不動産売却にかかる費用13種類と内訳｜安く抑えるコツも解説

不動産を売却したい！

そう思った時にまず気になることは、「不動産がいくらで売れるか？」だと思います。

しかし、不動産を売却する際に、売却金額よりも先に必ず確認しておかなければならないのが売却にかかる費用です。

不動産の売却では大きなお金が動くので、売却にかかる費用も高額です。

そのため、不動産がいくらで売れるか決まった後に「想定外の費用負担」があれば、手取り額が減り、売却後の計画に影響を及ぼす恐れがあるからです。

たとえば、敷地境界がはっきりしていない土地の売却にかかる測量費は、25〜70万円です。

そのうえ、支払いのタイミングは売却代金を受取る前ですので、あらかじめ想定していないと支払いができないですよね。

そこで不動産を売却する際は、売却にかかる費用を先に確認しておくことをお勧めします。

不動産売却にかかる費用一覧と支払い時期

不動産の売却にかかる費用は、13種類もあり、それぞれの支払い時期も異なるため、種類と支払い時期を1つずつ確認しておく必要があります。

必要なタイミングでお金が用意されていないと、支払いができないというトラブルにつながり、せっかく決まった契約が白紙になる場合もあります。

たとえば、税金の支払い時期だけ注目してみても、売買契約時に支払う税金もあれば、引渡し・決済時に支払う税金もあります。さらに売買取引完了後に支払う税金もあるのです。

このように、予定外の費用が発生し、支払いができなくなることを防ぐため、ここで不動産売却にかかる費用の種類と支払い時期を確認しましょう。

まず、売却の手順を確認します。

売却は以下の順番で進んでいきます。

それぞれの手順でかかる費用を解説していきます。

売却活動から売買契約時までにかかる費用
費用項目		説明	土地	一戸建て	マンション	支払い時期
1	インスペクション費	建物を診断し状態を確認する費用	－	△	△	売却活動中
2	ハウスクリーニング費	建物内のクリーニング費用	－	◯	◯	売却活動中
3	草刈り費	敷地の草刈り費用	◯	◯	－	売却活動中
4	境界測量費	敷地境界を明示するための測量費用	△	△	－	売買契約前まで
5	収入印紙	契約書に貼付する収入印紙費用	◯	◯	◯	売買契約時

売買契約後から引渡し・決済時までにかかる費用
費用項目		説明	土地	一戸建て	マンション	支払い時期
6	不用品処分費	不用品の処分費用	△	△	△	売買契約後
7	建物解体費・建物滅失登記費	建物の解体費用・建物解体に登記を滅失する費用	－	△	－	売買契約後
8	引越し費	引越し費用	－	△	△	売買契約後
9	必要書類の発行費	印鑑証明書等の必要書類に発行費用	◯	◯	◯	売買契約後
10	仲介手数料	媒介契約を結んだ仲介業者の成功報酬として支払う費用	◯	◯	◯	引渡し・決済時
11	抵当権抹消登記費	金融機関からの借入がある場合、その抵当権を抹消する費用	△	△	△	引渡し・決済時
12	住所変更登記費	登記簿上の住所と現住所が異なる場合、登記簿上の住所を変更する費用	△	△	△	引渡し・決済時

引渡し・決済後かかる費用
費用項目		説明	土地	一戸建て	マンション	支払い時期
13	譲渡所得税（所得税・住民税）	不動産を売って得た利益にかかる税金	◯	◯	◯	確定申告後

不動産業界では一般的に、売買取引が完了したら業務終了です。

そして、譲渡所得税の支払い時期は、売買取引が完了した翌年の2月16日〜3月15日にやってきます。

ところが、多くの不動産会社は「取引完了後に売主が譲渡所得税をいくら支払うことになろうが関係ない」と考えてしまっており、不動産の売却で重要なパートナーであるにもかかわらず、不動産会社からは譲渡所得税についての説明がありません。

このように「ただ売却できれば良い」と考えている不動産会社が多いのが現実です。

これが原因で多くの方が、想定外の費用負担で予定していた手取り額が減り、不動産の売却に失敗しているのです。

不動産売却にかかる費用の内訳と相場

不動産の売却にかかる費用の内訳と相場を確認しましょう。

不動産会社に請求された費用をただ支払えば良いというわけではありません。

売却にかかる費用ごとに内訳と相場を知らないと、悪質な不動産会社につかまってしまうリスクがあるからです。

たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料では、約定報酬額という上限の金額が定められています。しかし、実際はそれ以上の金額を不当に請求されていたなんてこともあるのです。

このように、悪質な不動産会社につかまって費用を無駄にしないように、下記の13種類の費用について内訳と相場を深掘りしていきましょう。

建物状況調査費

建物状況調査（インスペクション）とは、建物の設計・施工に詳しい建築士が、建物の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所などを2～3時間かけて客観的に検査するものです。

不動産の売却において、建物状況調査は義務ではありません。しかし、建物状況調査を行うことをお勧めします。

建物状況調査によって欠陥の有無や補修すべき箇所がはっきりするので、買主は購入後の改修工事の資金計画を立てやすくなり、買主の不安感を取り除くことができます。

そうすることで、買主は建物の質を踏まえた購入の意思決定をしやすくなります。

特に、複数の候補の中で迷っている時は、この検査の有無が決め手となる場合も多いため、売却の可能性を少しでも高めたいなら、建物状況調査を必ず行いましょう。

ハウスクリーニング費

ハウスクリーニングは、掃除の専門業者がプロの技術や道具を使って建物を掃除するサービスのことです。

不動産の売却において、ハウスクリーニングは義務ではありません。しかし、利用することをお勧めします。

汚れた建物を欲しがる人が少ないのは当然ですし、「汚れた状態なので、その分値下げしてください」と値引き交渉される可能性も高くなります。

このように、売却金額を値引きされることを考えれば、費用をかけてでもハウスクリーニングをして建物を魅力的に見せましょう。

草刈り費

売却する不動産の敷地内を草刈りする費用です。

ハウスクリーニング同様に、草刈りは義務ではありませんが、草刈りすることをお勧めします。

特にお庭は、買主が売却する不動産を見に行った際に、まず初めに目に入る場所です。

つまり、不動産の第一印象を決定するポイントであり、そんな場所に草が生い茂っていては、それだけで買主に悪い印象を与えてしまいます。

このように、草刈りした状態で売り出すことで、買主に与える印象を良くでき、希望の条件で売りやすくなります。

境界測量費

境界測量費は土地の面積や境界の状況をはっきりするために必要な費用です。

不動産の売却において、境界の明示は売主の義務となります。

土地の範囲がどこまでか売主に示してもらわないと、買主は購入する土地がどこなのかが分かりませんし、境界が曖昧だとご近所さんとトラブルのもとになってしまいます。

そのため、面積や境界をはっきりするため、境界測量費が必要になります。

収入印紙

収入印紙とは、不動産の売買契約書などの書類を作成した場合に課税される「印紙税」という国税です。

不動産会社が作成した売買契約書に所定の収入印紙を貼付し、消印を行い納税をします。

なお、同一の売買契約書を複数作成した場合には、1通ごとに収入印紙を貼付しなければなりません。

不要品処分費

売却する不動産に不用品がある場合、必要になるのが不用品処分費です。

不動産の売却において、不用品処分は売主の義務となります。

そのため、売却活動前までに、「荷物を全て処分してきれいな状態にしないといけない」と考えてしまう売主が多いように思います。

しかし、無駄な処分費を無くすため、不用品処分は売却活動前と売買契約後の2回に分けることをお勧めします。

なぜなら、売主は不用品だと思って処分してしまった荷物でも「あれば使いたかった」と思う買主がいるからです。

たとえば、「エアコンと照明はまだ使えるなら残してほしい」と考える買主だった場合、売却活動前にすべて処分してしまっては処分費を無駄にしたことになります。

このように無駄な処分費を無くすため、不用品処分は売却活動前と売買契約後の2回に分けましょう。

建物解体費・建物滅失登記費

古い家を売却する際に、建物を取壊して売却することがあります。

その際、建物を取壊して更地にするのにかかるのが建物解体費、建物が無くなった時に必要な登記手続きにかかるのが建物滅失登記費です。

不動産の売却において、建物滅失登記は売主の義務となります。

引越し費

不動産の売却に集中するため、意外と忘れてしまいがちなのが引越し費です。

マイホームを売却する場合、引渡しまでに住み替え先への引越しが必要になります。

必要書類の発行費

不動産の売却において、取引を滞りなく進めるため、売主は様々な必要書類を漏れなく揃えなければなりません。

たとえば、売却する時、権利証が無かった場合、5万円程度の費用負担が発生します。

このように、必要書類の中には発行費がかかる書類があるので、必要書類は早めに確認しておきましょう。

不動産売却に必要な書類の種類と取得方法について、こちらのページで詳しく解説しています。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売主が不動産会社に売却の仲介をしてもらった時に支払う報酬のことです。

仲介手数料は成功報酬となっています。

つまり、買主が見つかり、不動産を無事に売却することができたら、その売却金額に応じた仲介手数料を引渡し・決済時に支払います。

仲介手数料は、売却にかかる費用の中でも大きな支出となります。不当な金額を請求されるというリスクを避けるためにも、自分自身で把握しておくことが大切です。

仲介手数料の計算方法や注意点について、こちらのページで詳しく解説しています。

抵当権抹消登記費

売却する不動産に住宅ローンなどが残債として残っている場合は、抵当権抹消登記が必要になります。

この抵当権抹消登記は売主の義務となっています。

抵当権をそのままにしておくと、買主は新しく住宅ローンを組むことができません。

このため、住宅ローンの残債がある場合は、借りている金融機関へ残債の精算をして、抵当権の抹消登記が必要になります。

住宅ローンが残っている不動産の現状把握方法と適した売却方法について、こちらのページで詳しく解説しています。

住所変更登記費

売却する不動産の登記簿（登記記録）上の住所と現在の住所が異なっている場合は、住所変更登記が必要になります。

不動産を購入してから数十年と経つと、転勤や相続で住所を移していることは少なくありません。

住所が異なったままでは、買主へ売却できないので、住所変更登記は売主の義務となっています。

譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

譲渡所得とは不動産を売った金額から買った金額や売却にかかった費用を差引いた純粋な利益のことです。

譲渡所得には所得税や住民税・復興特別所得税がかかるので、これらを総称して「譲渡所得税」といいます。

この譲渡所得税は、売却にかかる費用の中でも重点的に確認しておくことが大切です。

なぜなら、譲渡所得税は売却にかかる税金の中でも税率が高く、高額となる場合があるからです。

たとえば、2,000万円の土地を売却して譲渡所得が1,000万円出た場合、譲渡所得に対して最大39.63%の税率かかります。そして税金は396万円にもなるため、想定していなければ支払えません。

そのため、売却にかかる費用の中でも高額になる可能性のある譲渡所得税を必ず確認しましょう。

不動産売却した時の手取り額の計算事例

不動産の売却で失敗しないために、売却を依頼する前に手取り額をシミュレーションしましょう。

手取り額の計算事例として、相談件数の多い以下の3つ紹介します。

同じ売却金額の不動産でも、売却する不動産の状況で手取り額は大きく変わります。

たとえば、売却金額が2,000万円の不動産の売却でも、状況が異なるだけで手取り額は1,800万円〜1,500万円と300万円も差が出ます。

これを先に知っておかなければ、売却後の計画に影響を及ぼしてしまいますよね。

そこで最終的に予定外の費用負担が発生することを防ぐため、売却を依頼する前に手取り額をシミュレーションすることをお勧めします。

土地を売却した場合

土地を売却した際の手取り額を以下の条件を想定して計算していきます。

この条件の場合、手取り額は以下のようになります。

2,000万円で土地を売却した場合の手取り額
費用項目		かかる費用
1	インスペクション費	－
2	ハウスクリーニング費	－
3	草刈り費	20,000円
4	境界測量費	350,000円
5	収入印紙	10,000円
6	不用品処分費	－
7	建物解体費・建物滅失登記費	－
8	引越し費	－
9	必要書類の発行費	600円
10	仲介手数料	726,000円
11	抵当権抹消登記費	13,000円
12	住所変更登記費	13,000円
13	譲渡所得税	3,514,150円
かかる費用の合計		4,646,750円
手取り額		15,353,250円

マイホームを売却した場合の手取り額

マイホームを売却した際の手取り額を以下の場合を想定して計算していきます。

この条件の場合、手取り額は以下のようになります。

2,000万円でマイホームを売却した場合の手取り額
費用項目		かかる費用
1	インスペクション費	60,000円
2	ハウスクリーニング費	80,000円
3	草刈り費	10,000円
4	境界測量費	350,000円
5	収入印紙	10,000円
6	不用品処分費	20,000円
7	建物解体費・建物滅失登記費	－
8	引越し費	100,000円
9	必要書類の発行費	600円
10	仲介手数料	726,000円
11	抵当権抹消登記費	13,000円
12	住所変更登記費	13,000円
13	譲渡所得税	0円
かかる費用の合計		1,382,600円
手取り額		18,617,400円

相続した空き家を売却した場合

相続した空き家を売却した際の手取り額を、以下の場合を想定して計算していきます。

この条件の場合、手取り額は以下のようになります。

2,000万円で相続した空き家を売却した場合の手取り額
費用項目		かかる費用
1	インスペクション費	60,000円
2	ハウスクリーニング費	80,000円
3	草刈り費	10,000円
4	境界測量費	350,000円
5	収入印紙	10,000円
6	不用品処分費	250,000円
7	建物解体費・建物滅失登記費	－
8	引越し費	60,000円
9	必要書類の発行費	600円
10	仲介手数料	726,000円
11	抵当権抹消登記費	13,000円
12	住所変更登記費	13,000円
13	譲渡所得税	1,712,026円
かかる費用の合計		3,284,626円
手取り額		16,715,374円

みんなの売却体験談

不動産売却にかかる費用を安く抑える方法

不動産の売却にかかる費用は13種類あり、合計すれば数百万円を超えることも珍しくありません。

しかし、その中には少しの努力で費用を安く抑え、手取り額を増やすことができる費用もあります。

売却にかかる費用を安く抑えられるのは以下の7種です。

売却にかかる費用を安く抑える方法を知らなくても、不動産の売却自体は行えますが、知らないと損をしてしまいます。

たとえば、建物解体費に市町村からの補助金が出ることを知っていたら、申請手続きをするだけで最大で30万円安くすることができます。

このように、少しの努力で費用を安く抑え、手取り額を増やすために、ここではそれぞれの方法を深掘りしていきます。

建物状況調査費

建物の欠陥の有無や補修すべき箇所を検査する建物状況調査費を安く抑えるために、売却する不動産が所在する市町村の補助制度を活用しましょう。

全ての市町村で活用できるとは限らず、市町村単位で補助制度の有無や補助額は異なりますが、補助制度があるのに活用しないと損をしてしまうので、先に補助制度の有無を調べてみましょう。

ハウスクリーニング費

プロによる掃除で建物を魅力的に見せるハウスクリーニング費を安く抑えるために、できる掃除は自力でやって、プロの手を借りるべき掃除だけ部分クリーニングを依頼しましょう。

年末の窓拭きや床の掃除など、自分で掃除できる場所は自力で行い、買主が内覧で気にする水回りやキッチンといった箇所のカビや水垢のような専門業者に依頼しないと綺麗にできない汚れをプロに依頼する部分クリーニングが効果的です。

草刈り費

草刈り費をかけたくないなら自力で行うのが1番安いです。

とはいえ、草刈り全部を自力で行うと、かなりの体力を使い、さらに道具を揃える必要もあります。

そこで、部分的に自力で行って費用を安くできるポイントを3つ紹介します。

この3つは自力で作業しやすく、道具を揃える必要がないので草刈り費を安く抑える上で有効です。

不要品処分費

不用品処分費を安く抑えるために、以下の4つの方法を順番に行いましょう。

費用をかけて不用品を処分するだけではもったいないです。

上から順番に実践していくだけで、不用品の量を減らすことができ、あわよくば換金することもできます。

建物解体費

建物解体費を安く抑えるために、市町村の補助制度を活用しましょう。

建物状況調査費同様に、全ての市町村で補助制度が活用できるとは限りませんので、売却する不動産が所在する市町村に補助制度があるかどうかの確認が必要です。

また、避難や緊急車両通行のために、安全性向上を目的にブロック塀撤去に関しても補助制度が用意されている市町村もあるので、建物解体の補助制度と合わせて確認しましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売却を成功させるために必要な費用です。

不動産会社に「仲介手数料を値引きしてもらえませんか？」と交渉することで、値引きが成功する可能性があります。

たしかに、売主からすると「仲介手数料を値引きにしてもらえるなら得」と感じるかもしれません。

しかし、仲介手数料の安さを重視して不動産会社を選ぶのは禁物です。

なぜなら、販売活動を真剣に行なってくれない可能性が高くなり、それによって相場より安く売却することになってしまうからです。

たとえば、値引きした分だけ販売活動のコストを下げられてしまえば、広告などの露出が減って、買い手に見つけてもらいにくくなってしまいます。

そして、なかなかいい買い手が見つからないと、売却金額を下げるように持ちかけられてしまうのです。

すると、仲介手数料を下げた結果、予定したよりも大幅に安く売ることになり、トータルの利益がむしろ少なくなってしまった、なんてことも珍しくありません。

このように、仲介手数料が安くてもサービスの質が悪ければ納得のいく売却はできません。

逆に上限いっぱいの仲介手数料を請求する仲介会社だとしても、買主としっかり交渉してもらうことで、できるだけ高く、条件良く売却できれば、結果的に得することになります。

譲渡所得税

不動産を売却して生じた利益に応じてかかる譲渡所得税を安く抑えるために、3,000万円特別控除の利用を検討しましょう。

3,000万円特別控除とは、不動産を売却した際に得られた利益（譲渡所得）に対し、所有期間の長短に関係なく3,000万円まで課税対象から除外するという制度になります。

例えば、2,000万円で購入したマイホームを4,500万円で売却した場合、譲渡費用（経費）を差引くと2,300万円の譲渡所得が発生します。しかし、3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は控除され、譲渡所得税を0円に抑えることができます。

このように大きな節税効果がある特例制度ですが、誰でも適用されるわけではありません。そのため、適用条件を確認して積極的に活用しましょう。

3,000万円特別控除の適用条件や申告方法について、こちらのページで詳しく解説しています。

まとめ

今回は、不動産の売却で失敗しないために、売却にかかる費用の内訳と相場・手取り額の計算方法を紹介しました。

不動産の売却では大きなお金が動くので、売却にかかる費用も高額です。

そのため、売却にかかる費用を先に確認しておかなければ、想定外の費用負担で予定していた手取り額が減り、発生するはずだった利益を逃す恐れがあることを理解いただけたと思います。

不動産の売却で失敗しないために、しっかりと自分自身で知識を増やすことも大切です。しかし、1人で全部行おうとすると、限界があります。

このため、適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却においてとても重要なパートナーになります。

不動産の売却を成功させるためにも、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。