三島市徳倉の土地価格相場【2026年版】特徴と今後の見通し

三島市徳倉の土地価格相場は、2026年の水準に直した目安で坪単価約32.4万円（1㎡あたり約9.8万円）です。

三島市徳倉（とくら）は、三島駅の北東、北上地区にある町で、西側で長泉町と接しています。江戸時代の徳倉村の区域にあたる地域を含み、徳倉村は大場川の上流の左岸、箱根山の外輪山の西側の裾に位置していました。南隣の幸原村（現在の幸原町など）とは、もとは一つの村だったと伝わります。

徳倉の土地価格相場

2026年の水準に直した目安は坪単価約32.4万円（1㎡あたり約9.8万円）で、取引当時の中央値は坪単価約32.1万円です。

「2026年の水準に直した目安」は、各取引の坪単価を、三島市全体の土地の取引価格の動き（年約2.5％の上昇）に合わせて2026年1〜3月の水準に引き直してから出した中央値です。取引の時期が古いほど、取引当時の価格との差は大きくなります。査定額と比べるときは、この目安の数字をお使いください。

対象は、2021年1月〜2026年3月の公表データにある徳倉の土地の取引45件のうち、相場の計算に使った43件です（取引の時期は2021年1〜3月から2026年1〜3月まで）。2021年1月以降の取引が5件以上あるため、この期間の取引で計算しています。除いた2件は、坪単価1万円未満の取引（2022年1〜3月）と隣地の購入（2025年1〜3月）です。相場の計算に使った取引には、面積が2,000㎡以上の広い土地の取引が1件含まれますが、この取引を除いて計算しても、相場はほぼ同じです。

相場の計算に使った43件には、坪単価が約6.0万円・約5.3万円・約3.1万円と特に低い取引が3件含まれます（町の2015年以降の取引の中央値の3分の1未満。公表データに特殊な事情の記載はないため、そのまま計算に含めています）。これらの取引を除くと、一般的な広さ（100〜300㎡）の取引は26件（110〜270㎡）で、坪単価は取引当時で約10.9〜59.5万円です。土地の広さによって坪単価は変わることがあるため、査定額と比べるときは、下の「取引事例から見える徳倉の特徴」にある取引一覧で広さの近い取引もあわせて確かめてください。

グラフは、徳倉・三島市・静岡県の土地の取引価格（坪単価）を、その年までの3年間の取引の中央値（3年移動中央値）で表したものです。たとえば2025年の値は、2023〜2025年の取引の中央値です。取引当時の価格で、2026年の水準に直していないため、上の相場の数字とは一致するものではありません。

三島市全体では、2020〜2022年の29.4万円/坪から、2023〜2025年は32.4万円/坪になっています（約10％の上昇。件数は232件・212件）。一方、徳倉の取引は、特殊な取引を除くと3年間で15〜31件です。徳倉の線は、2020〜2022年の25.8万円/坪から、2023〜2025年は32.6万円/坪になっています（約26％の上昇。件数は17件・30件。2020〜2022年には坪単価が特に低い取引が3件含まれており、これらを除くと約7％の上昇です）。どちらの3年間も10件以上ありますが、取引の場所や面積の違いでも値は動くため、幅をもってご覧ください。

取引事例から見える徳倉の特徴

土地の価格は、同じ町の中でも、形や広さ、面している道路の条件によって変わります。町の取引の特徴を知っておくと、不動産会社が示した査定額の根拠を確かめる手がかりになります。

不動産業界では、土地の売れやすさに影響する主な条件として、次の5つが挙げられます。

売却価格への影響は、下の記事で解説しています。

相場の計算に使った期間（2021年1月〜2026年3月）の徳倉の取引は、次のとおりです。坪単価は取引当時の価格です。「相場の計算から除外」とある取引は、特殊な事情のある取引や坪単価が1万円未満の取引のため、相場の計算に使っていません（理由は取引時期の欄に記載）。

形状・面積・道路の条件ごとの傾向は、件数を増やすため、2015年以降の取引90件（特殊な取引を除く。2015年1〜3月から2026年1〜3月まで）で見ていきます。価格は取引当時のもので、2026年の水準には直していません。取引の時期や場所の違いも含まれます。件数の少ない区分や、坪単価が特に低い取引（町の2015年以降の取引の中央値の3分の1未満。この期間に5件：約1.6万円・約5.0万円・約6.0万円・約5.3万円・約3.1万円）を含む区分は、平均が大きく動くため、幅をもってご覧ください。形状・道路幅・方位の比較では各区分の中央値でも比べ、平均と違う結果になる場合は、その小見出しで中央値を示しています。

土地の形状に対する土地価格相場の傾向

一般に、正方形や長方形の土地は建物を配置しやすく、売れやすいとされています。台形や不整形の土地は、建物の配置に工夫が要ることがあり、整形の土地より価格が低くなりやすいといわれます。

徳倉の形状別の平均坪単価（2015年以降・90件）
形状	件数	平均坪単価（取引当時）
正方形（ほぼ正方形を含む）	4件	約17.8万円
長方形（ほぼ長方形・ほぼ整形を含む）	49件	約31.9万円
台形（ほぼ台形を含む）	17件	約28.2万円
不整形（袋地等を含む）	20件	約21.3万円

徳倉では、長方形・不整形の区分に坪単価の特に低い取引が含まれるため、各区分を平均と中央値の両方で比べました。正方形の土地（4件）は、平均（約17.8万円）でも中央値（約18.8万円）でも最も低い結果でした。ほかの区分は、平均では長方形 約31.9万円・台形 約28.2万円・不整形 約21.3万円、中央値では長方形 約33.1万円・台形 約31.7万円・不整形 約22.5万円です。形状による一定の傾向ははっきりしません。

面積に対する取引価格の傾向

土地は広すぎても狭すぎても、買える人が限られることがあります。町で取引の多い面積・価格帯を知っておくと、売却を考えるときに役立ちます。

徳倉の2015年以降の取引90件（2015年1〜3月から2026年1〜3月まで）を、面積と価格で分けた件数は次のとおりです。

徳倉の土地面積に対する取引価格の傾向（2015年以降・90件）
面積＼価格	1,000万円未満	1,000〜1,500万円	1,500〜2,000万円	2,000〜2,500万円	2,500〜3,000万円	3,000〜4,000万円	4,000〜5,000万円	5,000〜6,000万円	6,000〜7,000万円	7,000万円以上
2,000㎡以上					1					1
450〜2,000㎡			1	2	1	3	1	1	1	2
400〜450㎡							1
350〜400㎡					1	1
300〜350㎡	1				1	1
250〜300㎡		1	3		1
200〜250㎡	2	2	5	10	1					1
150〜200㎡	2	4	17	3
100〜150㎡	5	1	3	2
50〜100㎡	4	2
50㎡未満	1

最も多いのは、面積150〜200㎡・価格1,500〜2,000万円の取引で、17件でした（うち11件は2015〜2019年の取引で、価格は取引当時のものです）。なお、取引の件数は、売りに出た土地の数にも左右されます。

道路幅に対する土地価格相場の傾向

一般に、面している道路の幅が広いほど、日当たりや風通し、車の出し入れの面で有利になり、売れやすいとされています。

徳倉の道路幅別の平均坪単価（2015年以降・90件）
道路幅	件数	平均坪単価（取引当時）
4m未満	2件	約36.4万円
4〜6m	41件	約27.6万円
6〜8m	38件	約26.8万円
8m以上	9件	約34.7万円

徳倉では、道路幅4〜6m・6〜8mの区分に坪単価の特に低い取引が含まれるため、件数が3件以上の区分を平均と中央値の両方で比べました。道路幅8m以上（9件）は、平均（約34.7万円）でも中央値（約33.1万円）でも最も高い結果でした。ほかの区分は、平均では約26.8〜27.6万円、中央値では道路幅4〜6m 約29.1万円・6〜8m 約30.6万円で、いずれも道路幅8m以上より低い結果です。道路幅による一定の傾向ははっきりしません（件数が少ない区分があるため参考）。

道路方位に対する土地価格相場の傾向

一般に、南側の道路に面した土地は、日当たりの良さから売れやすいとされています。

徳倉の道路の方位別の平均坪単価（2015年以降・90件）
道路の方位	件数	平均坪単価（取引当時）
南側	7件	約22.8万円
南東側	17件	約29.7万円
南西側	10件	約31.9万円
東側	9件	約27.2万円
西側	12件	約22.6万円
北東側	12件	約36.5万円
北西側	13件	約24.4万円
北側	10件	約28.1万円

徳倉では、最も高いのは北東側（12件・約36.5万円）で、南側・西側は約22.6〜22.8万円と低い結果でした。ただし、南側・南東側・西側・北西側の区分には坪単価の特に低い取引が含まれるため、各区分の中央値で比べると、南側 約25.5万円・南東側 約33.1万円・南西側 約34.7万円・東側 約27.8万円・西側 約22.1万円・北東側 約36.4万円・北西側 約25.8万円・北側 約30.4万円です。方位による一定の傾向ははっきりしません。

査定額を見るときは、ご自身の土地の条件に照らして、こうした傾向も参考にしてください。

徳倉の立地と学区

徳倉から直線で最も近い駅は長泉なめり駅（長泉町）で、町の中心付近から約1.5kmです。三島市内の駅では、三島駅まで約1.9kmです。いずれも直線距離のため、実際の道のりはこれより長くなります。

徳倉の学区は番地により異なります。小学校は三島市立の北上小学校・徳倉小学校・沢地小学校、中学校は三島市立の北上中学校・北中学校のいずれかです。詳しくは三島市の通学区域（小学校・中学校）のページでご確認ください。

地元の不動産会社から見た徳倉

徳倉は、町の南西側（三島駅側）から北東側に向かって高くなる地形で、三島駅から離れるほど標高が高くなります。

自然の地形に沿って造成された土地が多く、袋地や形の整っていない土地も見られます。また、南側に法面（がけ）や斜面、ほかの家の背面が接している土地もあり、南側の道路に面していても、日当たりに恵まれるとは限りません。

徳倉には、宅地開発や分譲のときにつくられた新しい道路（位置指定道路など）に面した住宅地も多くあります。こうした道路は幅4〜5mと広くはありません。

徳倉の今後の見通し

土地の価格は、地価の動きや人口、災害リスクなどの影響を受けます。

三島市全体については、人口の減少などを理由に、2030年までに地価が下がると予想する見方もあります（下の記事で解説しています）。ここ数年の三島市全体の取引価格は上向いており、町によっても当てはまり方は違うため、長い目で見た市全体の見方の一つとして参考にしてください。

公示地価の推移

徳倉には、国の地価公示の標準地「三島-9」（徳倉2丁目149番88、住宅地）があります。公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点の価格として公表している土地の価格です。公表資料では、この地点は三島駅から道路距離で1,700mと記載されています。この地点の価格は2011年からのため、2011年以降の価格で比べています。

公示地価は町内の1地点の価格で、実際の取引から出した相場とは、対象の土地も時点も違うため、金額は一致するものではありません。この節では、金額よりも価格の動きを見る手がかりとしてご覧ください。

2026年の公示地価は1㎡あたり116,000円（坪単価約38.3万円）です。直近5年（2021年→2026年）では1.8％の上昇で、同じ期間の三島市の公示地価の平均（5.2％の上昇）と比べると、市平均とほぼ同じ動きです（差は5ポイント未満）。平均に入る地点は2021年21地点、2026年20地点です。

2011年（約36.4万円/坪）からの長い期間では、徳倉の地点は5.5％上がっています。同じ期間の三島市の公示地価の平均は、約42.4万円/坪から約42.6万円/坪へ0.4％上昇していますが、平均に入る地点の顔ぶれが年によって大きく違い、両方の年に調査された17地点だけで計算すると7.0％の上昇になるため、市平均との比較ははっきりしません。

グラフは、徳倉の標準地「三島-9」と三島市平均の公示地価を、2011〜2026年の坪単価で表したものです（数字は、上の「公示地価の推移」の表と同じです）。

ほかの町の地価や人口の推移は、当社独自の三島市 地価・売却マップでもご確認いただけます。

人口の推移

徳倉の人口は、2026年1月31日時点で8,340人です。2007年1月31日の9,158人と比べると、8.9％減っています。同じ期間に三島市全体は9.2％減っており、徳倉の減り方は市全体とほぼ同じです。

直近5年（2021年→2026年）では、徳倉は3.9％の減少、三島市全体は4.9％の減少です。

2007年からの人口の増減
地域	2007年1月31日	2026年1月31日	増減率
三島市	114,192人	103,653人	−9.2％
徳倉	9,158人	8,340人	−8.9％

なお、2026年9月30日時点の徳倉の人口は8,370人です（三島市全体は103,143人）。

徳倉の災害リスク

国と静岡県が公表している洪水浸水想定区域・土砂災害警戒区域を、国勢調査の徳倉の範囲と重ねて確認しました。

洪水浸水想定区域（想定最大規模の降雨が前提）によると、大場川や徳倉宮川などが氾濫した場合、徳倉では町の一部（1割未満）が浸水すると想定されています。浸水深は0.5m未満と0.5〜3mが中心で、川沿いのごく一部では最大5〜10mとされています。

なお、三島市の洪水ハザードマップ（令和元年作成）は狩野川・大場川・来光川を対象としており、静岡県が令和7年（2025年）3月に指定した徳倉宮川などの中小河川の浸水想定は含まれていません。中小河川の想定は、国土交通省の重ねるハザードマップで確認できます（静岡県の図面は2026年10月時点で更新中です）。

土砂災害については、徳倉の一部の斜面地に急傾斜地の崩壊・土石流の土砂災害警戒区域が指定されており、急傾斜地の崩壊の区域の一部は土砂災害特別警戒区域です。土砂災害特別警戒区域では、建築物の構造や一定の開発行為について法令上の制限が設けられています（具体的な内容は静岡県・三島市にご確認ください）。

また、徳倉の一部には、急傾斜地崩壊危険区域（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律による区域）も指定されています。区域内では、一定の行為について法令上の制限が設けられています（具体的な内容は静岡県・三島市にご確認ください）。

洪水浸水想定区域は、想定し得る最大規模の大雨で川が氾濫した場合の想定で、必ずそうなるというものではありません。同じ町内でも、土地の高さや川からの距離によって想定は変わります。また、下水道や水路から水があふれる内水氾濫は、この想定には含まれていません。

下のボタンで地図を開き、画面の上の欄に住所や地番を入れると、土地ごとの想定を確認できます。

三島市全体と比較した今後の見通し

これまで見てきたデータから、分かったことは次のとおりです。

地価は直近5年でほぼ横ばいです。一方、町の取引価格は、2020〜2022年と2023〜2025年の3年間ずつを比べると上がっており（約26％。坪単価が特に低い取引を除くと約7％）、人口は三島市全体と同じように減っています。公示地価と町の取引価格とで動きが分かれているため、今後の動きは見通しにくい状況です。

洪水浸水想定区域は町の一部（1割未満）にかかる程度です。個別の土地が想定区域に入るかどうかは、ハザードマップで確かめる必要があります。土砂災害特別警戒区域などに当たる土地は、建築の条件を含めて個別の確認が必要です。

なお、これは公表されている統計から見た徳倉全体の傾向です。個別の土地の価格は、形や広さ、道路の条件などによって変わるため、売却を考える際は、徳倉の特徴を理解した不動産会社に相談しましょう。

まとめ

この相場データの活用方法

相場だけでは個別の土地の売却価格は分かりませんが、不動産会社の査定額を比べる手がかりになります。次のように活用してください。

相場には坪単価が特に低い取引も含まれるため、取引一覧で広さの近い取引もあわせて確かめると、査定額の見方が分かりやすくなります。

根拠の説明がないまま高い査定額が示された場合、売り出した後に値下げが必要になることもあります。査定額の根拠をきちんと説明できる不動産会社を選ぶことが大切です。