住宅ローン返済中の不動産は売れる？売却方法と3つの注意点を解説

コロナ禍で今までの暮らしが大きく変わり、住み替え・転勤・収入の減少など様々な理由で不動産を売却することは、決して珍しくありません。

そんなとき「家のローンが残っていても売却できるの？」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、ローンが残っていても、売却と同時にローンを完済できれば問題なく売却できます。

しかし、不動産売却を始める前に、しっかり確認しておかなければならないのが住宅ローンの現状把握です。

家がいくらで売れるか決まった後に、「ローンが完済できない！」なんてことになれば、家は売却できず、売却後の計画に影響を及ぼしてしまうからです。

そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産の現状把握方法とローン状況に適した売却方法についてまとめてみました。

さらに、利用できると得する税金の控除特例も説明していますので、参考にしてみてください。

ローンが残っている家を売却するなら、まず現状を把握しよう

ローンが残っていても家の売却は可能ですが、条件があります。それは、売却と同時にローンを返済し「抵当権」を抹消することです。

抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に金融機関が不動産を担保にすることのできる権利です。ローン返済中の家には、この抵当権が設定されていることから、金融機関の許可なく売却はできません。

つまり、家を売ったお金でローンの完済が必要なのです。

そこで、先ずは「ローンがいくら残っているか」「残債を払うだけの価値が家にあるのか」といったお客様自身の現状を把握することから始めます。

現状把握は以下の順番で進めます。

それぞれの手順で必要な手続きや大切なポイントを解説していきます。

ローン残高を調べる

まずは、借入金融機関のサービスを利用して、ローン残高を確認していきましょう。確認する方法は以下の3つです。

1 返済予定表

返済予定表とは、今後の返済予定が記載されている書類です。

ローン残高だけでなく借入れ内容や返済予定日、更には元金や利息の内訳も確認できるので、ローン残高を確認して計画を立てる際に役立ちます。

たかの

返済予定表は、住宅ローンを借り始めて1週間程で金融機関から郵送されます。そのため、重要書類と一緒にそのまま保管されることが多いです。保管場所をよく覚えておき、いつでも確認できるようにしておきましょう。

返済予定表

売却にかかる費用を確認

ローン残高が確認できたら、家を売却する際にかかる費用を確認しておきましょう。

不動産の売却では大きなお金が動くので、売却にかかる費用も高額です。

そのため、想定外の費用負担から手取り額が減り「ローンが返済できなかった」なんてことになりかねません。

そこで家の売却金額を調べる前に、売却にかかる費用を先に確認しておきましょう。

ローン返済中の家を売る場合に、必ずかかる費用は以下の7種類です。

家の状態や売却する条件に応じてかかる費用の種類やその内訳について、こちらのページで詳しく解説しています。

2024年3月1日 不動産売却にかかる費用13種類と内訳｜安く抑えるコツも解説

家の売却金額を調べる

売却にかかる費用が確認できたら、次は売却金額の調査です。

売却金額は、不動産会社に査定を依頼することで調べられます。

ただし、不動産会社の査定とは、「3ヶ月程度で売却できるであろう」と思われる予想価格を出していることから、売却を保証する価格ではありません。

また、その予想金額を出す際の基準も会社ごとに異なるため、不動産会社次第で査定価格は数十万～数百万円単位で変わってきます。

つまり、1社のみの査定価格で売却金額を決めてしまうのはリスクがあるのです。

そのため、ローンが残っている家を売却する場合には、複数の不動産会社の査定価格を確かめる必要があります。

複数の不動産会社に査定を依頼する場合の注意点については、こちらのページで解説しています。

2024年2月28日 不動産売却で相見積もりを行う際、相場価格と根拠を知っておかないと失敗する

売却金額で住宅ローンを返済できるか確認

前述の通り、家を売ったお金でローンの完済が必要です。ローン残高と売却金額を照らし合わせて差額を確認していきましょう。

ローン残高が売却金額を下回る状態を「アンダーローン」、ローン残高が売却金額を上回る状態を「オーバーローン」と言います。

アンダーローンの場合は、売却金額を使ってローンを完済できるため売却に支障はありません。最も理想的な展開と言えます。

しかし、ローン残高が売却金額を上回っているオーバーローンの場合、売却金額で足りない分（残債）を補填しなければいけません。

そのため、オーバーローンの場合は残債がいくら残るかしっかり把握しておきましょう。

ローンの状況に応じた売却方法と税金対策

ローン残高と売却金額のバランスによって売却方法や適した税金の控除特例が大きく異なります。

そのため、アンダーローンとオーバーローンの2種類のローン状況に応じた売却方法と適した税金の控除特例を確認しましょう。

ローン状況に適した税金の控除特例があるのにもかかわらず、確認せずに売却を進めてしまい、本来は支払わなくていいはずの税金まで余分に支払わされてしまった…なんて場合も珍しくありません。

ここでは、2種類のローン状況に応じた売却方法とそれに適した税金対策について解説していきます。

アンダーローンの場合

売却金額がローン残高よりも多い「アンダーローン」ならば、売却金額を使ってローンを完済できるので、売却することに何の問題もありません。

つまり、ローンが残っていても、一般的な不動産売却と同じ方法で売却できるのです。

アンダーローンの場合の売却は以下の手順で進んでいきます。

居住用財産の3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際に得られた利益（譲渡所得）に対し、所有期間の長短に関係なく3,000万円まで課税対象から除外するという制度になります。

例えば、2,000万円で購入したマイホームを4,500万円で売却した場合、譲渡費用（経費）を差引くと2,300万円の譲渡所得が発生します。しかし、3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は控除され、譲渡所得税を0円に抑えることができます。

このように大きな節税効果がある特例制度ですが、誰でも適用されるわけではありません。そのため、適用条件を確認して積極的に活用しましょう。

3,000万円特別控除の適用条件や申告方法について、こちらのページで詳しく解説しています。

2024年3月1日 不動産売却の3,000万円特別控除とは？適用条件や必要書類を解説

オーバーローンの場合

続いて、売却金額でローンを完済できないオーバーローンの場合の売却方法は以下の4つです。

これらの方法であれば、ローンが残っている家を売却することができます。

ただし、メリットもあればデメリットもあるため、それぞれの内容をよく理解してから検討しましょう。

この特例は、マイホームを住宅ローンの残債より低い金額で売却して損失（譲渡損失）が出た際に、一定の要件を満たしていれば、確定申告することでその譲渡損失をその年の給与所得など他の所得から控除（損益通算）することができる制度です。

例えば、ローン残高が3,000万円で不動産の売却金額が2,500万円の場合、譲渡損失は500万円となります。売った年の給与所得が400万円だったとすると、売った年は所得400万円から、500万円ある譲渡損失のうち400万円分を控除することができ、所得は0円となります。つまり、所得税と翌年の住民税を0円にすることができるのです。

さらに売った翌年は、所得400万円から前年控除できなかった損失100万円を繰越して控除することができます。

このように発生した損失に対して税金の特例制度を利用すれば、支払う税金を抑えることができるのでオーバーローンの場合は積極的に活用しましょう。

それでは、オーバーローンの場合の売却方法を一緒に見ていきましょう。

手持ち資金で補填する

家の売却金額で足りなかった住宅ローンの残債を手持ち資金で完済する方法です。

基本的には、自分の預貯金内で支払えるのがベストです。

例えば、ローン残高が3,000万円で不動産の売却代金が2,500万円の場合、預貯金を500万円使うことで売却ができます。

住み替えローンを利用する

ローン中の家を売る2つ目の方法は、住み替えローンを利用するという方法です。

住み替えローンとは、買替え時に購入する家の住宅ローンに返済しきれなかったローンの残債を上乗せして借りるローンのことです。

住み替えローンを利用すると手持ち資金を使わずに済み、低金利のローンに組み替えれば、今までよりは返済が楽になるでしょう。しかし、デメリットもあります。

購入金額以上の融資をする特殊なローンであるため、ローン残債と購入する家ローンを支払える見通しがないと、住み替えローンの審査は通りません。

住み替えローンを利用したい場合は、今後もローンを払い続けることができるかを慎重に判断しましょう。

売却を延期する

無理に売り急がず返済を続けて、ローンが減るのを待つこともひとつの方法です。

ローンを減らすことで、やがてはアンダーローンで売却できるようになります。

住宅ローンの多くは、「元利均等返済」であることから、返済当初ほど返済額に占める利息の割合が大きく、逆に元金の割合は少ないため、図のようにローン残高が減りづらいのです。

一方で、家の売却金額は新築から築10〜15年くらいまでは大きく下降しますが、そこから先は下降が緩やかになります。

そのため、今はオーバーローンでも、返済を続けていればローン残高と売却金額はいつか逆転するのです。

この3つの条件に当てはまる方は、売却を延期する方法も検討してみましょう。

任意売却を利用する

任意売却とは、住宅ローンの返済がどうしても困難になったときに、債権者である金融機関の合意のもとで家を売却してローンを返済する方法のことです。

任意売却では相場に近い金額で売却できるほか、競売のように売却していることが一般に公開されることはなく、近隣に知られることがほとんどないため、競売のような気まずい思いをしなくて済むといったメリットがあります。

しかし、下記の4つのデメリットがあるので、任意売却は住宅ローンの滞納が続き、どう頑張っても残債を完済することができない場合に使う最後の手段と考えてください。

オーバーローン時の売却方法の選び方

4つの方法の中で私がおすすめするのはやはり、手持ち資金での補填です。

新たにローンを組む必要も無く、資金に余裕があればローンを完済することができるからです。

ただし、手持ちの資金が足りない場合は、急ぎかそうでないかで判断しましょう。

急いでいない場合は、無理に売り急がず売却を延期してローンが減るのを待ちましょう。

一方、急いでいる場合の最後の手段として紹介しました任意売却は、私がお客様から相談を受ける際にもおすすめしていない売却方法になります。

とはいえ、ローンの滞納が続きどうしても返済できない場合もございます。その場合は任意売却を利用することになります。

みんなの不動産売却体験談

三島不動産のアイ企画

39 Google レビュー

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Mamoru Ichikawa

2024-02-09

三島で土地購入を考えていた自分にとって、アイ企画さんに出会えたことは最良の選択でした。丁寧な仕事、客側に寄り添ってくれる姿勢、社長さんの雰囲気・知識、本当に素晴らしいと思います。今後とも長いお付き合いをさせていただければと思います。

m t

2023-12-23

子供の進学を機に県外から土地探しを始めました。
初めは三島市外で探していましたがなかなか条件に合う土地が見つからず、拠点を三島市にうつしたことをきっかけにアイ企画さんのホームページにたどり着きました。ホームページの内容やGoogleの口コミなどを拝見し、一度相談してみたいなと感じアポイントをお願いしました。事務所では温かくお迎え頂き、土地探しでの注意点や地域ごとの特性など詳しく丁寧に教えてくださいました。
最終的には他のところで扱っていた売物件土地が気になりその土地について髙野さんに相談させて頂きました。すぐに現地へ出向いて頂き、その後細かなところまで色々と教えて頂き土地購入までスムーズに進めていくことが出来ました。
初めての土地探しと県外からの移住であり予想以上に時間がかかり難航しましたが、どんなことでも相談して良かったと思える程、土地購入～家が完成した今でも大変お世話になっています。土地勘がなく慣れない場所に住み始め不安が多い新生活スタートでしたが、スーパーや道路状況など小さなことでも親切に教えて頂きとても頼りになり感謝しております。
子供がいるなかでの訪問でしたが終始子供に対しても優しく接して頂き、子供が時々事務所に遊びに行きたいと言うほど居心地がよい場所だったようです。何回かお会いするうちに今ではすっかり子供が恒成さんを気に入っております。
人生で土地を購入する機会はそうないと思いますが、周囲で土地の売買を希望している方がいたら是非紹介したい不動産屋さんです。事務的な対応で終わるのではなく、人と人の繋がりを強く感じる温かみのある不動産屋さんです。
今後も家族共々よろしくお願い致します。

T K9

2023-12-06

新築するにあたりインターネットにて土地を探していましたが、なかなかいい土地が見つかりませんでした。車で空いた土地を散策していたところ理想の土地を見つけ、その一帯はアイ企画さんが強い地域であることを事前に把握していましたのでアイ企画さんに相談することとしました。数十年もの間、駐車場として貸し出されていた空き地でしたが、売主さんがちょうど売りに出そうか相談に来ている、とのことでしたのでこれは運命だと思い、売りに出たら即買いをしようと決めました。
その後も不明な点やその地域の特状等々、親身に相談に乗って下さり、また、購入からその先の手続きまで寄り添っていただき、更には実際に市役所まで同行くださったりと時間を割いてくれました。忙しくても自分事のように親身になってくださるところがアイ企画さんの特徴であり、他の不動産屋には真似できない部分だと思います。アイ企画さんに相談をし、売買の仲介を行っていただいて本当に良かったと思います。
今後も末永く引き続きよろしくお願いいたします。

Kenichi Imoto

2023-12-01

とても親切です。

Ken Nekon

2023-11-10

地元に根付いた不動産屋さんとして、土地自体のことのみでなく、その近所がどんな雰囲気なのか、その地域がどういう地域なのか、最近の転入者の動向がどうなのか等、いろいろと情報を頂けました。家を建てた後にこの場所でどのような生活がおくれるのか、イメージができ、土地購入の決め手になったと思います。
また、ハウスメーカーとはつながりのない第三者として、家づくりについても色々とアドバイスを頂けました。ハウスメーカーは契約 に向けて前のめりに話を進めがちですが、そこを冷静な目線でいろいろ相談に乗っていただけました。
結果として、大変魅力的な家づくりができたと感じています。

o mai

2023-11-10

第一子の誕生をきっかけに家が欲しいと思い、土地探しを始めました。立地について、当初は夫婦の通勤に便利な三島駅付近を検討していましたが、土地の広さや周辺の環境が自分たちの求めるものではないと気づき、駅から少し離れた場所がいいのかも…と思い始めた矢先にアイ企画さんが仲介する土地に出会いました。
まずはその土地を見学してから事務所に伺ったのですが、落ち着いた雰囲気の中丁寧に説明をしてくださり、赤ちゃん連れでも安心して過ごすことができました。アイ企画さんのお話は、不動産会社としての説明はもちろん、住人として感じていることや同じ子育て世帯から見た感想なども交えたもので、大変参考になりました。ご近所さんの様子も伝えてくださり、安心感がありました。
もともと三島の土地勘がほとんどなかったため、市内のエリア毎の特色が全く分からなかったのですが、アイ企画さんの説明を伺いながら自分でも調べているうちに、その土地のあるエリアがとても気に入りました。購入を決めるまでは土地に何回も足を運びましたが、その度に一緒に見に来てくださり、夜の様子を確認したときには、年末の寒い中１時間以上立ち会っていただき大変感謝しています。
手続きに関しても迅速、丁寧で安心して進めることができました。優しくて頼もしいお兄さんのようですっかり頼り切って我儘を言ってしまい、さぞ手のかかるな客だったのではないかと思います…。お陰で大変満足のいく選択ができたと思っています。根気よく付き合ってくださり本当にありがとうございました。
今後はご近所さんとして、どうぞよろしくお願いします。

大竹勇輔

2023-09-15

母が相続した土地を売却することになり、三島在住の知人からアイ企画さんを紹介されました。早速、ホームページを見てみると「お預りした物件は、売却できるまで責任をもって担当します」と書かれていて、安心してお任せすることに決めました。
今回、一番心配していたことは「本当にこの土地を売却できるのだろうか？」ということでしたが、遠方にいる私達にも理解できるよう、土地の価値、地域の情報を具体的に説明し、詳細な資料を作成して下さいました。高齢な両親も、何度も資料を読み返し、納得して進めていくことができました。
そして、アイ企画さんにお任せして本当に良かったと思うことは、分からないこと、こちらの希望等、何でもお伝えし、しっかりコミュニケーションがとれたことです。担当して下さった高野大地さんが、いつも穏やかに優しくお話しして下さるおかげで、私達も遠慮せず色々お聞きすることができました。母も大変喜んでおりました。
また、このような機会がありましたら、是非相談させて下さい。
お世話になり、ありがとうございました！

池田愼治

2023-08-24

私が、実家に帰って、生活するため、三島の家を、売ることにしました。大手の不動産屋さんに、売却を、頼むより、地元に精通している不動産屋を、探しました。地元中の地元のアイ企画さんに、相談しました。私の要求をしっかり聞いて下さり、地に着いた売却提案を、して下さいました。この提案で、何とか家の売却が予定日通りに出来ました。
アイ企画様、ありがとうございました。

haru

2023-08-24

三島市内の一戸建ての売却の際にお世話になりました。
同じ学区内にあり、大手不動産よりも地域のことを熟知されていると思いお願いすることに決めました。
車が無いと不便な地域で、駐車場が一台分しか無いこともありなかなか売れませんでしたが近くに空きのある駐車場が無いか探していただき、月極駐車場を確保できることを条件に入れて無事に売却出来きました。
昔からの住宅地で月極駐車場の空きもあまり無いようなので地域に特化したアイ企画さんにお願いしてよかったです。
この度はありがとうございました。

ローンが残っている家を売却する場合の3つの注意点

売却を成功に導くためにも、ローンの残っている家を売却する際の3つの注意点を確認しておきましょう。

資金計画をしっかり立てる

これまで何度も述べてきた通り、家の売却と同時にローンを完済しなければならないため、売却開始前にしっかりとした資金計画が必要です。

売却先が決まった後に、「ローンが完済できない！」なんてことになれば、発生するはずだった利益を逃す恐れがあるからです。

そのため、これまで現状把握してきた査定金額・ローン残高・かかる費用を下記に当てはめて、最終的に手元に残る金額を確認しておきましょう。

スケジュールに余裕を持つ

スケジュールに余裕がなければ損をします。

不動産情報が周知されるには時間がかかるため、一般的に家を売り出してから売却先が決まるまで（市場公開期間）にかかる平均期間は3〜4ヶ月となります。

そのため「家を1ヶ月以内に売却したい」といった様に、スケジュールに余裕がないと安い価格設定をしなければ家は売却できません。

例えば、家の相場が2,000万円とした場合の売出し金額は、1ヶ月以内に売却するためには1,800万円、6ヶ月かけて売却できるなら2,100万円といったお客様のスケジュールに合わせて金額も変わってきます。

そこで、少しでも高く売却するために、スケジュールに余裕を持った売却計画を立てましょう。

住み替えの場合は売却から進める

住み替えを検討している場合「居住中の家を先に売る」か「新居を先に購入する」か迷いますよね。

どちらを先に進めるかを決めるにあたってメリットとデメリットを把握しておきましょう。

家のローンが残っているならズバリ「売却先行」をおすすめします。

売却先行の方が、資金計画をしっかりと立てられ、家が売れないという心配もなくなるからです。

仮に新居の購入を先に進めてしまい、この日までに売却しなければならないという期日が迫ってくると、

などと不安になり、「希望の金額ではないけれど、もう買ってくれるなら仕方がない」と妥協してしまうケースも少なくありません。

その点、売却先行であれば、売り急ぐ必要がないので、不本意な値下げをすることもなく、買主と価格交渉ができます。よって、希望金額に近い価格で家を売却できるのです。

まとめ

今回は、住宅ローンが残っている家の売却に必要な現状把握方法とローンに状況に適した売却方法などについて紹介しました。

ローン返済中の家は、売却と同時にローン完済が必須であることから、下記3つが大切であるとご理解いただけたはずです。

不動産売却で失敗しないために、しっかりとお客様自身で知識を増やすことも大切です。しかし、1人で全部行おうとすると、限界があります。

そのため、お客様に合った適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却においてとても重要なパートナーになります。

不動産の売却を成功させるためにも、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。