なぜ三島？不動産のプロが自腹で投資し続ける5つの理由

不動産のプロが、自分のお金で三島に投資し続けている理由を5つ、公示地価のデータと本音で語ります。

三島市は不動産投資に向いているのか？基本データで確認

まず、三島市の不動産投資を検討するうえで最低限押さえておくべきデータを整理します。

住宅地はわずかにマイナス、商業地はプラス。この「全体は横ばいだが、エリアによって明暗が分かれている」構造が、三島の不動産投資を理解するうえで最も重要なポイントです。

理由①：三島市の土地価格は東京通勤圏で割安

三島市の住宅地の公示地価は平均9.8万円/㎡（2025年）。同じく新幹線通勤が可能な小田原市と比較します。

住宅地の平均で見ると、三島は小田原より約4%安い水準です。

三島駅前の商業地価は7年間で+10%上昇している

「住宅地が横ばいなら投資にならないのでは？」と思われるかもしれません。しかし、駅前の商業地はすでに動いています。

三島市で最も地価が高い地点「一番町15-21」（三島駅から100m）の公示地価の推移を見てください。

2018年→2025年で30.8万円/㎡→34.0万円/㎡。7年間で約10%の上昇です。再開発の進捗と地価上昇のタイミングが明確に一致しています。

理由②：三島への移住需要が駅徒歩圏に集中している

三島市の人口は2005年の約11.3万人をピークに減少が続いています。これは隠しても仕方のない事実です。

ただし、人口の「総量」と「流入の質」は別の話です。

ただし、この需要は三島全域に均等に分布しているわけではありません。

駅からの距離別に2025年の公示地価を並べると、需要の集中が数字で見えます。

駅から約1km圏は+2〜3%上昇、2.5km超はすべてマイナス。 約2.5kmを境に上昇と下落がはっきり分かれています。

三島市内のゾーン別地価動向と再開発の影響範囲については、当社の以下の記事で詳しく分析しています。

2026年4月2日 三島駅周辺の再開発が不動産価格に与える影響と今後の見通し

理由③：三島駅南口の再開発261億円の追い風

三島駅南口では現在、総事業費約261億円の大規模再開発が進行中です。

大手デベロッパー3社が地方都市の再開発に揃って参画するのは珍しく、三島駅前のポテンシャルに対する評価の高さが表れています。

再開発の詳細な棟別構成や工事進捗については、以下の当社の別記事をご覧ください。

2026年4月2日 三島駅周辺の再開発が不動産価格に与える影響と今後の見通し

ただし、再開発は「追い風」であって「本質」ではない

理由④：歩いて楽しい街——三島がウォーカブルシティである理由

私が三島に投資し続ける一番の理由は、ここかもしれません。

チェーン店ではなく「あの店」がある街

三島の街を歩いて気づくのは、全国チェーンの看板が少ないこと。代わりに、通りのあちこちに個人経営の専門店が残っています。

「ウォーカブルな街」と「地価が上がるエリア」は一致する

不動産業界では近年、「ウォーカビリティ（歩きやすさ）」が物件価値に直結するという考え方が広まっています。

徒歩圏内に生活に必要な機能が揃っている街は、車がなくても暮らせるため、高齢者にも若い単身者にもファミリーにも選ばれやすい。

つまり買い手・借り手の裾野が広いということです。

三島は、駅を中心に半径1〜2kmの範囲に、商店街・飲食店・医療機関・公園・三嶋大社がコンパクトにまとまっています。

しかも、その中を源兵衛川の清流が貫いている。

富士山の雪解け水を源流とする湧水が街中を流れ、初夏にはホタルが舞い、夏には子どもたちが水遊びをする。

買い物帰りに川沿いを歩いて帰る。そういう日常が成り立つ街は、全国を見渡してもほとんどありません。

そして重要なのは、理由②で示した距離別データを思い出してください。

地価が上昇しているエリア（駅から約1km圏・+2〜3%）は、まさに「歩いて暮らせるエリア」と一致しているということです。

理由⑤：出口戦略と私自身の投資方針

不動産投資で最も怖いのは「買ったはいいけど売れない」という流動性リスクです。三島市の土地は、この点で比較的安心できると考えています。

三島市内の土地価格は坪20〜50万円台が中心で、都心と比べて取引単価が小さい。個人投資家でも手が出しやすく、万が一の撤退もしやすい。これは地方投資の隠れたメリットです。

三島市内の各エリアの土地相場については、当社の三島市加茂の土地価格相場など、地域別の分析記事も参考にしてください。

2026年4月4日 三島市加茂の土地価格相場｜特徴と今後の見通しを解説

実際、私はどう投資しているのか

投資対象：土地だけでなく、建物も

私の投資対象は更地だけではありません。中古の戸建住宅や古民家も対象にしています。

三島市内には、建物としてはまだ使えるのに「古いから」「相続で困っているから」という理由で放置されている物件が少なくない。適切にリノベーションすれば賃貸にも事業にも転用できます。

理由④で語った「ウォーカブルシティ」としての三島の魅力は、新築の建売住宅ではなく、街に溶け込んだ古い建物にこそ宿っていると考えています。

絶対に譲れない条件：ハザードマップでリスクなし

投資判断で最も重視しているのは、利回りでも立地でもありません。

当社の災害リスクマップで、浸水リスク・土砂災害リスク・がけ条例の規制が「なし」であること。

これが絶対条件です。

参考
三島市 災害リスクマップを見る三島市 災害リスクマップ

三島市のハザードマップで投資リスクを確認する

前のセクションで「ハザードリスクなしが絶対条件」と書きました。では、そのリスクをどうやって確認するのか。

当社では独自の三島市災害リスクマップを開発・無料公開しています。

→ 三島市 災害リスクマップを見る

行政のハザードマップとの違い

投資前に確認すべき3つのリスク

三島市のハザードマップによると、特に狩野川・大場川周辺の南部地域は水害リスクが高く、居住地域の約3分の1が洪水浸水想定区域または土砂災害警戒区域に該当します。

当社の別記事でこの点を詳しく分析しています。

2026年4月3日 三島市の土地価格相場が2030年までに下降すると予想される3つの理由

三島市の不動産投資で見落とせないリスク

ポテンシャルを語った以上、リスクも具体的な数字で示します。

① 人口は2045年に約8.5万人まで減る

直近5年の減少ペースが加速しています。 2020→2030年の10年間で、住宅購入の中心年代である30代は約1,800人減少し、75歳以上は約3,100人増加する見込みです。「待てば買い手が増える」という前提は、三島では成り立ちません。

② エリアの二極化がさらに進む

理由②で示したデータの通り、三島市では駅から約2.5kmを境に地価の上昇と下落が分かれています。この二極化は今後さらに進むと見ています。

駅前〜1km圏は再開発＋移住需要で底堅い一方、3km超のバス便エリアは人口減少が支配的で回復は見込みにくい。「三島なら何でもOK」ではなく、エリア選定が投資の成否を分けます。

③ 金利上昇リスク

2024年以降の金利上昇局面では、不動産投資全般で収益性が圧迫される可能性があります。三島に限った話ではありませんが、資金計画は保守的に見積もることをおすすめします。

まとめ：三島市の不動産投資で押さえるべきポイント