近年、日本全国で空き家の増加が問題となっています。
特に、歴史や風情のある古民家を相続したものの、「維持管理が大変」「使い道が分からない」と悩む人は少なくありません。
三島市も例外ではなく、古民家をどう活用するかが大きな課題となっています。
相続した古民家を放置すると、固定資産税の負担が続くだけでなく、倒壊のリスクや「特定空き家」指定による税負担増といった問題も発生します。
しかし、適切に活用すれば、税負担を軽減しながら収益を生む資産に変えることが可能です。
アイ子さん
たかの
三島市の相続古民家を賃貸や民泊として活用する方法を分かりやすく説明します。
固定資産税の負担を減らし、安定した収益を得る古民家活用のヒントになれば幸いです！
もくじ
三島市の相続古民家の現状
三島市は静岡県東部に位置し、富士山の眺望や湧水が美しい自然環境、そして東海道新幹線や東名高速道路によるアクセスの良さが魅力のエリアです。
しかし、全国的な空き家問題と同様に、相続によって放置された古民家の増加が懸念されています。
三島の統計（住宅・土地統計調査）によると、三島市の空き家率は全国平均を上回る14.5％となっています。つまり、7戸に1戸が空き家という水準です。
中でも、相続したものの活用方法が分からず、長期間放置されるケースが多く見られます。
相続した古民家の維持コストと税負担
古民家を所有すると、維持管理に関するさまざまなコストが発生します。
- 固定資産税・・・土地・建物の評価額に基づく税金
- 都市計画税・・・市街化区域内の不動産に課せられる税金
- 維持管理費用・・・屋根や壁の補修、シロアリ対策など
- 水道・電気代・・・使わなくても基本料金が発生
特に固定資産税の負担は大きく、建物を取り壊してしまうと「住宅用地の特例」が適用されず、土地の税額が大幅に上がるリスクがあります。
そのため、「取り壊すか活用するか」の判断は慎重に行う必要があります。
また、老朽化したまま放置すると「特定空き家」に指定され、解体を求められることも。費用負担が増える前に、適切な活用方法を考えることが重要です。
放置によるリスク
適切な管理がされていない古民家には、さまざまなリスクが伴います。
- 老朽化による倒壊の危険・・・定期的な点検や補修を行わないと、倒壊のリスクが高まります。落下した屋根瓦や壁の崩壊が近隣住民に被害を及ぼす可能性も。
- 「特定空き家」に指定されるリスク・・・2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、危険な空き家は「特定空き家」に指定されます。指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が最大6倍に増加する可能性があります。
- 売却が困難になる・・・空き家のまま放置すると、建物が傷み、不動産市場での価値が低下します。立地が良くても、老朽化や修繕の必要性があると買い手がつきにくくなります
こうしたリスクを避けるためには、古民家を放置せず、賃貸や民泊として積極的に活用することが重要です。
たかの
深刻化する三島市の空き家問題について、こちらのページで解説しています。
固定資産税の負担軽減のポイント
相続した古民家を持ち続ける場合、固定資産税の負担をいかに軽減するかがポイントになります。
ここでは、固定資産税を抑えるための具体的な方法を解説します。
「住宅用地の特例」の適用条件
固定資産税には、住宅が建っている土地に対して適用される「住宅用地の特例」という制度があります。
この制度を利用すれば、土地の固定資産税が最大6分の1に軽減されます。
適用条件は2つです。
- 住宅が建っていること（ただし、適切に管理されている必要あり）
- 1戸当たり200㎡以下の部分は固定資産税が6分の1、200㎡超の部分は3分の1に軽減
しかし、もし建物を取り壊してしまうと、この特例が適用されなくなり、翌年から土地の固定資産税が一気に上がるので注意が必要です。
固定資産税を軽減する方法
賃貸や民泊として活用する
古民家を賃貸や民泊として運用し、居住者を確保することで、住宅用地の特例を維持できます。
賃貸として貸し出せば、長期間の安定収益が見込めるますし、民泊なら観光需要を活かして短期間での収益化が可能です。
また、賃貸・民泊運用を行うことで、空き家が適切に管理されていると判断され、特定空き家の指定リスクも回避できます。
三島市補助金を活用する
三島市では、空き家対策の一環として「三島市空き家住宅活用支援事業費補助金」という地域コミュニティの維持・再生の用途へ10年以上活用するための空き家活用にかかる改修費用の一部（最大100万円）を補助する制度があります。
例えば、以下のような事例で補助金が活用できます。
- 商業・観光振興のため、空き家となった古民家等を「宿泊施設」「レストラン」等として活用
- 子育て世帯の住まい確保や子育て環境整備のため、空き家を「子育て支援施設」として活用
- 移住定住促進のため、空き家を「移住・定住を促進するための（賃貸）住宅」として活用
「三島市空き家住宅活用支援事業費補助金」について、詳しくは三島市の公式サイトを確認下さい。
たかの
特定空き家に指定されるとどうなる？
空き家の管理が不十分だと、三島市から「特定空き家」に指定されます。
その後、改善の「勧告」を受けると、「住宅用地の特例」の対象から除外され、固定資産税額はおおよそ更地状態と同等の最大6倍となる場合があります。
さらに「命令」に応じずに違反となった場合、最大50万円以下の過料が科せられてしまいます。
また、特定空き家の指定基準は、空家等対策特別措置法に定められた、下記の状態に該当する場合です。
- 建物の老朽化が進み、倒壊の恐れがある
- 周囲の景観を損なうほど荒れている
- 不法侵入や害虫被害の原因になっている
例えば、柱や壁が崩れかかっている場合や、いわゆるゴミ屋敷化して放火・犯罪の温床化の可能性がある場合、庭の草木が繁茂して害虫が発生している場合などが考えられます。
考えうるケースはいろいろありますが、周辺環境に対して「危険・有害」であるかが一番の判断基準となります。
こうしたリスクを避けるためにも、古民家を活用するか、適切に管理することが重要です。
古民家を賃貸として活用する方法
固定資産税の負担を軽減しつつ、安定した収益を得る方法の一つが賃貸として貸し出すことです。
三島市は、新幹線の停車駅があり、静岡県東部の主要都市へのアクセスが良好なため、移住者や転勤者向けの居住用の賃貸ニーズがあります。
また、大通りから一本入った静かな場所や、鎌倉古道沿いの歴史あるエリアは、落ち着いた雰囲気を求めるカフェやレストランといった事業用の賃貸としても人気です。
ここでは、古民家を賃貸物件として運用する際のポイントを解説します。
賃貸に向いている古民家の条件
古民家を賃貸物件にするには、以下の2つ条件を満たしていると成功しやすくなります。
- 最低限の修繕で住める・・・雨漏りやシロアリ被害がないこと
- 駐車場の確保ができる・・・三島市では最低1台分の駐車場が必要になります
三島市内では戸建て賃貸需要が高いため、立地が悪くても2つの条件を満たしていれば貸すことができます。
リフォーム・リノベーションのポイント
古民家を賃貸に出す場合、多少のリフォームは必要になります。
ただし、過度な改修は費用がかさむため、必要最低限のリフォームにとどめるよう心掛けましょう。
- 耐震補強（古民家は地震に弱いので補強が必要）
- 水回りの修繕（トイレ・風呂・キッチンは現代的に）
- 雨漏り・シロアリ対策（住宅の寿命を延ばすために必須）
- 壁・床の張り替え（和風の雰囲気を残しつつ、清潔感を出す）
「古民家らしさ」を活かすことも大切です。たとえば、梁や柱をそのまま残し、和モダンなデザインにすることで付加価値を高めることができます。
賃貸運営の流れ
賃貸管理を不動産会社に依頼するか、自分で行うかを慎重に検討する必要があります。管理会社に任せると手間は省けますが、手数料が発生するため、収益と相談しながら決めましょう。
民泊として活用する方法
三島市の古民家を活用するもう一つの方法が民泊運営です。
近年のインバウンド需要や国内旅行ブームを受けて、古民家をリノベーションし、民泊として運営するケースが増えています。
特に三島市は箱根や伊豆といった観光地へのアクセスが良好で、自然豊かな環境が魅力のため、民泊との相性が良いエリアです。
ここでは、三島市での民泊運営のメリットや手続き、成功のポイントを詳しく解説します。
三島市の観光需要と民泊の可能性
三島市は、富士山や伊豆エリアへのアクセスの良さから、国内外の観光客に人気のあるエリアです。
市内には見どころも多く、特に歴史ある三嶋大社は、縁結びや開運のご利益があるパワースポットとして有名です。また、豊かな自然を楽しめる楽寿園では、四季折々の美しい景観や動物たちとのふれあいが楽しめます。
さらに、柿田川湧水群は、国指定の天然記念物であり、日本有数の美しい湧水スポットです。透明度の高い水が湧き出る光景は、訪れる人々を魅了します。そして、三島市は伊豆・箱根エリアへの玄関口としての役割も大きく、東海道新幹線を利用すれば、東京からわずか1時間でアクセス可能です。
このように、三島市は観光資源が豊富で、観光客の滞在ニーズも高いため、古民家を民泊として活用することで、安定した宿泊需要を期待できるエリアとなっています。
民泊運営に必要な手続き
民泊を運営するには、法律の規制を理解し、適切な手続きを行う必要があります。
主な民泊の種類と必要な許可
| 民泊の種類 | 許可・届出 | 特徴 |
| 住宅宿泊事業法（民泊新法） | 届出のみ（比較的簡単） | 年間営業日数は180日以内 |
| 旅館業法（簡易宿所） | 許可が必要（ハードル高め） | 営業日数制限なし、より本格的な宿泊施設 |
| 国家戦略特区民泊 | 許可が必要（特区内のみ） | 三島市は対象外 |
たかの
民泊運営の流れ（民泊新法の場合）
成功する民泊運営のポイント
民泊を成功させるためには、ターゲット設定・集客戦略・快適な設備の3つです。
ターゲットを明確にする
まず、ターゲットを絞り込むことで、どのような人に対して、どんな魅力を打ち出すべきかが明確になります。例えば、
- ファミリー層を狙うなら、ベビーベッドやキッズスペース、子ども向けの観光スポット情報などをPRする
- 海外からのバックパッカーを狙うなら、Wi-Fi環境や公共交通機関での移動案内、多言語での説明を充実させる
といった具合に、具体的な発信内容や掲載写真、キャッチコピーなどが決めやすくなります。
結果的に、興味を持つゲストが増え、予約につながる可能性が高まります。
快適な宿泊環境を整える
ターゲットが決まると、必要となる設備やサービスに優先順位をつけやすくなります。
- ビジネスパーソン向けであれば、デスクスペースや高速インターネット、延長コードなどが重視される
- 女性グループ向けであれば、おしゃれな内装やスキンケア用品などのアメニティを充実させる
といったように、限られた予算とスペースの中で、ターゲットの好みに合わせたカスタマイズが可能となり、ゲスト満足度の向上につながります。
集客戦略を考える
ターゲット層のニーズや嗜好をしっかり把握した上で、広告費や設備投資を行います。例えばファミリー層（小さなお子さま連れ）だった場合
- 民泊仲介サイト（Airbnbなど）の活用して、キッズ関連のアメニティを充実させていることを写真とテキストの両方でしっかりPRします。
- SNSマーケティングでは、Instagramやママ向けのコミュニティで情報発信したり、子育て中のインフルエンサーやブロガーにモニター宿泊を依頼し、体験レポートを拡散してもらう。
といったように「的を絞った投資」ができるため、無駄を省き、運営コストを抑えつつ効果的に集客できるようになります。
賃貸と民泊、どちらが向いている？
古民家の活用方法として「賃貸」と「民泊」の2つの選択肢を紹介してきましたが、どちらが自分に合っているかを考えることが重要です。
ここでは、賃貸と民泊のメリット・デメリットを比較し、最適な活用方法を選ぶためのポイントを解説します。
賃貸と民泊のメリット・デメリット比較
| 賃貸 | 民泊 | |
| 収益の安定性 | 安定した家賃収入 | 稼働状況によって大きく変動 |
| 運営の手間 | 入居者が決まればほぼ不要 | 予約管理・清掃が必要 |
| 初期投資 | 最低限のリフォームでOK | インテリア・Wi-Fi設備が必要 |
| 法律・規制 | 賃貸契約のみ（簡単） | 届出・消防設備などが必要 |
| ターゲット | 長期入居者（移住者・転勤者） | 観光客・短期滞在者 |
| 管理方法 | 管理会社に任せられる | 代行業者を利用できるがコストがかかる |
| 収益の可能性 | 毎月安定収入だが上限あり | 繁忙期は高収益が狙えるが波がある |
たかの
このように、賃貸は「安定収益重視」「手間をかけたくない」人に、民泊は「高収益を狙いたい」「観光客向けに運営したい」人に向いています。
まずは、賃貸から始めることをお勧めします。
賃貸と民泊を組み合わせる方法も
「普段は賃貸、繁忙期だけ民泊」という方法もあります。例えば、
- 長期契約が決まらない期間は民泊として運用する
- 移住希望者向けに「お試し住居」として短期貸しする
- イベント時期（桜の季節・連休）だけ民泊として活用する
このように、賃貸と民泊を柔軟に組み合わせることで、収益の最大化を図ることも可能です。
まとめ
三島市の相続古民家を活用する方法として、賃貸と民泊の2つの選択肢を紹介しました。相続した古民家を放置すると、固定資産税の負担が続くだけでなく、特定空き家に指定されて税額が最大6倍になるリスクもあります。そのため、適切に活用して収益を生む資産に変えるために下記の4つが大切であるとご理解いただけたはずです。
- 固定資産税の負担を軽減するために、古民家を活用しよう
- 賃貸なら「安定収益」、民泊なら「高収益」
- 補助金制度を活用すると費用を抑えられる
- まずは専門家に相談し、自分に合った活用方法を見つけよう！
不動産活用で失敗しないように、しっかりとお客様自身で知識を増やすことも大切です。しかし、1人で全部行おうとすると、限界があります。
そのため、お客様に合った適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の活用においてとても重要なパートナーになります。
特に、今回のように「相続した古民家を、賃貸・民泊として活用すべきか」という課題を汲み取って貰えるかどうかは、その地域に詳しい信頼できる不動産会社の力量によって大きく影響されます。
もし、提案力の低い不動産会社を選んでしまった場合、損をしてしまうことになりかねません。
不動産の活用を成功させるためにも、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。
