三島市徳倉の土地価格相場｜特徴と今後の見通しを解説

箱根山の西麓、大場川上流左岸に位置する徳倉は昔は水田が広がっていましたが、現在は住宅地となっています。戸建住宅とともにマンションも多いエリアです。

徳倉を南北に通る県道21号線沿いにはスーパーやドラッグストア、飲食店などがそろっており、日々の買い物にも便利な立地です。

令和5年2月に谷田幸原線（幸原線工区）が開通したことにより、長泉方面へのアクセスもよくなりました。

今回はそんな徳倉の不動産売却で失敗しないために土地の価格相場と地域の特徴をまとめてみました。

さらに、過去の公示地価の推移や人口の増減などから今後の相場の見通しを考察していますので、不動産を売却する際の参考にしてみてください。

徳倉の土地価格相

2024年の静岡県三島市徳倉における土地価格相場（平均取引価格）は30.7万円/坪（9.3万円/㎡）です。

取引事例から見える徳倉の特徴

土地価格相場と合わせて徳倉の土地取引の特徴を理解しておくことが大切です。

不動産の売却を頼むとき、不動産の専門知識を持たない一般の方にとっては、どういった理由で売却価格が決まるのかを知るすべが無いため、提示された売却価格が全てのように感じてしまいますよね。

しかし、依頼する不動産会社によってその売却価格に300万円以上の開きがあるのは、不動産売却ではよくあることです。

本来なら2,000万円で売却できた土地が、1,700万円でしか売却できないことも珍しくありません。

実際に、不動産業界では一般的に「南側道路は売却しやすい」とされていますが、徳倉では異なる結果となっています。

そこで、不動産業界で売りやすいとされる条件と徳倉の土地取引の特徴を比較して理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分けることができるようになります。

まず、一般的に不動産業界では、その土地の売却しやすさ…つまり需要の大きさには5つの条件があるとされています。

この5つの条件が、どのように売却価格に影響してくるかについては、こちらのページで詳しく解説しています。

徳倉における取引データは以下のようになります。

駅までの時間に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では駅に近いほど売却しやすいとされており、徳倉でも同様に、三島駅に近いほど高く売却しやすいという結果となりました。

これは、三島駅から遠くなるほど標高が高くなるといった徳倉の地形が影響しています。

たとえば、徳倉内でも三島駅から近いエリアと遠いエリアでは、標高差が35m（10階建のビルに相当）もありました。毎日の通勤・通学で標高差35mの坂を上るのは、大きな負担となりますね。

そのため、三島駅に近いほど標高差が少なく、利便性が向上することから、駅に近いほど高く売却しやすいという結果となっています。

土地の形状に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では正方形や長方形の土地は、敷地を有効活用しやすいことから、売却しやすい土地とされていますが、徳倉でも長方形の土地が高く売却しやすいという結果となりました。一方、徳倉は自然地形に沿って造成された土地が多いことから、袋地や不整形の土地の割合は高く、金額は低くなりますが取引は一定数あることが特徴といえます。

 

面積に対する取引価格の傾向

土地面積は広過ぎても、狭過ぎても、需要が少なくなります。

逆に、購入可能な人が多いほど、土地の需要が拡大することから、相場より高く売却しやすくなります。

徳倉　土地面積に対する取引価格の傾向
450㎡超	1		2	1	1	4	2	2	1	2
〜450㎡
〜400㎡					2
〜350㎡	1			1	1
〜300㎡		1	2		1
〜250㎡	2		6	7
〜200㎡	1	5	22	4
〜150㎡	5		1	1
〜100㎡	3	1
〜50㎡	2
	〜1000万円	〜1500万円	〜2000万円	〜2500万円	〜3000万円	〜4000万円	〜5000万円	〜6000万円	〜7000万円	7000万円超

徳倉では土地面積が150㎡〜200㎡程度（50坪〜60坪）で価格が2,000万円程度の土地取引が多く行われています。

つまり、お客様にとって売却しやすい土地面積は55坪前後、購入者にとって購入しやすい価格は2,000万円程度ということが分かります。

接面道路幅に対する土地価格相場の傾向

前面道路幅（土地に面した道路の幅）によって建てられる建物の大きさが決まることから、不動産業界では前面道路幅が広い土地ほど、売却しやすいとされています。

徳倉では道路幅が5m~6mある土地が高く売れるという傾向が見られました。

一方、徳倉は三島の中では最近になって開発がすすんだエリアです。宅地開発や分譲の際につくられた新しい道路（位置指定道路など）の場合、4m~5mと広くはないのですが、それらに接道する土地は比較的高い金額で取引されます。

そういった徳倉の土地取引の特徴を理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分ける指標として下さい。

道路方位に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では一般的に、日当たりが良くなることから、南側道路は売却しやすく、北側道路は売却しづらいとされています。

しかし徳倉では必ずしも当てはまりません。取引件数を比較してみるとより詳しく土地の市場傾向と特徴がわかります。

方位ごとの坪単価と取引件数の関係を見てみると、以下のことがわかります。

• 南向きは件数・価格ともに最も低い
• 南東、南西、北東など「角度のある接道」が高評価
• 北側や北東の接道でも高単価な土地がある

徳倉では、自然地形に沿って造成された土地が多く、「直線的な碁盤の目状」でない道路＝斜め方位の道路接道が主流です。そのため、斜め方位（南東・南西・北東・北西）に接する土地の取引件数が多く、特に南東・南西は日照・開放感の面で評価され、坪単価も高くなる傾向が見られます。また、北東向きも朝日が入りやすく、建物配置の工夫で明るい室内が可能な場合は高単価になりえます。逆に、南向きの土地は件数も少なく、価格も最も低く、市場評価は控えめです。これは、南側に法面（がけ）や斜面、住宅背面が接する土地が多く、南向きだからといって必ずしも日照に恵まれていないためです。

徳倉の今後の見通し

土地には売りやすいタイミングというものが存在します。

もちろん、家庭によって人生プランは異なりますから、売りやすさだけで売却時期を決められるものではありません。

子どもの成長や仕事の変化など家庭内の事情を優先することも重要です。

しかし、タイミング次第で数百万円も売却価格に差が出てしまうこともあるのです。

そのため、売却を急ぐ必要が無いのであれば、高く売るために少し待つ、というのも不動産売却で得するための有効な手段になります。

そのためには、今後の見通しから売りやすいタイミングをお客様自身で把握しておくことが大切です。

なお、三島市全体的に土地相場が2030年までに下降すると言われており、その根拠とされる3つの理由のうち2つが人口推移と災害リスクです。

それぞれが、土地の価格にどのように影響してくるのかについては、こちらのページで解説しています。

それでは、三島市全体と徳倉の統計での違いも見比べながら、徳倉の土地の売りやすいタイミングを一緒に見ていきましょう。

過去15年間の公示地価の推移

徳倉の公示地価は2011年より緩やかに上昇し、2024年から横ばいとなっています。

徳倉は三島市内の中では比較的遅れて住宅開発が進んだエリアです。住宅が増え始めたのは2000年代以降の宅地開発や分譲による新興住宅地の整備が進んでからとなります。2011年以降も分譲や開発が目立つため、このような変動となったと考えられます。

一方で、公示地価において2011年からの変動率を三島市と徳倉で比べると徳倉は三島市とは動きが違うことが分かります。

具体的な変動率は以下の通りです。

2011時からの公示地価変動率
地域	2011年	2024年	変動率
三島市	433,000円/坪	427,000円/坪	-1.4%　⬇︎
徳倉	364,000円/坪	380,000円/坪	+4.4%　⬆︎

三島市はバブル期から不動産投資の影響を受け地価が大きく上昇し、その後下降してきましたが、近年は横ばいか微増減となっています。

上昇傾向にあった徳倉の公示価格ですが、2024年から横ばいになっており、三島市全体の下降傾向を考慮すると今後の変動を注視していく必要があります。

過去18年間の人口推移

人口減少は日本全体の社会問題となっていますが、徳倉ではどうでしょうか。

徳倉の人口は2024年12月31日現在で6220人ですが、2009年の6444人をピークに増減を繰り返しながら徐々に減少しています。

一方で、人口がピークとなった年から2024年の減少率を徳倉と三島市で比べると、徳倉は三島市より減少幅が小さいことがわかります。

具体的な増減率は以下の通りです。

ピーク時からの人口減少率
地域	2009年	2024年	減少率
三島市	113,472人	104,961人	-7.5%　⬇︎
徳倉	6,444人	6,220人	-3.5%　⬇︎

つまり、徳倉では三島市全体の傾向より遅いタイミングで人口が減っていくということです。

一方で、2007年から2020年までに、土地を買う中心年代である30歳代は減り、75歳以上の高齢者は2倍に増えました。

これは三島市内のどのエリアにおいても似たような状況です。

しかし、徳倉では75歳以上の人口が30歳代の人口数を超えたのが2019年と、ほか地域と比較すると最近です。

これは住宅地としての整備が遅めだったため、新しい分譲住宅や新築戸建てが多く、住民の年齢層が比較的若めであるためです。

それでも、2019年を境に30歳代よりも75歳以上の高齢者が多くなり、その差は広がっています。

今後も少子高齢化は加速していき、土地を買いたい若者は減り、土地を売りたい高齢者が増えることが続き、今後土地価格相場は下落していくことが予想されます。

さらに、徳倉には人口の推移とともに、土地の価格に影響を及ぼす大きなポイントが存在するのです。

徳倉の災害リスク

土地価格相場を考える上で最も大きな要因が災害リスクの有無です。

土地購入者における災害への危機意識の高まりから、水害や土砂災害などの災害リスクがある地域では、土地相場価格が下降し、逆に災害リスクがない地域では、土地相場価格が上昇していくことが予想されます。

三島市のハザードマップによると徳倉は、大場川沿いで浸水想定区域に、また、山沿いは一部で土砂災害警戒区域に指定されています。しかし、住宅地の多くでは災害リスクが低い地域となっています。そのため徳倉では、災害リスクの高い地域に比べて土地価格相場が維持しやすいと言えます。

ただし、特に徳倉の中で三島駅に近いエリアが大場川の浸水想定区域に指定されていることから、好立地に見えても土地価格相場が下がる場合が考えられます。不動産を売買する際には多面的な観点から見る必要があります。

三島市全体と比較した今後の見通し

これまで見てきた3つの統計推移から、分かったのは以下の3点です。

徳倉は人口の減少ペースこそ三島市全体の傾向よりも緩やかですが、少子高齢化の影響は避けらないでしょう。災害リスクの高い地域では早く土地価格相場は下降していくことが予想されます。また、公示地価は2011年から上昇傾向にありましたが、2024年から横ばいにシフトしたことから、高く売却することを考えているのであれば、できるだけ早く売却活動を始めた方が良いと言えます。

とはいえ、これはあくまで徳倉全体の傾向からの見通しであり、当てはまらない土地もあることから、売却を始める際は徳倉の特徴をしっかり理解した不動産会社に相談しましょう。

まとめ

今回は、三島市徳倉の土地価格相場や特徴・今後の見通しを紹介してきました。

土地の価格は、面積・方位・土地に接する道路幅員など土地の条件によって変わることから、土地価格相場だけで正確に売却価格を計算することはできません。

正確な売却価格を知るため、最終的には不動産会社に査定をしてもらう必要があります。

しかし、徳倉の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの土地が安く売り出されてしまうことになりかねません。

そのため、徳倉の特徴を理解し適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却において重要なパートナーになります。

不動産の売却を成功させるためにも、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分け、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。

三島市徳倉の土地価格相場｜特徴と今後の見通しを解説