三島市の土地、昔は何だった？「土地の記憶」マップの使い方と、私が地形から選ぶ理由

気になる土地を見つけたとき、価格や広さ、駅からの距離は広告を見れば分かります。

では、その土地が「もともとどんな場所だったか」は、どこで確認すればよいでしょうか。

もとは田畑だったのか、水がたまりやすい低地なのか、斜面を削って造られた土地なのか。こうした土地の来歴は、長く住んでいる方の記憶の中にありました。

住む人が入れ替われば、その記憶は伝わりにくくなります。

私が自分のお金で三島の不動産を買うとき、最初に見るのは「地形」です

私は仲介の仕事をしながら、自分自身も三島市内の不動産に投資しています。

対象は更地だけでなく、中古の戸建住宅や古民家も含みます。

お客様にお伝えしている土地の選び方は、自分がお金を出すときの選び方と同じです。この記事で紹介する見方も、そのまま自分の判断に使っています。

割安な土地には、割安な理由がある

三島市内には、価格は魅力的でも災害のリスクを抱えた土地があります。

私は自分の資金を投じる物件では、当社の災害リスクマップで浸水・土砂災害・がけ条例の規制を必ず確認し、リスクのある物件には原則として手を出しません。

この考え方はなぜ三島？不動産のプロが自腹で投資し続ける6つの理由で詳しく書きました。

川沿いの土地は、低地だと分かったうえで買いました

ただ、例外もあります。私が購入した土地のなかに、川沿いでロケーションの良い場所があります。

地形分類で見れば、そこは低地です。

それでも購入しました。低地だから買わない、

ではありません。低地だと分かったうえで、条件を整えて買う。その違いだと考えています。

三島の川沿いには、湧水が流れる水辺という代えのきかない環境があります。

そしてこの価値は、査定の仕組みのなかでは評価されにくい。この点は別の記事で詳しく書きました。

2026年8月12日 源兵衛川沿いの土地を売るとき、査定額を鵜呑みにしてはいけない理由

だから順番が大事です。まず地形でその土地の素性を知り、次に公式の想定を確認する。私が買った土地も、この順番で確かめています。

災害リスクマップは「結果」、記憶の地図は「理由」

浸水想定や土砂災害警戒区域は、いまの想定を示した結果の地図です。

これに対して、地形分類と昔の航空写真が示すのは、その結果を生んでいる理由——土地の成り立ちのほうです。

水がたまりやすい低地なのか、かつて川が流れていた跡なのか、谷を埋めて造られた土地なのか。理由が分かると、次に確認することが決まります。

この順番にも理由があります。価格から入ると、価格に合わせて土地を納得してしまいます。

成り立ちから入れば、価格の理由のほうが見えてきます。

この見方をしておくと、不動産会社への質問も具体的になります。

「造成前はどんな土地でしたか」「擁壁や造成の記録は残っていますか」。土地を買う前に確認したいこと全体は、次の記事にまとめています。

2026年8月11日 三島市で土地を買う前に確認すべき5つのこと｜用途地域・災害・相場

個別の物件については触れられませんが、考え方はすべて公開しています。

なお本記事は、特定の物件や投資手法をおすすめするものではありません。

ご購入・ご投資の判断は、公式情報と専門家の調査をふまえてご自身で行ってください。

「三島・土地の記憶」で分かる4つのこと

このマップは、次の4つを同じ場所・同じ縮尺で重ねて見られるようにした地図です。

もとになっているのは、国土地理院の航空写真・地形分類（実験公開データ）と、三島市の立地適正化計画・人口統計といった公開情報です。

当社が独自に危険度を判定したものではありません。

マップの使い方——5つのステップ

ここからは操作の話です。登録は不要で、スマートフォンでも同じように使えます。

ステップ1　住所・地番を入れて、自分の土地を表示する

三島・土地の記憶を開き、「住所・地番から調べる」を選んで、検索窓に住所を入力します（例：三島市加茂18-7）。地図がその地点へ移動し、「この地点の自然地形」が表示されます。

検索には国土地理院の住所検索を使っているため、結果には「おおよその位置です」と表示されます。1筆ごとの境界を示すものではありません。区画（筆）の形やがけ条例の対象かどうかを地番単位で見たい場合は、三島市 土地 がけ条例チェックマップをご利用ください。

ステップ2　地形の色を読む——オレンジと青

このマップでいちばん大事なのは、オレンジと青の違いです。

「凡例・詳しい分類」を開くと、台地・段丘／氾濫平野／旧河道／崖・急斜面を個別に切り替えられ、地形色の濃さ（写真優先・バランス・地形優先）も調整できます。切土・盛土の表示は、情報が多くなりすぎないよう初期状態では非表示で、住所検索後または拡大時に追加できます。

ステップ3　地点をタップして「成り立ち」と「一般的なリスク」を見る

色がついた場所をタップ（パソコンではクリック）すると、その地点の自然地形の名前と成り立ちの説明が表示されます。台地・段丘なら「周囲より階段状に高くなった平坦な土地」、氾濫平野なら「洪水で運ばれた砂や泥が河川周辺に堆積してできた、低くて平坦な土地」といった説明です。

さらに「もっと詳しく｜成り立ち・造成・まちの位置づけ」を開くと、次の3つを確認できます。

あわせて、その場から「昔の写真を大きく見る（地形の色を外します）」「同じ場所の災害リスクを見る」へ移動できます。ここに表示されるのは地形分類ごとの一般的な傾向で、個別の土地の危険度を判定したものではありません。

ステップ4　境界バーで、60年前と現在を見比べる

画面上部に「昔｜1961〜69年」「今｜現在」の表示があり、中央の境界バーを左右に動かすと写真が入れ替わります。「写真だけ見る」に切り替えると地形の色が外れ、当時の田畑や水路、道の形がはっきり見えます。着眼点は3つです。

なお旧写真は国土地理院のタイルを使っているため、未整備の範囲や一時的に取得できない範囲があります。

その場合は現在の写真で代用せず、画面に状態を表示します。

撮影年も場所によって異なるため、画面では「1961〜69年」と表記しています。

ステップ5　まちの方針（誘導区域）を重ねる

「凡例・詳しい分類」の「誘導区域を重ねる」を有効にすると、三島市の立地適正化計画（令和7年2月改定）の区域が境界線で表示されます。

緑の線が居住誘導区域（居住を緩やかに誘導する区域）、紫の線が都市機能誘導区域（医療・福祉・商業などを誘導する生活拠点で、市内5拠点）です。

三島市は2035年を計画年次として、コンパクトな市街地と人口密度を維持し、生活拠点と居住地を公共交通で結ぶ「コンパクト＋ネットワーク」の考え方でまちづくりを進めています。

市街地を直ちに縮小する制度ではありませんが、区域外では一定規模以上の開発・建築などについて届出が必要とされています。該当しそうな場合は、三島市の担当課へご確認ください。

土地をお持ちの方、売却をお考えの方にも

この地図は、これから買う方だけのものではありません。

人口の動きも、同じ画面で見られます。

三島市の人口は2026年6月30日現在で103,301人（住民基本台帳）。国立社会保障・人口問題研究所の推計では、2035年に95,017人、2050年に82,914人です。

当社が町別に2019年と2026年を比べたところ、比較できた56町のうち51町で人口が減っていました（いずれも推計・集計であり、将来を保証するものではありません）。

広がった市街地で、道路・上下水道といったインフラと、医療・買い物・公共交通などの生活サービスをどう維持していくか。どこで暮らすかを選び直す視点は、これから価格や駅距離と並ぶ物差しになると考えています。

このマップで分からないこと

大切な点なので、はっきり書いておきます。

浸水や土砂災害は三島市総合防災マップなどの公式情報で、建築の可否や規制は三島市の窓口・建築士へ。

購入や建築を具体的に検討する段階では、専門家の調査と契約前の重要事項説明で必ずご確認ください。

この地図をつくった思い

最後に、なぜこの地図をつくったのかをお話しさせてください。

当社の災害リスクマップは、正直に言えば自分の投資判断のためにつくったものでした。この「土地の記憶」は、少し違います。

もう一つの理由は、冒頭に書いたことです。土地の記憶は、長く住んだ方の中にありました。「昔ここは田んぼだった」「うちの前を川が流れていた」。その知識は、住む人が入れ替われば受け継がれません。

人から人へ伝わりにくくなったのなら、地図で確かめられるようにすればいい。昔の航空写真、地形、人口、まちの方針を一つの画面につないだのは、そのためです。

私たちは三島で、土地や住まいに関わる仕事をしています。価格や便利さだけでなく、このまちがどのようにでき、どんな時間を重ねて今の姿になったのかも一緒にお伝えしたい。そう考えています。

まとめ：この記事の要点