価格を知るため、最終的には不動産会社に査定をしてもらう必要があります。

しかし、谷田の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの土地が安く売り出されてしまうことになりかねません。

そのため、谷田の特徴を理解し適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却において重要なパートナーになります。

不動産の売却を成功させるためにも、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分け、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。