不動産売却に必要な書類24種と取得方法｜紛失時の対処も解説

多くの方は不動産を売却したことがありません。そのため、「売却する際に何を準備した方が良いのか？」がわからないですよね。

しかし、不動産を売却する際に損をしたくないなら、必要書類を早めに準備しておかなければなりません。

あなたの不動産の購入を検討する人が出てきた時に、「必要な書類がまだ集まってないせいで売れない」なんてことになれば、その間に別の候補が見つかってしまい、発生するはずだった利益を逃す恐れがあるからです。

そのため、不動産を売却する際は必要書類を早めに準備することをお勧めします。

必要書類の種類や取得方法は非常にシンプルであり、初心者であっても10分程度で理解できます。

売却時に必要な書類一覧と時系列

ひとえに、不動産売却に必要な書類と言っても、20種類以上あり、売主は必要書類を漏れなく揃えないといけません。

また、ただ集めれば良いというわけでもなく、書類ごとに必要な時期を知らないと、時間と費用を無駄にしてしまうリスクがあります。

たとえば、売却時に必要な住民票は、有効期限が3ヶ月しか無いため、3ヶ月以内に売却できなければ取得する際にかけた費用と時間が無駄になってしまいます。

このように、費用と時間を無駄にしないように、ここで必要書類の種類と適切な必要時期を深掘りしていきましょう。

まず、売却の手順を確認します。

売却は以下の順番で進んでいきます。

それぞれの手順で必要な書類を解説していきます。

不動産売却を依頼する際に必要な書類

売却を依頼する際に必要な書類は下記の11種です。

11種の有無を確認することで、売却にかかる費用や税金を想定でき、最終的に手元に残る予定額（手取り額）が算出できます。

たとえば、売却する時、権利証が無かった場合、5万円程度の費用負担が発生します。また、取得時の売買契約書が無かった場合、税額が大幅に上がってしまう可能性があります。

このように、必要書類の有無が手取り額に大きな影響を及ぼします。

最終的に予定外の費用負担が発生することを防ぐため、売却を依頼する際には必ず必要書類11種の有無を確認する必要があります。

必要書類		目的	土地	一戸建て	マンション
1	取得時の売買契約書	譲渡所得税額算出のため	△	△	△
2	固定資産税納税通知書	固定資産税や都市計画税の年額を確認	◯	◯	◯
3	土地測量図・境界確認書	測量の要否や境界の明示状況を確認	◯	◯	－
4	建築確認済証（建築確認通知書）	建築基準法に適合しているか確認	－	△	－
5	検査済証	建築基準法に適合しているか確認	－	△	－
6	設計図書	どのように設計・工事されたか確認	－	△	△
7	パンフレット・設備仕様書	仕様を確認	－	△	△
8	マンションの管理規約	マンション内のルールを確認	－	－	◯
9	地盤調査報告書・住宅性能評価書	売主が保有している証明書等があれば提示	－	△	△
10	耐震診断報告書・アズベスト調査報告書	耐震診断等を行っている場合は提示	－	△	△
11	ローン残高証明書	金融機関からの借入があれば提示	△	△	△

売買契約する際に必要な書類

売買契約する際に必要な書類は下記の4種です。

売却活動を進め、条件の合う買主が見つかると売買契約へ進みます。

売買契約は相手がいることもあり、お互いにスムーズな手続きが望まれます。

書類が足りないせいで売買契約が滞ってしまうことの無いよう、必要書類を確認しましょう。

必要書類		目的	土地	一戸建て	マンション
1	身分証明書	本人確認	◯	◯	◯
2	実印	書類への捺印のため	◯	◯	◯
3	住民票	登記簿と現住所が異なる場合に提示	△	△	△
4	銀行口座情報	手付金の振込のため	△	△	△

決済・引渡しする際に必要な書類

決済・引渡しする際に必要な書類は下記の10種です。

決済・引渡しは売買契約に基づいて代金の授受や権利の移転を行います。

売主・買主・銀行・司法書士・不動産業者が一同に会し手続きを行うため、確実な手続きが望まれます。

しかし、「実印ではなく認印だった」なんてことになれば手続きできません。

決済・引渡しが延期になれば、無駄な交通費や時間の遅れから損害が出る場合もありますので、必要書類を確認しましょう。

必要書類		目的	土地	一戸建て	マンション
1	身分証明書	本人確認	◯	◯	◯
2	実印	書類への捺印のため	◯	◯	◯
3	権利証（登記済権利証・登記識別情報）	登記名義の変更のため	◯	◯	◯
4	印鑑証明書	実印の証明	◯	◯	◯
5	銀行口座情報	残代金、清算金の振込のため	◯	◯	◯
6	建築確認済証（建築確認通知書）	買主へ引継ぐため	－	△	－
7	検査済証	買主へ引継ぐため	－	△	－
8	設計図書	買主へ引継ぐため	－	△	△
9	土地測量図・境界確認書	買主へ引継ぐため	◯	◯	－
10	パンフレット・設備仕様書	買主へ引継ぐため	－	△	△

確定申告・納税する際に必要な書類

不動産を売却して損益が出た場合は、確定申告をする必要があります。

確定申告・納税する際に損益に関わらず共通して必要な書類は下記の7種です。

そして、利益が出た場合と損失が出た場合でそれぞれに必要な書類が加わります。

しかし、売却完了してから確定申告まで期間が空くと、緊張の糸が切れ、領収証などの必要書類を処分してしまうことがあります。

処分してしまわないよう、売却後すぐに確定申告に必要な書類を準備し、売却した翌年の2月16日に備えましょう。

共通して必要な書類
必要書類		取得先
1	確定申告書の用紙（申告書B ・申告書第三表（分離課税用））	税務署
2	譲渡所得の内訳書（確定申告書付表と計算明細書）	税務署
3	取得時の売買契約書（写し）	不動産購入時に取得済み
4	取得時の諸費用の領収証（写し）	不動産購入時に取得済み
5	譲渡時の売買契約書（写し）	不動産売却時に取得済み
6	譲渡時の諸費用の領収証（写し）	不動産売却時に取得済み
7	譲渡した土地・建物の登記事項証明書	法務局

ここからは、売却して利益が出た場合と損失が出た場合の特例で必要な書類を紹介します。

ただし、特例で必要な書類は年度ごとで変更されることから、ここでは各書類の詳しい解説は行っていません。

以下には2022年度の必要書類一覧を例にして紹介していますが、実際に確定申告する際には国税庁のサイトで最新の必要書類を確認しておきましょう。

売却して利益が出た場合
必要書類	空き家の3,000万円特別控除	マイホームの3000万円特別控除	軽減税率の特例	買換えの特例
戸籍の附票の写し（売却後2ヵ月経過して取得）	－	◯	◯	◯
被相続人居住用家屋等確認書	◯	－	－	－
耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書	◯	－	－	◯
買換え資産の売買契約書（写し）	－	－	－	◯
買換え資産の明細書	－	－	－	◯
買換え資産の登記事項証明書	－	－	－	◯

売却して損失が出た場合
必要書類	居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例	特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産の譲渡損失の金額の明細書	◯	－
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書	◯	－
買換え資産の売買契約書（写し）	◯	－
買換え資産の登記事項証明書	◯	－
買換え資産の借入金等残高証明書	◯	－
戸籍の附票の写し（売却後2ヵ月経過して取得）	◯	◯
特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書	－	◯
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書	－	◯
譲渡資産の借入金等残高証明書	－	◯

書類を紛失した場合の対処法

不動産の売却時に必要な様々な書類ですが、全てを完璧に揃え、契約をトラブル無く進められるお客様の方が遥かに少ないです。

その中でも特に紛失されるお客様が多い書類は以下の4つです。

必要書類が無いと売却手続きができません。

実際にお客様の中には、相続した実家の遺品整理をした際に、不要だと思ってすべて処分してしまった方が意外と多いのです。

手続きに影響を及ぼし、売却できなくなることを防ぐために、ここではそれぞれの対処法を深掘りしていきます。

権利証（登記済権利証・登記識別情報）を紛失した場合の対処法

権利証は、不動産の所有者であることを証明するための大切な書類です。

しかし、権利証を紛失してしまったからといって不動産の所有権そのものを失うわけではありません。ご安心下さい。

紛失した場合は、原則として司法書士に「本人確認情報」という書類を作ってもらう必要があります。

本人確認情報の作成には、司法書士と面談する必要があり、時間と費用がかかります。

取得時の売買契約書を紛失した場合の対処法

売買契約書は、税金を計算する際の購入当時の金額（取得費）の証明として必要になります。

紛失していた場合、下記の6つの書類を出来るだけ多く探しましょう。

代替え書類を基に税務署が客観的に見て、購入当時の金額（取得費）の証明として妥当と判断すれば、その実額による計算が認められます。

取得費を証明する書類が確認できたら、実際に取得費を計算してみましょう。こちらのページで具体的な計算方法を詳しく解説しています。

固定資産税納税通知書を紛失した場合の対処法

固定資産税納税通知書を紛失していた場合、役所の税務窓口にて、課税明細の内容が記載された「公課証明書」で代用できます。

正確な税額を証明するための書類として必要になります。

固定資産税納税通知書を紛失した場合、役所の税務窓口にて公課証明書を交付してもらいましょう。

建築確認済証や検査済証・設計図書を紛失した場合の対処法

建築確認済証や検査済証は、家などの建築物が建築基準法に適合したものであることを証明する大切な書類であり、再発行ができない書類です。

しかし、建物の購入から20年、30年と経っていると紛失してしまうことが多くあります。

紛失した場合の対処法は下記の3つです。

先づは、建築した建設会社で写しが保管されているか確認しましょう。

廃業などしていなければ、保管されている可能性が高いです。

建築した建設会社で保管されていない場合は、建築確認の申請内容の概要が書かれた「建築計画概要書」や台帳に記載されている内容を証明する「台帳記載事項証明書」を役所の建築指導課で交付してもらいましょう。

まとめ

今回は、不動産を売却する際に損をしないために、必要書類の種類と適切な必要時期を紹介しました。

20種類以上の必要書類をただ集めれば良いというわけではなく、書類ごとに必要な時期を知らないと、時間と費用を無駄にしてしまうリスクがあることを理解いただけたと思います。

さらに、書類の不備があると売却がスムーズにいかないだけでなく、発生するはずだった利益を逃す恐れがあります。

備えあれば憂いなし、不動産を売却する際は必要書類を早めに準備することをお勧めします。

しっかりと自分自身で用意することも大切です。しかし、1人で全部行おうとすると、限界があります。

万全の準備をするためにも、信頼できる不動産会社を見つけておくことをお勧めします。