自動運転の普及で三島市の不動産価値はこう変わる！最新予測と戦略

「駅から遠い＝不利」はもう古い？2035年、自動運転が当たり前になった未来。私たちの住まいや不動産の価値は、どう変わるのでしょうか。

静岡県三島市は、江戸時代から宿場町として栄え、旧東海道沿線が長く経済の中心地でした。

しかし1934年の丹那トンネル開通、そして新幹線三島駅の設置により、地価の中心は駅前エリアに大きくシフトしてきました。

その歴史は、「交通の進化が街の価値を動かす」ことを証明しています。

そして今、私たちは「自動運転」という第3の交通革命を目前にしています。

AIが運転し、郊外からでもストレスなく移動できる未来では、これまで評価されなかった地域に新たな光が当たり、逆に「駅近」の優位性が揺らぐ可能性すらあるのです。

この記事では、不動産売却を検討している三島市のオーナー向けに、これからの価値の変動予測と最適な戦略を、過去・現在・未来の視点から詳しく解説します。

「自動運転が標準装備」という近未来

日本では、自動運転（レベル0〜5）のうち、運転者が不要になるレベル4は2023年4月に解禁され、特定条件下なら公道での「無人走行」が法的に可能になりました。

国土交通省と警察庁が所管する改正道路交通法により「特定自動運行」という新しい許可制度が整備されたことで、全国の自治体・企業が実証から商用フェーズへ一気に舵を切ろうとしています。

こうした追い風の下、静岡県三島市でも2023年12月、JR三島駅北口と下土狩駅を結ぶ約1.5 kmの区間で小型バス（レベル2）による自動運転実証運行が行われ、わずか4日間で延べ464人が試乗しました。

国の補助事業に採択され、NTTコミュニケーションズや伊豆箱根バスなど地元・大手企業が連携した点でも注目を集めました。

たかの

日本の5年先を行くアメリカでは自動運転技術の商用化が一気に進んでおり、安全面や規制整備の不均一さは依然として課題ではあるものの、都市部でのロボタクシー運行や物流分野での実用化が明らかに進展しています。

つまり日本でも「2035年＝自動運転が当たり前」が現実味を帯びています。

MEMO

レベル2 … 速度調整や車線保持を車が担当。ドライバーは常に監視。

レベル4 … 特定の条件下では完全無人走行が可能。人は一切ハンドルを握らない。

三島市の自動運転バスの実証実験について、詳しくは三島市の公式サイトを確認下さい。

自動運転以外にも人口推移と災害リスクによって三島市全体的に土地相場が2030年までに下降すると言われています。

こうした環境変化を前に、「売るならいつ」「持つなら何を整備するか」を5年単位で再プランニングすることが、損失を防ぐ最大の保険になります。

それぞれが、土地の価格にどのように影響してくるのかについては、こちらのページで解説しています。

江戸期、宿場町としてにぎわった旧東海道沿いが長らく商業中心でしたが、1934年に丹那トンネルが開通し現在の三島駅が誕生すると、商業と人口の重心は駅前へ急速に移動しました。

この歴史は、「モビリティーが変わると地価の中心も動く」ことを雄弁に物語ります。

三島は古くから東海道五十三次 11番目の宿場町として栄え、三嶋大社の門前町や本町・中央町周辺の商店街が経済の中心でした。

江戸から明治・大正期にかけては、人の移動と物資の流通の主役が徒歩や人力、馬車だったため、街道沿いに人が集まり、75軒もの旅籠が立ち並んでいました。

旅人を集める宿場機能と門前町のにぎわいが重なり、土地の価値は旧東海道沿線に集中していたのです。

たかの

宿場町とは幕府公認の中継拠点です。
三島宿は輸送と宿泊の両インフラを握っていたため、江戸‐京間の物流と人流のハブ＝“当時の主要ターミナル”でした。

昭和初期、東海道本線のルート変更と三島駅の誕生（1934年）により、価値の重心は一気に駅前へ。

さらに1969年の東海道新幹線・三島駅開業により、東京・名古屋へのアクセスが飛躍的に向上し、駅前エリアは不動産の中心地へと変貌しました。

つまり、三島の地価は常に「移動効率」に引っ張られて変化してきたのです。

たかの

このように、モビリティー（交通手段）の革新が「どこに価値が生まれるか」を劇的に変えたのが三島市の歴史の特徴です。

三島駅周辺の2025年の地価（公示地価または地価調査地点）について、「駅からの徒歩距離」と「坪単価」を整理した表です。地価と距離の関係性がわかりやすくなっています。

2025年現在、三島市の平均地価は41万4,495円/坪です。

三島駅より500m以内にある駅周辺エリア（一番町・文教町・寿町）では平均87万9,000円/坪となっている一方で、三島駅から2.5km超の郊外エリア（加茂・谷田・藤代町など）は33万3,000円/坪となっています。

つまり、現在の三島市では「三島駅近＝高評価」「郊外＝低評価」という図式が根強く残っているのです。