不動産売却にかかる費用13種類と内訳|安く抑えるコツも解説

不動産を売却したい!

そう思った時にまず気になることは、「不動産がいくらで売れるか?」だと思います。

しかし、不動産を売却する際に、売却金額よりも先に必ず確認しておかなければならないのが売却にかかる費用です。

不動産の売却では大きなお金が動くので、売却にかかる費用も高額です。

そのため、不動産がいくらで売れるか決まった後に「想定外の費用負担」があれば、手取り額が減り、売却後の計画に影響を及ぼす恐れがあるからです。

たとえば、敷地境界がはっきりしていない土地の売却にかかる測量費は、25〜70万円です。

そのうえ、支払いのタイミングは売却代金を受取る前ですので、あらかじめ想定していないと支払いができないですよね。

そこで不動産を売却する際は、売却にかかる費用を先に確認しておくことをお勧めします。

アイさん

初めて不動産を売るんだが、私にもわかるのか?

たかの

はい!大丈夫ですよ。

このページでは、初めて不動産を売却する方でも簡単に確認できるように、売却にかかる費用の種類や相場・安く抑える方法分かりやすく解説させていただきます。

不動産売却にかかる費用一覧と支払い時期

不動産の売却にかかる費用は、13種類もあり、それぞれの支払い時期も異なるため、種類と支払い時期を1つずつ確認しておく必要があります。

必要なタイミングでお金が用意されていないと、支払いができないというトラブルにつながり、せっかく決まった契約が白紙になる場合もあります。

たとえば、税金の支払い時期だけ注目してみても、売買契約時に支払う税金もあれば、引渡し・決済時に支払う税金もあります。さらに売買取引完了後に支払う税金もあるのです。

このように、予定外の費用が発生し、支払いができなくなることを防ぐため、ここで不動産売却にかかる費用の種類と支払い時期を確認しましょう。

まず、売却の手順を確認します。

売却は以下の順番で進んでいきます。

STEP.1
売却を依頼し、売却活動を進める
STEP.2
買主が見つかり売買契約する
STEP.3
不動産の引渡しと決済をする
STEP.4
確定申告・納税をする

それぞれの手順でかかる費用を解説していきます。

たかの

ここで、売却する不動産の種類に応じたかかる費用と支払い時期を表で確認しましょう。
売却活動から売買契約時までにかかる費用
費用項目 説明 土地 一戸建て マンション 支払い時期
1 インスペクション費 建物を診断し状態を確認する費用 売却活動中
2 ハウスクリーニング費 建物内のクリーニング費用 売却活動中
3 草刈り費 敷地の草刈り費用 売却活動中
4 境界測量費 敷地境界を明示するための測量費用  売買契約前まで
5 収入印紙 契約書に貼付する収入印紙費用 売買契約時
MEMO

「◯」必ずかかる費用。「△」場合によってかかる費用。「-」かからない費用。

売買契約後から引渡し・決済時までにかかる費用
費用項目 説明 土地 一戸建て マンション 支払い時期
6 不用品処分費 不用品の処分費用 売買契約後
7 建物解体費・建物滅失登記費 建物の解体費用・建物解体に登記を滅失する費用 売買契約後
8 引越し費 引越し費用 売買契約後
9 必要書類の発行費 印鑑証明書等の必要書類に発行費用 売買契約後
10 仲介手数料 媒介契約を結んだ仲介業者の成功報酬として支払う費用 引渡し・決済時 
11 抵当権抹消登記費 金融機関からの借入がある場合、その抵当権を抹消する費用 引渡し・決済時 
12 住所変更登記費 登記簿上の住所と現住所が異なる場合、登記簿上の住所を変更する費用 △  引渡し・決済時 
MEMO

「◯」必ずかかる費用。「△」場合によってかかる費用。「-」かからない費用。

引渡し・決済後かかる費用
費用項目 説明 土地 一戸建て マンション 支払い時期
 13 譲渡所得税(所得税・住民税)  不動産を売って得た利益にかかる税金 確定申告後
MEMO

「◯」必ずかかる費用。「△」場合によってかかる費用。「-」かからない費用。

アイさん

13種類もかかる費用があるんじゃな。売却した後に支払い時期が来る税金は忘れてしまいそうじゃ!

たかの

忘れた頃に支払い時期が来る譲渡所得税は高額になる場合があるので特に注意が必要です。譲渡所得税も含め、売却にかかる費用を想定しましょう。

不動産業界では一般的に、売買取引が完了したら業務終了です。

そして、譲渡所得税の支払い時期は、売買取引が完了した翌年の2月16日〜3月15日にやってきます。

ところが、多くの不動産会社は「取引完了後に売主が譲渡所得税をいくら支払うことになろうが関係ない」と考えてしまっており、不動産の売却で重要なパートナーであるにもかかわらず、不動産会社からは譲渡所得税についての説明がありません。

このように「ただ売却できれば良い」と考えている不動産会社が多いのが現実です。

これが原因で多くの方が、想定外の費用負担で予定していた手取り額が減り、不動産の売却に失敗しているのです。

不動産売却にかかる費用の内訳と相場

不動産の売却にかかる費用の内訳と相場を確認しましょう。

不動産会社に請求された費用をただ支払えば良いというわけではありません。

売却にかかる費用ごとに内訳と相場を知らないと、悪質な不動産会社につかまってしまうリスクがあるからです。

たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料では、約定報酬額という上限の金額が定められています。しかし、実際はそれ以上の金額を不当に請求されていたなんてこともあるのです。

このように、悪質な不動産会社につかまって費用を無駄にしないように、下記の13種類の費用について内訳と相場を深掘りしていきましょう。

建物状況調査費

建物状況調査(インスペクション)とは、建物の設計・施工に詳しい建築士が、建物の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所などを2~3時間かけて客観的に検査するものです。

建物状況調査の床下欠陥確認作業
建物状況調査の傾き確認作業

不動産の売却において、建物状況調査は義務ではありません。しかし、建物状況調査を行うことをお勧めします。

建物状況調査によって欠陥の有無や補修すべき箇所がはっきりするので、買主は購入後の改修工事の資金計画を立てやすくなり、買主の不安感を取り除くことができます。

そうすることで、買主は建物の質を踏まえた購入の意思決定をしやすくなります。

特に、複数の候補の中で迷っている時は、この検査の有無が決め手となる場合も多いため、売却の可能性を少しでも高めたいなら、建物状況調査を必ず行いましょう。

相場
建物状況調査費の相場
種別 料金
戸建て住宅(30坪程度) 5〜6万円
マンション(25坪程度) 4〜5万円

建物状況調査費を安く抑える方法はこちらで紹介しています。

MEMO

平成30年4月以降、不動産会社が売主に対して「建物状況調査(インスペクション)を受けませんか?」とあっせんすることが義務付けられました。

つまり、媒介契約の際に建物状況調査の実施について判断を問われます。

そのため、建物状況調査にかかる費用を把握し、実施するか否かを事前に決めておきましょう。

第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

四 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの(第三十七条第一項第二号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。)の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第三十五条第一項第六号の二イにおいて同じ。)を実施する者のあつせんに関する事項

電子政府の総合窓口:宅地建物取引業法(34条の2)より引用

ハウスクリーニング費

ハウスクリーニングは、掃除の専門業者がプロの技術や道具を使って建物を掃除するサービスのことです。

不動産の売却において、ハウスクリーニングは義務ではありません。しかし、利用することをお勧めします。

汚れた建物を欲しがる人が少ないのは当然ですし、「汚れた状態なので、その分値下げしてください」と値引き交渉される可能性も高くなります。

このように、売却金額を値引きされることを考えれば、費用をかけてでもハウスクリーニングをして建物を魅力的に見せましょう。

相場
建物全体クリーニングの相場
間取り 料金
1LDK〜2LDK 4〜7万円
3LDK〜4LDK 8〜10万円
5LDK以上 10万円〜

ハウスクリーニング費を安く抑える方法はこちらで紹介しています。

草刈り費

売却する不動産の敷地内を草刈りする費用です。

ハウスクリーニング同様に、草刈りは義務ではありませんが、草刈りすることをお勧めします。

特にお庭は、買主が売却する不動産を見に行った際に、まず初めに目に入る場所です。

つまり、不動産の第一印象を決定するポイントであり、そんな場所に草が生い茂っていては、それだけで買主に悪い印象を与えてしまいます。

このように、草刈りした状態で売り出すことで、買主に与える印象を良くでき、希望の条件で売りやすくなります。

草刈り作業前の雑草が生い茂った土地
草刈り作業後の土地
相場
草刈り費の相場
作業面積 料金
1坪あたり 300円前後
50坪の場合 0.7〜2.5万円
80坪の場合 1.2〜3.7万円

草刈り費を安く抑える方法はこちらで紹介しています。

境界測量費

境界測量費は土地の面積や境界の状況をはっきりするために必要な費用です。

不動産の売却において、境界の明示は売主の義務となります。

土地の範囲がどこまでか売主に示してもらわないと、買主は購入する土地がどこなのかが分かりませんし、境界が曖昧だとご近所さんとトラブルのもとになってしまいます。

そのため、面積や境界をはっきりするため、境界測量費が必要になります。

土地の測量作業をする土地家屋調査士
土地に境界標を設置する土地家屋調査士
MEMO

売却する不動産に境界標が無い場合土地家屋調査士に依頼をしましょう。

不動産の売却において境界測量方法は官民査定なしの現況測量官民査定ありの確定測量の2種類です。

境界測量では、隣接地所有者に境界の立会いを求め同意を得る必要があります。

さらに、隣接道路が官有地(国や市町村の土地)であれば官民査定(官と民で立ち会って境界を決める)を行わなければなりません。

しかし、境界トラブルのほとんどは隣接する民有地の所有者間で発生することから、官民査定を省略した現況測量図で取引をする場合もあります。

このことから、不動産の売却における境界測量は官民査定の有無に応じた2種類であることを知っておきましょう。

相場
境界測量費の相場
測量種類 料金
官民査定省略の現況測量費用 25〜45万円
官民査定ありの確定測量費用 40〜70万円

境界測量する土地が広大だったり、隣接する土地の所有者が大勢いる場合は、境界測量費もさらに高額になってきます。

収入印紙

収入印紙とは、不動産の売買契約書などの書類を作成した場合に課税される「印紙税」という国税です。

不動産会社が作成した売買契約書に所定の収入印紙を貼付し、消印を行い納税をします。

なお、同一の売買契約書を複数作成した場合には、1通ごとに収入印紙を貼付しなければなりません。

不動産売買契約書に貼付された収入印紙

MEMO

不動産の売買契約書では、「売買契約書貼付する収入印紙は、売主・買主が平等に負担するものとする」と記載され、売主・買主それぞれが保有する売買契約書分を各自負担するのが通例です。

相場
売却金額によって税率が異なりますので、以下の印紙税の税率表を利用して金額を確認しましょう。

なお、令和4年3月31日までに作成される不動産売買契約書については、印紙税の軽減措置の適用があります。

表では印紙税の軽減措置による引き下げ後の税率を記載します。

収入印紙の相場
売買契約書の記載金額 軽減税率
1万円未満 非課税
50万円以下 200円
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 1万円
1億円以下 3万円
5億円以下 6万円
10億円以下 16万円
50億円以下 32万円
50億円超 48万円
記載金額のないもの 200円

不要品処分費

売却する不動産に不用品がある場合、必要になるのが不用品処分費です。

不動産の売却において、不用品処分は売主の義務となります。

そのため、売却活動前までに、「荷物を全て処分してきれいな状態にしないといけない」と考えてしまう売主が多いように思います。

しかし、無駄な処分費を無くすため、不用品処分は売却活動前と売買契約後の2回に分けることをお勧めします。

なぜなら、売主は不用品だと思って処分してしまった荷物でも「あれば使いたかった」と思う買主がいるからです。

たとえば、「エアコンと照明はまだ使えるなら残してほしい」と考える買主だった場合、売却活動前にすべて処分してしまっては処分費を無駄にしたことになります。

このように無駄な処分費を無くすため、不用品処分は売却活動前と売買契約後の2回に分けましょう。

車庫に置かれた不用品

MEMO

不用品処分は以下の順番で進めましょう。

STEP.1
売却活動を進める前に、1回目の不用品処分

1回目は、買主の第一印象をより良くするための片付けです。
エアコン・照明・カーテン・家具で使える物は残しておきましょう。

STEP.2
買主が見つかり売買契約する
STEP.3
売買契約後、2回目の不用品処分

2回目は、買主と協議した上で、不用品と決まったものを処分しましょう。

STEP.4
不動産の引渡しと決済をする
相場

よくある料金体系は大きく分けて2種類あります。

① 積み放題料金

不用品をまとめてトラックに積み込み処分することができます。積み込めるだけ積んでも料金は定額ですので、遺品整理など不用品が多い方にお勧めです。

積み放題料金
トラック種類 回収できる量(体積) 料金
軽トラック(2.5㎥) 1K〜1LDK程度(2.5㎥) 1.5〜2.4万円
2tトラック(7㎥) 2DK~2LDK程度(7㎥) 5〜6万円
4tトラック(30㎥) 3DK~4DK(30㎥) 7~9万円

1品ごとに計算してもらうといくらになるかわからないほどのたくさんの不用品があっても、 積み放題料金は定額で見積もり以上の費用はかかりません。

 

② 単品回収料金

不用品が少ない方にお勧めなのが、1品からでも回収に来てくれる単品回収です。基本料金はかかりますが、ちょっとだけ捨てたい時であれば積み放題料金よりも安く抑えられます。

単品回収料金
基本料金 3,000~5,000円
各品の回収料金 
不用品種別 1品ごとの料金
リサイクル家電 冷蔵庫・洗濯機・テレビ・エアコンなど 3,000円~6,000円
生活家電 電子レンジ・炊飯器・掃除機など 500円~2,000円
家具(小型) 椅子・ちゃぶ台・コタツなど 500円~1,000円
家具大(大型) タンス・ベット・ソファー・テーブルなど 2,000円~5,000円
家庭用品 ガスコンロ・自転車・カーペットなど 1,000円~2,000円

不用品処分費を安く抑える方法はこちらで紹介しています。

建物解体費・建物滅失登記費

古い家を売却する際に、建物を取壊して売却することがあります。

その際、建物を取壊して更地にするのにかかるのが建物解体費、建物が無くなった時に必要な登記手続きにかかるのが建物滅失登記費です。

不動産の売却において、建物滅失登記は売主の義務となります。

解体作業前の古い建物
建物解体作業後の土地
MEMO

建物取壊し後の建物滅失登記は土地家屋調査士に依頼をしましょう。

建物滅失登記は、解体して建物が無くなってから1カ月以内に法務局に申請する義務があります。

申請義務を怠った場合には、10万円以下の過料という罰則も定められているので、注意が必要です。

相場
建物解体費の相場
構造 坪単価 料金(30坪の建物)
木造 3.5〜5万円 105〜150万円
軽量鉄骨造 4〜6万円 120〜180万円
鉄筋コンクリート造 5〜8万円 150〜240万円

建物解体費を安く抑える方法はこちらで紹介しています。

 

建物滅失登記費の相場
 種類 料金 
建物登記1件につき 3.5〜5万円

引越し費

不動産の売却に集中するため、意外と忘れてしまいがちなのが引越し費です。

マイホームを売却する場合、引渡しまでに住み替え先への引越しが必要になります。

MEMO

マイホームの売却が先に決まった場合、まだ引越し先が完成していない時は仮住まいで生活しなければなりません。

この場合、2度の引越しをしなければならないため、引越し費も2倍かかるので注意が必要です。

相場
引越し費の相場
距離 2人家族 3人家族 4人家族以上
〜15km未満(同市町村内) 5〜7万円 7〜10万円 10〜15万円
〜50km未満(同都道府県内) 5〜7万円 7〜10万円 15〜20万円
〜200km未満(同一地方内) 7〜15万円 10〜15万円 20〜25万円

3月下旬〜4月上旬は引越し業界の繁忙期になるため料金が割高となります。

また、一般的に10月は期の変わり目となり異動などが多いため、3月から4月ほどではありませんが、料金が割高となる傾向にあります。

そこで、少しでも安くに引越しをしたいなら、料金が割高となる期間を避けて引越しをしましょう。

必要書類の発行費

不動産の売却において、取引を滞りなく進めるため、売主は様々な必要書類を漏れなく揃えなければなりません。

たとえば、売却する時、権利証が無かった場合、5万円程度の費用負担が発生します。

このように、必要書類の中には発行費がかかる書類があるので、必要書類は早めに確認しておきましょう。

不動産売却に必要な書類の種類と取得方法について、こちらのページで詳しく解説しています。

相場
必要書類発行費の相場
種類 説明 料金
印鑑証明書 必須 300円
住民票 登記上の住所と現住所が異なる場合 300円
ローン残高証明書 金融機関からの借入がある場合 800〜1,000円
本人確認情報 権利証を紛失した場合 3〜5万円

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売主が不動産会社に売却の仲介をしてもらった時に支払う報酬のことです。

仲介手数料は成功報酬となっています。

つまり、買主が見つかり、不動産を無事に売却することができたら、その売却金額に応じた仲介手数料を引渡し・決済時に支払います。

仲介手数料は、売却にかかる費用の中でも大きな支出となります。不当な金額を請求されるというリスクを避けるためにも、自分自身で把握しておくことが大切です。

MEMO

仲介手数料の上限は、消費者が不当な不利益を受けないように法律で定められています。

仲介手数料の上限と計算式
売却金額 仲介手数料率 計算式
400万円を超える金額 3% 売却金額×3%+消費税
200万円を超え400万円以下の金額 4% 売却金額×4%+消費税
200万円以下の金額 5% 売却金額×5%+消費税

国土交通省告示第493号:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬規程はこちら

仲介手数料の計算方法を図解で解説

仲介手数料の計算は売却金額ごと3段階に分けて計算をします。

売却金額ごとかかってくる手数料率も異なるため、計算する際には注意が必要です。

このように仲介手数料の計算が難しいことから、不動産の売却金額が400万円超の場合には、以下の速算式を使って求めましょう。

速算式
( 売却金額×3%+6万円 )+消費税
売却金額1,000万円の場合の速算式計算例
( 1,000万円×3%+6万円 )+3.6万円=39.6万円

図解で算出した金額と速算式で算出した金額が一致したことが分かります。

相場

不動産会社は、自社の利益を最大化するべく仲介手数料を上限に設定していることが多いため、相場は仲介手数料の上限とほぼ同じです。

前述の通り、売却金額によって仲介手数料は異なりますので、下記の早見表を利用して金額を確認しましょう。

売却金額ごとの仲介手数料早見表
売却金額 仲介手数料の上限(消費税10%含む)
100万円 55,000円
200万円 110,000円
300万円 154,000円
400万円 198,000円
500万円 231,000円
600万円 264,000円
700万円 297,000円
800万円 330,000円
900万円 363,000円
1,000万円 396,000円
2,000万円 726,000円
3,000万円 1,056,000円
4,000万円 1,386,000円
5,000万円 1,716,000円
6,000万円 2,046,000円
7,000万円 2,376,000円
8,000万円 2,706,000円
9,000万円 3,036,000円
1億円 3,366,000円

仲介手数料を安く抑える方法はこちらで紹介しています。

仲介手数料の計算方法や注意点について、こちらのページで詳しく解説しています。

抵当権抹消登記費

売却する不動産に住宅ローンなどが残債として残っている場合は、抵当権抹消登記が必要になります。

この抵当権抹消登記は売主の義務となっています。

たかの

抵当権とは、住宅ローンなどを借りる時に、購入する建物と土地を金融機関が担保とするため、設定する権利のことです。

言い換えると「金融機関はローンを貸しているので、返済が滞った際は優先的に不動産を売却して返済をしてもらいますよ」という権利です。

抵当権をそのままにしておくと、買主は新しく住宅ローンを組むことができません。

このため、住宅ローンの残債がある場合は、借りている金融機関へ残債の精算をして、抵当権の抹消登記が必要になります。

住宅ローンが残っている不動産の現状把握方法適した売却方法について、こちらのページで詳しく解説しています。

相場
売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、司法書士に依頼して抵当権抹消登記するのが一般的です。

抵当権抹消登記費の相場
種類 料金
建物・土地の抵当権抹消 1.3万円程度

抵当権抹消登記費は、登録免許税に司法書士への報酬を加えた金額となります。

抵当権抹消登記費=登録免許税土地・建物1筆につき1,000円+司法書士への報酬

抵当権は土地と建物の両方に設定されていることが一般的なので、必要な登録免許税は2,000円になります。

そして、司法書士に支払う報酬の相場は11,000円(消費税含む)です。したがって、抵当権抹消登記費は13,000円となります。

住所変更登記費

売却する不動産の登記簿(登記記録)上の住所と現在の住所が異なっている場合は、住所変更登記が必要になります。

不動産を購入してから数十年と経つと、転勤や相続で住所を移していることは少なくありません。

住所が異なったままでは、買主へ売却できないので、住所変更登記は売主の義務となっています。

相場
売却する不動産の登記簿(登記記録)上の住所と現在の住所が異なっている場合は、司法書士に依頼して住所変更登記するのが一般的です。

住所変更登記費の相場
種類 料金
建物・土地の住所変更 1.3万円程度

住所変更登記費は、登録免許税に司法書士への報酬を加えた金額となります。

住所変更登記費=登録免許税(土地・建物1筆につき1,000円)+司法書士への報酬

住所変更は土地と建物の両方を変更する必要があるため、必要な登録免許税は2,000円になります。

そして、司法書士に支払う報酬の相場は11,000円(消費税含む)です。したがって、住所変更登記費は13,000円となります。

譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)

譲渡所得とは不動産を売った金額から買った金額や売却にかかった費用差引いた純粋な利益のことです。

譲渡所得には所得税や住民税・復興特別所得税がかかるので、これらを総称して「譲渡所得税」といいます。

この譲渡所得税は、売却にかかる費用の中でも重点的に確認しておくことが大切です。

なぜなら、譲渡所得税は売却にかかる税金の中でも税率が高く、高額となる場合があるからです。

たとえば、2,000万円の土地を売却して譲渡所得が1,000万円出た場合、譲渡所得に対して最大39.63%の税率かかります。そして税金は396万円にもなるため、想定していなければ支払えません。

そのため、売却にかかる費用の中でも高額になる可能性のある譲渡所得税を必ず確認しましょう。

たかの

売却して利益が出ていなければ、課税されることはありません。ご安心下さい。

相場
売却する不動産の個別条件によって譲渡所得税も異なりますので、相場はありません。

譲渡所得税は、以下の計算式のように譲渡所得税率で決まります。

譲渡所得税=譲渡所得×税率(所得税・住民税・復興特別所得税)

以下の譲渡所得の算出方法税率の適用条件を利用して税額を確認しましょう。

譲渡所得=売却金額売った金額-(取得費買った金額+譲渡費用売却にかかった費用
売却金額 土地や建物の売却代金です。
取得費 土地や建物の購入代金や、購入時に要した仲介手数料、登記の費用など不動産の取得に要した費用などの合計額です。

また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

譲渡費用 土地や建物を売るために支出した費用です。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などの合計額です。

所有していた期間により税率が異なります。具体的には、以下の通りです。

税率
区分 所有期間 所得税 住民税 復興所得税 合計
短期譲渡所得 5年以下 30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 5年超 15% 5% 0.315% 20.315%

譲渡した不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合は長期譲渡所得5年以下の場合は短期譲渡所得となり、それぞれの税率によって所得税・住民税が課税されます。

長期譲渡所得となるのか、短期譲渡所得が重要な分かれ目となるため、具体的に次の図解で説明します。

譲渡所得税の所有期間区分を図解で解説

譲渡所得税を安く抑える方法はこちらで紹介しています。

不動産売却した時の手取り額の計算事例

不動産の売却で失敗しないために、売却を依頼する前手取り額をシミュレーションしましょう。

手取り額の計算事例として、相談件数の多い以下の3つ紹介します。

  • 2,000万円で土地を売却した場合
  • 2,000万円でマイホームを売却した場合
  • 2,000万円で相続した空き家を売却した場合

同じ売却金額の不動産でも、売却する不動産の状況で手取り額は大きく変わります。

たとえば、売却金額が2,000万円の不動産の売却でも、状況が異なるだけで手取り額は1,800万円〜1,500万円と300万円も差が出ます。

これを先に知っておかなければ、売却後の計画に影響を及ぼしてしまいますよね。

そこで最終的に予定外の費用負担が発生することを防ぐため、売却を依頼する前に手取り額をシミュレーションすることをお勧めします。

土地を売却した場合

土地を売却した際の手取り額を以下の条件を想定して計算していきます。

  • 所有期間:4年間
  • 売却金額:2,000万円
  • 購入金額:1,000万円
  • 土地面積:50坪

この条件の場合、手取り額は以下のようになります。

2,000万円で土地を売却した場合の手取り額
費用項目 かかる費用
1 インスペクション費
2 ハウスクリーニング費
3 草刈り費 20,000円
4 境界測量費 350,000円
5 収入印紙 10,000円
6 不用品処分費
7 建物解体費・建物滅失登記費
8 引越し費
9 必要書類の発行費 600円
10 仲介手数料 726,000円
11 抵当権抹消登記費 13,000円
12 住所変更登記費 13,000円
13 譲渡所得税 3,514,150円 
かかる費用の合計 4,646,750円
手取り額 15,353,250円
MEMO

今回の例で土地を売却した場合、かかる費用の中でも譲渡所得税が約350万円と高額となっています。

しかし、売却時期を1年以上遅らせるだけで、譲渡所得税を約180万円まで減らすことができます。

なぜなら、今売却すると所有期間が4年のため、所有期間が5年以下の短期譲渡所得となり税率が39.63%かかってしまうからです。

そこで、売却時期を1年以上遅らせることで所有期間は5年を超え、長期譲渡所得(税率20.315%)となります。

このように、売却前に手取り額をシミュレーションすることで、かかる費用を抑える計画を立てることができます。

マイホームを売却した場合の手取り額

マイホームを売却した際の手取り額を以下の場合を想定して計算していきます。

  • 所有期間:4年間
  • 売却金額:2,000万円
  • 購入金額:1,000万円
  • 土地面積:50坪
  • 建物面積:30坪

この条件の場合、手取り額は以下のようになります。

2,000万円でマイホームを売却した場合の手取り額
費用項目 かかる費用
1 インスペクション費 60,000円
2 ハウスクリーニング費 80,000円
3 草刈り費 10,000円
4 境界測量費 350,000円
5 収入印紙 10,000円
6 不用品処分費 20,000円
7 建物解体費・建物滅失登記費
8 引越し費 100,000円
9 必要書類の発行費 600円
10 仲介手数料 726,000円
11 抵当権抹消登記費 13,000円
12 住所変更登記費 13,000円
13 譲渡所得税 0円
かかる費用の合計 1,382,600円
手取り額 18,617,400円
MEMO

マイホームのように「住むことを目的とする不動産」のことを居住用財産といい、居住用財産を売却する際には、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できます。

この控除のことを居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、所有期間の長さには一切関係なく適用することができます。

このため、土地を売却した場合では約350万円だった譲渡所得税を0円にすることができます。

マイホームを売った時の特例について、詳しくは国税庁のサイトを確認下さい。

相続した空き家を売却した場合

相続した空き家を売却した際の手取り額を、以下の場合を想定して計算していきます。

  • 相続をしてからの所有期間:4年間
  • 売却金額:2,000万円
  • 購入金額:1,000万円
  • 土地面積:50坪
  • 建物面積:30坪

この条件の場合、手取り額は以下のようになります。

2,000万円で相続した空き家を売却した場合の手取り額
費用項目 かかる費用
1 インスペクション費 60,000円
2 ハウスクリーニング費 80,000円
3 草刈り費 10,000円
4 境界測量費 350,000円
5 収入印紙 10,000円
6 不用品処分費 250,000円
7 建物解体費・建物滅失登記費
8 引越し費 60,000円
9 必要書類の発行費 600円
10 仲介手数料 726,000円
11 抵当権抹消登記費 13,000円
12 住所変更登記費 13,000円
13 譲渡所得税 1,712,026円
かかる費用の合計 3,284,626円
手取り額 16,715,374円
MEMO

今回の例で相続した空き家を売却した場合、かかる費用の中でも譲渡所得税が約170万円と高額となっています。

もし、1年以上前に売却できていたら、この譲渡所得税を支払わずに済んだ可能性が高いです。

相続により空き家になった不動産を相続人が売却し適用要件を満たした場合には、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

この控除のことを「空き家の3,000万円特別控除」といい、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが適用要件になっているからです。

このように、相続した空き家を1年以上前に売却できていたら、譲渡所得税は0円、支払う必要はありませんでした。

相続した空き家を売った時の特例について、詳しくは国税庁のサイトを確認下さい。

みんなの売却体験談

Mamoru Ichikawa
Mamoru Ichikawa
2024-02-09

三島で土地購入を考えていた自分にとって、アイ企画さんに出会えたことは最良の選択でした。丁寧な仕事、客側に寄り添ってくれる姿勢、社長さんの雰囲気・知識、本当に素晴らしいと思います。今後とも長いお付き合いをさせていただければと思います。

m t
m t
2023-12-23

子供の進学を機に県外から土地探しを始めました。
初めは三島市外で探していましたがなかなか条件に合う土地が見つからず、拠点を三島市にうつしたことをきっかけにアイ企画さんのホームページにたどり着きました。ホームページの内容やGoogleの口コミなどを拝見し、一度相談してみたいなと感じアポイントをお願いしました。事務所では温かくお迎え頂き、土地探しでの注意点や地域ごとの特性など詳しく丁寧に教えてくださいました。
最終的には他のところで扱っていた売物件土地が気になりその土地について髙野さんに相談させて頂きました。すぐに現地へ出向いて頂き、その後細かなところまで色々と教えて頂き土地購入までスムーズに進めていくことが出来ました。
初めての土地探しと県外からの移住であり予想以上に時間がかかり難航しましたが、どんなことでも相談して良かったと思える程、土地購入~家が完成した今でも大変お世話になっています。土地勘がなく慣れない場所に住み始め不安が多い新生活スタートでしたが、スーパーや道路状況など小さなことでも親切に教えて頂きとても頼りになり感謝しております。
子供がいるなかでの訪問でしたが終始子供に対しても優しく接して頂き、子供が時々事務所に遊びに行きたいと言うほど居心地がよい場所だったようです。何回かお会いするうちに今ではすっかり子供が恒成さんを気に入っております。
人生で土地を購入する機会はそうないと思いますが、周囲で土地の売買を希望している方がいたら是非紹介したい不動産屋さんです。事務的な対応で終わるのではなく、人と人の繋がりを強く感じる温かみのある不動産屋さんです。
今後も家族共々よろしくお願い致します。

T K9
T K9
2023-12-06

新築するにあたりインターネットにて土地を探していましたが、なかなかいい土地が見つかりませんでした。車で空いた土地を散策していたところ理想の土地を見つけ、その一帯はアイ企画さんが強い地域であることを事前に把握していましたのでアイ企画さんに相談することとしました。数十年もの間、駐車場として貸し出されていた空き地でしたが、売主さんがちょうど売りに出そうか相談に来ている、とのことでしたのでこれは運命だと思い、売りに出たら即買いをしようと決めました。
その後も不明な点やその地域の特状等々、親身に相談に乗って下さり、また、購入からその先の手続きまで寄り添っていただき、更には実際に市役所まで同行くださったりと時間を割いてくれました。忙しくても自分事のように親身になってくださるところがアイ企画さんの特徴であり、他の不動産屋には真似できない部分だと思います。アイ企画さんに相談をし、売買の仲介を行っていただいて本当に良かったと思います。
今後も末永く引き続きよろしくお願いいたします。

Kenichi Imoto
Kenichi Imoto
2023-12-01

とても親切です。

Ken Nekon
Ken Nekon
2023-11-10

地元に根付いた不動産屋さんとして、土地自体のことのみでなく、その近所がどんな雰囲気なのか、その地域がどういう地域なのか、最近の転入者の動向がどうなのか等、いろいろと情報を頂けました。家を建てた後にこの場所でどのような生活がおくれるのか、イメージができ、土地購入の決め手になったと思います。
また、ハウスメーカーとはつながりのない第三者として、家づくりについても色々とアドバイスを頂けました。ハウスメーカーは契約 に向けて前のめりに話を進めがちですが、そこを冷静な目線でいろいろ相談に乗っていただけました。
結果として、大変魅力的な家づくりができたと感じています。

o mai
o mai
2023-11-10

第一子の誕生をきっかけに家が欲しいと思い、土地探しを始めました。立地について、当初は夫婦の通勤に便利な三島駅付近を検討していましたが、土地の広さや周辺の環境が自分たちの求めるものではないと気づき、駅から少し離れた場所がいいのかも…と思い始めた矢先にアイ企画さんが仲介する土地に出会いました。
まずはその土地を見学してから事務所に伺ったのですが、落ち着いた雰囲気の中丁寧に説明をしてくださり、赤ちゃん連れでも安心して過ごすことができました。アイ企画さんのお話は、不動産会社としての説明はもちろん、住人として感じていることや同じ子育て世帯から見た感想なども交えたもので、大変参考になりました。ご近所さんの様子も伝えてくださり、安心感がありました。
もともと三島の土地勘がほとんどなかったため、市内のエリア毎の特色が全く分からなかったのですが、アイ企画さんの説明を伺いながら自分でも調べているうちに、その土地のあるエリアがとても気に入りました。購入を決めるまでは土地に何回も足を運びましたが、その度に一緒に見に来てくださり、夜の様子を確認したときには、年末の寒い中1時間以上立ち会っていただき大変感謝しています。
手続きに関しても迅速、丁寧で安心して進めることができました。優しくて頼もしいお兄さんのようですっかり頼り切って我儘を言ってしまい、さぞ手のかかるな客だったのではないかと思います…。お陰で大変満足のいく選択ができたと思っています。根気よく付き合ってくださり本当にありがとうございました。
今後はご近所さんとして、どうぞよろしくお願いします。

大竹勇輔
大竹勇輔
2023-09-15

母が相続した土地を売却することになり、三島在住の知人からアイ企画さんを紹介されました。早速、ホームページを見てみると「お預りした物件は、売却できるまで責任をもって担当します」と書かれていて、安心してお任せすることに決めました。
今回、一番心配していたことは「本当にこの土地を売却できるのだろうか?」ということでしたが、遠方にいる私達にも理解できるよう、土地の価値、地域の情報を具体的に説明し、詳細な資料を作成して下さいました。高齢な両親も、何度も資料を読み返し、納得して進めていくことができました。
そして、アイ企画さんにお任せして本当に良かったと思うことは、分からないこと、こちらの希望等、何でもお伝えし、しっかりコミュニケーションがとれたことです。担当して下さった高野大地さんが、いつも穏やかに優しくお話しして下さるおかげで、私達も遠慮せず色々お聞きすることができました。母も大変喜んでおりました。
また、このような機会がありましたら、是非相談させて下さい。
お世話になり、ありがとうございました!

池田愼治
池田愼治
2023-08-24

私が、実家に帰って、生活するため、三島の家を、売ることにしました。大手の不動産屋さんに、売却を、頼むより、地元に精通している不動産屋を、探しました。地元中の地元のアイ企画さんに、相談しました。私の要求をしっかり聞いて下さり、地に着いた売却提案を、して下さいました。この提案で、何とか家の売却が予定日通りに出来ました。
アイ企画様、ありがとうございました。

haru
haru
2023-08-24

三島市内の一戸建ての売却の際にお世話になりました。
同じ学区内にあり、大手不動産よりも地域のことを熟知されていると思いお願いすることに決めました。
車が無いと不便な地域で、駐車場が一台分しか無いこともありなかなか売れませんでしたが近くに空きのある駐車場が無いか探していただき、月極駐車場を確保できることを条件に入れて無事に売却出来きました。
昔からの住宅地で月極駐車場の空きもあまり無いようなので地域に特化したアイ企画さんにお願いしてよかったです。
この度はありがとうございました。

不動産売却にかかる費用を安く抑える方法

不動産の売却にかかる費用は13種類あり、合計すれば数百万円を超えることも珍しくありません。

しかし、その中には少しの努力で費用を安く抑え、手取り額を増やすことができる費用もあります。

売却にかかる費用を安く抑えられるのは以下の7種です。

  • 建物状況調査費
  • ハウスクリーニング費
  • 草刈り費
  • 不要品処分費
  • 建物解体費
  • 仲介手数料
  • 譲渡所得税

売却にかかる費用を安く抑える方法を知らなくても、不動産の売却自体は行えますが、知らないと損をしてしまいます。

たとえば、建物解体費に市町村からの補助金が出ることを知っていたら、申請手続きをするだけで最大で30万円安くすることができます。

このように、少しの努力で費用を安く抑え、手取り額を増やすために、ここではそれぞれの方法を深掘りしていきます。

建物状況調査費

建物の欠陥の有無や補修すべき箇所を検査する建物状況調査費を安く抑えるために、売却する不動産が所在する市町村の補助制度を活用しましょう。

全ての市町村で活用できるとは限らず、市町村単位で補助制度の有無や補助額は異なりますが、補助制度があるのに活用しないと損をしてしまうので、先に補助制度の有無を調べてみましょう。

MEMO

一例をピックアップしてみます。

たとえば、静岡県三島市では中古住宅の流通を促進させるため、三島市内にある売却する住宅を対象に、市が無料で既存住宅の劣化等の有無を診断(インスペクション)する「既存住宅診断事業」があります。

三島市の補助制度について、詳しくは三島市の公式サイトを確認下さい。

注意

市町村の補助制度は年度ごとで予算に限りがあるので、出来るだけ早い時期(年度始めは4月)に申請しましょう。

ハウスクリーニング費

プロによる掃除で建物を魅力的に見せるハウスクリーニング費を安く抑えるために、できる掃除は自力でやって、プロの手を借りるべき掃除だけ部分クリーニングを依頼しましょう。

年末の窓拭きや床の掃除など、自分で掃除できる場所は自力で行い、買主が内覧で気にする水回りやキッチンといった箇所のカビや水垢のような専門業者に依頼しないと綺麗にできない汚れをプロに依頼する部分クリーニングが効果的です。

ハウスクリーニング作業後の台所

相場
部分クリーニングの相場
種類 料金
シンク回り 1.2〜1.7万円
レンジフード・換気扇 1.2〜2万円
浴室 1.2〜2万円
トイレ 0.6〜1万円
洗面台 0.8〜1万円
エアコン 0.9〜1.5万円

草刈り費

草刈り費をかけたくないなら自力で行うのが1番安いです。

とはいえ、草刈り全部を自力で行うと、かなりの体力を使い、さらに道具を揃える必要もあります。

そこで、部分的に自力で行って費用を安くできるポイント3つ紹介します。

  • 草刈り後の草処分のみ自力で行う
  • 急傾面や高所など危険な作業以外は自力で行う
  • 石やゴミ、枯れ木を取り除いておく

この3つは自力で作業しやすく、道具を揃える必要がないので草刈り費を安く抑える上で有効です。

不要品処分費

不用品処分費を安く抑えるために、以下の4つの方法を順番に行いましょう。

  1. ネットオークションに出品する
  2. リサイクルショップに持ち込む
  3. 使ってくれる友人に譲る
  4. 自治体の粗大ゴミ回収サービスを利用する

費用をかけて不用品を処分するだけではもったいないです。

上から順番に実践していくだけで、不用品の量を減らすことができ、あわよくば換金することもできます。

建物解体費

建物解体費を安く抑えるために、市町村の補助制度を活用しましょう。

建物状況調査費同様に、全ての市町村で補助制度が活用できるとは限りませんので、売却する不動産が所在する市町村に補助制度があるかどうかの確認が必要です。

また、避難や緊急車両通行のために、安全性向上を目的にブロック塀撤去に関しても補助制度が用意されている市町村もあるので、建物解体の補助制度と合わせて確認しましょう。

MEMO

一例をピックアップしてみます。

たとえば「木造住宅除却助成事業」という補助制度が静岡県三島市にあります。

この補助制度は、昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅の解体や撤去を対象にしており、30万円を上限とする金額がもらえます。

さらに「ブロック塀等撤去事業」という補助制度もあります。

この補助制度は、地震発生時に倒壊し第3者に被害を与える危険性のある道路に面したブロック塀の撤去を対象にしており、1敷地につき18万円が上限とされています。

これら三島市の補助制度について、詳しくは三島市の公式サイトを確認下さい。

三島市木造住宅除却助成事業のパンフレット

注意

市町村の補助制度は年度ごとで予算に限りがあるので、出来るだけ早い時期(年度始めは4月)に申請しましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売却を成功させるために必要な費用です。

不動産会社に「仲介手数料を値引きしてもらえませんか?」と交渉することで、値引きが成功する可能性があります。

たしかに、売主からすると「仲介手数料を値引きにしてもらえるなら得」と感じるかもしれません。

しかし、仲介手数料の安さを重視して不動産会社を選ぶのは禁物です。

なぜなら、販売活動を真剣に行なってくれない可能性が高くなり、それによって相場より安く売却することになってしまうからです。

たとえば、値引きした分だけ販売活動のコストを下げられてしまえば、広告などの露出が減って、買い手に見つけてもらいにくくなってしまいます。

そして、なかなかいい買い手が見つからないと、売却金額を下げるように持ちかけられてしまうのです。

すると、仲介手数料を下げた結果、予定したよりも大幅に安く売ることになり、トータルの利益がむしろ少なくなってしまった、なんてことも珍しくありません。

このように、仲介手数料が安くてもサービスの質が悪ければ納得のいく売却はできません。

逆に上限いっぱいの仲介手数料を請求する仲介会社だとしても、買主としっかり交渉してもらうことで、できるだけ高く、条件良く売却できれば、結果的に得することになります。

たかの

手数料の高い安いよりも不動産会社としてどこまで親身になって対応してくれるのか、どのように販売活動を行なってくれるのかなど、本当に信頼できる不動産会社を選ぶことが、不動産の売却を成功させる秘訣です。

譲渡所得税

不動産を売却して生じた利益に応じてかかる譲渡所得税を安く抑えるために、3,000万円特別控除の利用を検討しましょう。

3,000万円特別控除とは、不動産を売却した際に得られた利益(譲渡所得)に対し、所有期間の長短に関係なく3,000万円まで課税対象から除外するという制度になります。

例えば、2,000万円で購入したマイホームを4,500万円で売却した場合、譲渡費用(経費)を差引くと2,300万円の譲渡所得が発生します。しかし、3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は控除され、譲渡所得税を0円に抑えることができます。

譲渡所得税が控除される3,000万円特別控除

このように大きな節税効果がある特例制度ですが、誰でも適用されるわけではありません。そのため、適用条件を確認して積極的に活用しましょう。

3,000万円特別控除の適用条件や申告方法について、こちらのページで詳しく解説しています。

まとめ

今回は、不動産の売却で失敗しないために、売却にかかる費用の内訳と相場・手取り額の計算方法を紹介しました。

不動産の売却では大きなお金が動くので、売却にかかる費用も高額です。

そのため、売却にかかる費用を先に確認しておかなければ、想定外の費用負担で予定していた手取り額が減り、発生するはずだった利益を逃す恐れがあることを理解いただけたと思います。

不動産の売却で失敗しないために、しっかりと自分自身で知識を増やすことも大切です。しかし、1人で全部行おうとすると、限界があります。

このため、適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却においてとても重要なパートナーになります。

不動産の売却を成功させるためにも、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。

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