不動産売却の取得費とは？計算方法と賢く節税する方法を解説

「不動産売却で支払う税金を安く抑えたい」と思っていても、どんな方法で節税すればいいか知っている人は少ないでしょう。

節税の第一歩は、ズバリ、購入時の売買契約書等を探して取得費を把握することです。

なぜなら、同じ金額で売却した不動産でも、取得費が証明できたか否かによってかかる譲渡所得税が大きく変わるからです。

例えば、両親が2,000万円で購入した土地を相続して3,000万円で売る場合、購入時の売買契約書があれば支払う税金は120万円で済みますが、契約書が無いと530万円もかかってしまいます。

このように、購入時の売買契約書等を探して取得費を把握することは、節税においてとても大切です。

ところが、相続した実家の遺品整理をした際など不要だと思って書類をすべて処分してしまう方が意外と多く、実際に私もそうしたお客様からのご相談をよくいただきます。

そこで今回は、お客様自身で取得費を把握できるよう計算方法や取得費証明に関わる大切な書類について、そして取得費を証明する書類が無い場合の対策をまとめてみました。

さらに、利用できると得する税金の控除特例も説明していますので、参考にしてみてください。

譲渡所得の計算に必要な取得費とは

譲渡所得税の計算に必要な取得費とは、土地や建物を購入するためにかかった費用の合計です。

譲渡所得税は、以下のように計算されます。

一見すると大変そうに思える税金の計算ですが、案外簡単です。

この計算式の売却金額 － 取得費 － 譲渡費用の部分を譲渡所得と言います。

譲渡所得は売却金額から購入時にかかった費用（取得費）と売却時にかかった費用（譲渡費用）を差引いた純粋な利益を示した部分です。そして、この譲渡所得に決められた税率を掛ければ計算完了です。

上図の計算式から分かるように取得費が大きければ譲渡所得は発生しませんし、または発生する場合でもその金額を抑えることができます。

そのため、取得費に計上できるものを把握して取得費を大きくすることが節税につながります。

例えば、2,000万円で購入した土地を3,000万円で売却した場合、売却金額から取得費と譲渡費用（経費）を差引くと600万円の譲渡所得が発生します。

しかし、購入代金以外にかかった費用があるにも関わらず、計上しなかった場合は800万円の譲渡所得が発生し、無駄に税金を払うこととなります。

そのため、取得費に加算できるかかった費用の確認も欠かせません。

購入代金以外に取得費に加算できるもの

土地の購入代金や建築費用に加えて、次の8つがかかった費用として取得費に含まれます。

取得費の計算方法と具体的な計算例

取得費は次のように求めます。

この計算式から分かるように、土地購入代金はそのまま取得費になりますが、建物購入代金はそのまま取得費になるわけではありません。

期間が経過することによって価値が減少していく建物は、建物購入代金から減価償却費を差し引く必要があるのです。

このように取得費の計算では、土地と建物では計算が異なることを注意して取得費の計算を進めましょう。

減価償却費の求め方

前述の通り、建物がある場合は、建物購入代金から減価償却費を差し引く必要があります。

ここでは減価償却費の中でも利用頻度の高い非事業用（居住用）の減価償却費を解説していきます。

非事業用（居住用）とはマイホームやセカンドハウスのことで、そうした建物の減価償却費は以下のように計算されます。

事例に応じた計算例

基本的な計算式を確認できたところで、具体的な計算例を参考にしながら、穴埋め式にしている空欄に金額を入れて計算していきましょう。

取得費の計算事例として、相談件数の多い2つの事例を紹介します。

一戸建てを売却する場合

建物がある場合は、まず減価償却費から計算を始めます。

建物購入代金1,500万円に0.9と償却率（0.031）と経過年数（30年）をかけて減価償却費は1,255万円となります。

減価償却費が計算できたところで、取得費の計算ができるようになります。よって取得費は以下のように求められます。

一戸建てを売却する場合は、建物購入代金1,500万円から減価償却費1,255万円を引いてから、土地購入代金（2,000万円）やかかった費用（200万円）を足すと、取得費は2,445万円となります。

マンションを売却する場合

売買契約書が手元にあっても、マンションや建売住宅など土地と建物の価格が分かれていないケースもあります。

この場合には、まず土地と建物それぞれの購入代金を計算します。計算方法に特別な決まりはありませんが、ここでは最も計算しやすい消費税から購入代金を逆算する方法を利用します。

土地と建物それぞれの購入代金が確認できたら、これまでと同じように建物の減価償却費から計算を始めます。

建物購入代金2,060万円に0.9と償却率（0.015）と経過年数（30年）を掛けて減価償却費は834万円となります。

その後の計算も一戸建ての場合と同様ですので、よって取得費は以下のように求められます。

マンションを売却する場合は、建物購入代金2,060万円から減価償却費834万円を引いてから、土地購入代金（1,940万円）やかかった費用（100万円）を足すと、取得費は3,266万円となります。

取得費が不明だと譲渡所得税が高額になる

取得費が不明な場合は、譲渡所得税が高額になる可能性が高くなります。

購入当時の契約書や領収証の紛失で土地・建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が売却金額の5％よりも少ないときは、売却金額の5％を概算取得費として計算するからです。

実際に、30年前に両親が2,000万円で購入した土地を、3,000万円で売ったケースを見てみましょう。取得費が証明できたか否かによって、下記の図解のように譲渡所得が大きく異なります。

このように、両親から相続を受けた不動産を売却する場合は、取得費が不明となるケースが多いので注意が必要です。

購入当時の売買契約書の重要性を知らず、「実家の遺品整理をした際に、不要だと思って売買契約書等はすべて処分してしまった！」なんてことになれば、無駄な税金を支払うことになります。

このような事態に陥らないよう、不動産売却を開始する前に、取得費を証明する3つの書類を探しておきましょう。

取得費が分からない場合の不動産売却時の節税方法

もし、売買契約書や領収証を紛失していた場合、下記の代替え書類5つを出来るだけ多く探しましょう。

代替え書類を基に税務署が客観的に見て、取得費の証明として妥当と判断すれば、その実額による計算が認められます。

代替え書類を準備すれば100％認められるという保証はありませんが、節税対策として重要となるので、出来るだけ多く探しましょう。

購入時のチラシ

ローン償還表

併用するとお得な取得費の特例

取得費を把握できたところで、より節税効果を高めるために、取得費に関係する以下の2種類の特例制度を確認していきましょう。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続した財産を3年10ヶ月以内に売却したときに、納めた相続税のうち一定額を譲渡所得計算上の取得費に加算することができる制度になります。

特に取得費が不明となるケースが多い、相続不動産の売却では譲渡所得税が高額となることから、取得費加算の特例の適用条件を確認して積極的に活用しましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際に得られた利益（譲渡所得）に対し、所有期間の長短に関係なく3,000万円まで課税対象から除外するという制度になります。

例えば、2,000万円で購入したマイホームを4,500万円で売却した場合、譲渡費用（経費）を差引くと2,300万円の譲渡所得が発生します。しかし、3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は控除され、譲渡所得税を0円に抑えることができます。

このように大きな節税効果がある特例制度ですが、誰でも適用されるわけではありません。そのため、適用条件を確認して活用しましょう。

3,000万円特別控除の適用条件や申告方法について、こちらのページで詳しく解説しています。

2024年3月1日 不動産売却の3,000万円特別控除とは？適用条件や必要書類を解説

みんなの不動産売却体験談

三島不動産のアイ企画

39 Google レビュー

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Mamoru Ichikawa

2024-02-09

三島で土地購入を考えていた自分にとって、アイ企画さんに出会えたことは最良の選択でした。丁寧な仕事、客側に寄り添ってくれる姿勢、社長さんの雰囲気・知識、本当に素晴らしいと思います。今後とも長いお付き合いをさせていただければと思います。

m t

2023-12-23

子供の進学を機に県外から土地探しを始めました。
初めは三島市外で探していましたがなかなか条件に合う土地が見つからず、拠点を三島市にうつしたことをきっかけにアイ企画さんのホームページにたどり着きました。ホームページの内容やGoogleの口コミなどを拝見し、一度相談してみたいなと感じアポイントをお願いしました。事務所では温かくお迎え頂き、土地探しでの注意点や地域ごとの特性など詳しく丁寧に教えてくださいました。
最終的には他のところで扱っていた売物件土地が気になりその土地について髙野さんに相談させて頂きました。すぐに現地へ出向いて頂き、その後細かなところまで色々と教えて頂き土地購入までスムーズに進めていくことが出来ました。
初めての土地探しと県外からの移住であり予想以上に時間がかかり難航しましたが、どんなことでも相談して良かったと思える程、土地購入～家が完成した今でも大変お世話になっています。土地勘がなく慣れない場所に住み始め不安が多い新生活スタートでしたが、スーパーや道路状況など小さなことでも親切に教えて頂きとても頼りになり感謝しております。
子供がいるなかでの訪問でしたが終始子供に対しても優しく接して頂き、子供が時々事務所に遊びに行きたいと言うほど居心地がよい場所だったようです。何回かお会いするうちに今ではすっかり子供が恒成さんを気に入っております。
人生で土地を購入する機会はそうないと思いますが、周囲で土地の売買を希望している方がいたら是非紹介したい不動産屋さんです。事務的な対応で終わるのではなく、人と人の繋がりを強く感じる温かみのある不動産屋さんです。
今後も家族共々よろしくお願い致します。

T K9

2023-12-06

新築するにあたりインターネットにて土地を探していましたが、なかなかいい土地が見つかりませんでした。車で空いた土地を散策していたところ理想の土地を見つけ、その一帯はアイ企画さんが強い地域であることを事前に把握していましたのでアイ企画さんに相談することとしました。数十年もの間、駐車場として貸し出されていた空き地でしたが、売主さんがちょうど売りに出そうか相談に来ている、とのことでしたのでこれは運命だと思い、売りに出たら即買いをしようと決めました。
その後も不明な点やその地域の特状等々、親身に相談に乗って下さり、また、購入からその先の手続きまで寄り添っていただき、更には実際に市役所まで同行くださったりと時間を割いてくれました。忙しくても自分事のように親身になってくださるところがアイ企画さんの特徴であり、他の不動産屋には真似できない部分だと思います。アイ企画さんに相談をし、売買の仲介を行っていただいて本当に良かったと思います。
今後も末永く引き続きよろしくお願いいたします。

Kenichi Imoto

2023-12-01

とても親切です。

Ken Nekon

2023-11-10

地元に根付いた不動産屋さんとして、土地自体のことのみでなく、その近所がどんな雰囲気なのか、その地域がどういう地域なのか、最近の転入者の動向がどうなのか等、いろいろと情報を頂けました。家を建てた後にこの場所でどのような生活がおくれるのか、イメージができ、土地購入の決め手になったと思います。
また、ハウスメーカーとはつながりのない第三者として、家づくりについても色々とアドバイスを頂けました。ハウスメーカーは契約 に向けて前のめりに話を進めがちですが、そこを冷静な目線でいろいろ相談に乗っていただけました。
結果として、大変魅力的な家づくりができたと感じています。

o mai

2023-11-10

第一子の誕生をきっかけに家が欲しいと思い、土地探しを始めました。立地について、当初は夫婦の通勤に便利な三島駅付近を検討していましたが、土地の広さや周辺の環境が自分たちの求めるものではないと気づき、駅から少し離れた場所がいいのかも…と思い始めた矢先にアイ企画さんが仲介する土地に出会いました。
まずはその土地を見学してから事務所に伺ったのですが、落ち着いた雰囲気の中丁寧に説明をしてくださり、赤ちゃん連れでも安心して過ごすことができました。アイ企画さんのお話は、不動産会社としての説明はもちろん、住人として感じていることや同じ子育て世帯から見た感想なども交えたもので、大変参考になりました。ご近所さんの様子も伝えてくださり、安心感がありました。
もともと三島の土地勘がほとんどなかったため、市内のエリア毎の特色が全く分からなかったのですが、アイ企画さんの説明を伺いながら自分でも調べているうちに、その土地のあるエリアがとても気に入りました。購入を決めるまでは土地に何回も足を運びましたが、その度に一緒に見に来てくださり、夜の様子を確認したときには、年末の寒い中１時間以上立ち会っていただき大変感謝しています。
手続きに関しても迅速、丁寧で安心して進めることができました。優しくて頼もしいお兄さんのようですっかり頼り切って我儘を言ってしまい、さぞ手のかかるな客だったのではないかと思います…。お陰で大変満足のいく選択ができたと思っています。根気よく付き合ってくださり本当にありがとうございました。
今後はご近所さんとして、どうぞよろしくお願いします。

大竹勇輔

2023-09-15

母が相続した土地を売却することになり、三島在住の知人からアイ企画さんを紹介されました。早速、ホームページを見てみると「お預りした物件は、売却できるまで責任をもって担当します」と書かれていて、安心してお任せすることに決めました。
今回、一番心配していたことは「本当にこの土地を売却できるのだろうか？」ということでしたが、遠方にいる私達にも理解できるよう、土地の価値、地域の情報を具体的に説明し、詳細な資料を作成して下さいました。高齢な両親も、何度も資料を読み返し、納得して進めていくことができました。
そして、アイ企画さんにお任せして本当に良かったと思うことは、分からないこと、こちらの希望等、何でもお伝えし、しっかりコミュニケーションがとれたことです。担当して下さった高野大地さんが、いつも穏やかに優しくお話しして下さるおかげで、私達も遠慮せず色々お聞きすることができました。母も大変喜んでおりました。
また、このような機会がありましたら、是非相談させて下さい。
お世話になり、ありがとうございました！

池田愼治

2023-08-24

私が、実家に帰って、生活するため、三島の家を、売ることにしました。大手の不動産屋さんに、売却を、頼むより、地元に精通している不動産屋を、探しました。地元中の地元のアイ企画さんに、相談しました。私の要求をしっかり聞いて下さり、地に着いた売却提案を、して下さいました。この提案で、何とか家の売却が予定日通りに出来ました。
アイ企画様、ありがとうございました。

haru

2023-08-24

三島市内の一戸建ての売却の際にお世話になりました。
同じ学区内にあり、大手不動産よりも地域のことを熟知されていると思いお願いすることに決めました。
車が無いと不便な地域で、駐車場が一台分しか無いこともありなかなか売れませんでしたが近くに空きのある駐車場が無いか探していただき、月極駐車場を確保できることを条件に入れて無事に売却出来きました。
昔からの住宅地で月極駐車場の空きもあまり無いようなので地域に特化したアイ企画さんにお願いしてよかったです。
この度はありがとうございました。

譲渡所得税以外に不動産売却で必要な費用

譲渡所得税を減らすために役に立つ取得費が確認できたら、不動産を売却する際にかかる費用も確認しておきましょう。

不動産の売却では大きなお金が動くので、譲渡所得税以外にも売却にかかる費用も高額です。

そのため、想定外の費用負担があれば、手取り額が減り、売却後の計画に影響を及ぼす恐れがあるからです。想定外の費用負担から手取り額が減り「ローンが完済できなかった」なんてことになりかねません。

そこで譲渡所得税以外にかかる費用12種類を以下の表で確認しましょう。

不動産の状態や売却する条件に応じてかかる費用の種類やその内訳について、こちらのページで詳しく解説しています。

2024年3月1日 不動産売却にかかる費用13種類と内訳｜安く抑えるコツも解説

まとめ

今回は、取得費の把握方法や具体的な計算方法などについて紹介しました。

支払う税金を安く抑えるためにも、下記3つが大切であるとご理解いただけたはずです。

不動産売却で失敗しないために、しっかりとお客様自身で知識を増やすことも大切です。しかし、1人で全部行おうとすると、限界があります。

そのため、お客様に合った適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却においてとても重要なパートナーになります。

しかし、選んだ不動産会社が、適切な節税方法を知らない不動産会社だったとしても、不動産の専門知識を持たない一般の方にとって、提示された提案が全てのように感じてしまいますよね。

そこで、今回身に付けた知識で、不動産会社から提示された提案が適切な根拠のあるものなのか見分けましょう。

不動産の売却を成功させるためにも、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。