不動産売却の3,000万円特別控除とは？適用条件や必要書類を解説

税金対策についてしっかり考えたことはありますか？

世の中の商品やサービスには税金が課せられているものが多くありますが、不動産も例外ではなく、かかる税金も多額です。

そのため、不動産売却を始める前に、確認しておかなければならないのが税金の特例です。

不動産がいくらで売れるか決まった後に「想定外の税金の支払い」があれば、手取り額が減り、売却後の計画に影響を及ぼす恐れがあるからです。

例えば、3,000万円の不動産売却でも、3,000万円特別控除を適用して申告するだけで400万円も節税できる場合があるのですが、逆に知らなければ400万円支払うことになります。

そこで、今回は特例の中でも、適用範囲の広い3,000万円特別控除についてまとめてみました。

さらに、必要な手続きや書類、併用できる他の控除も説明していますので、不動産を売却する際の参考にしてみてください。

不動産売却で得する3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、不動産を売却した際に得られた利益（譲渡所得）に対し、所有期間の長短に関係なく3,000万円まで課税対象から除外するという制度になります。

例えば、2,000万円で購入したマイホームを4,500万円で売却した場合、譲渡費用（経費）を差引くと2,300万円の譲渡所得が発生します。しかし、3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は控除され、譲渡所得税を0円に抑えることができます。

このように最大3,000万円まで控除することができるので、利益が3,000万円以下の不動産売却では譲渡所得税が発生しません。

3,000万円特別控除の具体的な計算例

3,000万円特別控除の基本的な計算式は以下となります。

一見すると大変そうに思える税金の計算ですが、案外簡単です。

この計算式の売却金額 － 取得費 － 譲渡費用の部分を譲渡所得と言います。譲渡所得は不動産を売った金額から、買った金額や売却にかかった費用を差引いた純粋な利益を示した部分です。

譲渡所得税を求めるには、まず譲渡所得を計算し、3,000万円特別控除が適用される場合はこの譲渡所得から差引きます。

そして、最後に決められた税率を掛ければ計算完了です。

それでは、具体的な計算例を参考にしながら、穴埋め式にしている空欄に金額を入れて計算していきましょう。

譲渡所得の計算

この譲渡所得の計算が0円以下であれば譲渡所得税はかかりません。

しかし、この様に3,000万円特別控除の適用対象外となり、譲渡所得（利益）があった場合のみ、次の計算に進みます。

取得費の計算方法について、こちらのページで詳しく解説しています。

2024年3月1日 不動産売却の取得費とは？計算方法と賢く節税する方法を解説

税率を乗じて税額を算出

譲渡所得の金額が算出できたら、所定の税率を乗算して譲渡所得税を算出できます。

3,000万円特別控除を適用するための8つ条件と注意点

3,000万円特別控除は、大きな節税効果がある特例ですが、誰でも適用されるわけではありません。

適用するためには、「居住用財産の3,000万円特別控除」と「相続空き家の3,000万円特別控除」という2種類ある3,000万円特別控除の適用条件をそれぞれ確認する必要があります。

もし、適用条件を確認せずに「3,000万円特別控除が適用されるだろう」という思い込みで売却を進めてしまった場合、想定外の税金の支払いが発生してしまうことも珍しくありません。

実際、相続空き家の3,000万円特別控除には「相続があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること」といった適用条件があるにもかかわらず、期間が過ぎてから売却をした場合、相続空き家の3,000万円特別控除は適用されません。

そのため、2種類ある3,000万円特例控除の適用条件と注意点を確認していきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除（マイホームを売却した場合）

売却する家が居住用のマイホームであることが前提の「居住用財産の3,000万円特別控除」について下記のチェック表で8つの適用条件を確認していきましょう。

このように8つの適用条件があるものの不動産売却では、さまざまな状況が想定されます。

そのため、状況に応じた注意点をまとめました。

相続空き家の3,000万円特別控除（相続した空き家を売却した場合）

続いて、売却する家が相続した空き家であることが前提の「相続空き家の3,000万円特別控除」について下記のチェック表で8つの適用条件を確認していきましょう。

不動産売却における状況は、お客様ごとで異なることから、8つの適用条件以外に注意が必要な点を下記にまとめました。

申告方法や必要書類

3,000万円特別控除を適用して計算した結果、税額が0円になったとしても確定申告をすることが適用を認めてもらえる前提条件になっています。

もし、うっかり忘れて申告をしないと、3,000万円特別控除の適用は認められませんので、売却する不動産が適用条件に当てはまったら、申告準備を進めていきましょう。

ここでは、しっかり3,000万円特別控除を受けるための必要書類や手続きについてご紹介します。

確定申告を行おう

3,000万円特別控除を利用するためには、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をする必要があります。（感染症対策などにより期間が変更される可能性があります。）

例えば、令和3年のうちに売却したのであれば、令和4年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行わなければなりません。

必要書類

「居住用財産の3,000万円特別控除」と「相続空き家の3,000万円特別控除」では、確定申告に必要な書類が異なります。

そのため、共通する必要書類と異なる必要書類に分けて説明していきます。

まず、共通する必要書類は下記の7種です。

1 確定申告書の用紙（申告書B・第三表（分離課税用））

確定申告をする際に必要な申告用紙です。

確定申告書の用紙には、申告書A・申告書B・第三表・第四表という様式がありますが、不動産売却して確定申告するときは申告書Bと申告書第三表（分離課税用）を使います。

MEMO

最寄りの税務署や確定申告会場でもらうことができます。

また、国税庁のサイトからダウンロードすることも可能です。

確定申告書の用紙

2 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表・計算明細書）

不動産の売却における収支（譲渡所得）を詳細に記入する書類です。

不動産を売却した場合の確定申告では、提出が義務付けられています。

MEMO

最寄りの税務署や確定申告会場でもらうことができます。

また、国税庁のサイトからダウンロードすることも可能です。

譲渡所得の内訳書

続いて、それぞれで異なる必要書類は下記の3種です。

2 被相続人居住用家屋等確認書

相続空き家の3,000万円特別控除の一定条件を満たしていることを市区町村が確認したことを証明するために必要な書類です。

MEMO

相続した空き家の所在する市区町村の建築課で申請できます。

申請をしてから交付まで数日〜1週間程度かかります。そのため、確定申告時期を考慮し、早めに申請しておきましょう。

被相続人居住用家屋等確認書の申請について詳しくは、国土交通省のサイトをご確認下さい。

被相続人居住用家屋等確認書

3 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書

建物の耐震性が建築基準法で定められた耐震基準を満たしているかを証明するために必要な書類です。

しかし、建物を解体して売却した場合は不要となります。

MEMO

指定確認検査機関や建築士事務所に所属する建築士・国土交通大臣に登録した第三者評価機関が発行することができます。

耐震基準適合証明書について詳しくは、国土交通省のサイトをご確認下さい。

耐震基準適合証明書

建設住宅性能評価書

みんなの不動産売却体験談

 
 
 
 
  
 
 
 三島不動産のアイ企画
  
 42 Google レビュー 
 
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 Chika-K 
 
2024-04-23
 
 
  
三島市加茂の土地建物を売りました

加茂の自宅は、２５年前にアイ企画さんの先代が出稿された新聞折込み広告を、取引先で偶然見かけた事がきっかけでした。
結婚をして子どもも生まれ家族が増えたタイミングだったので、
庭も広く南向きの角地というイメージ通りの場所。
しかしながら当時の私たちの経済力からみるとかなり高額物件でしたが、
どうにか頭金を作り購入に至ることができました。
スムーズに進行できたのも、先代のアドバイスがあってのことだったと思います。

あれから２５年、仕事もなんとか順調で子ども達も東京へ進学したため、
家族で引越すことを決断。
まさかお気に入りの我が家を売却するとは思ってもいなかったのですが
ご近所でもあったアイ企画さんを久しぶりに訪ね、ご相談しました。
ご担当いただいたニ代目が、先代の息子さんであったことに大変なご縁を感じております。

無事に売却が決まりご購入者様との初面談で、
「庭でバーベキューやガーデニングするのが楽しみです」と先方の奥様の嬉しそうなお顔を見たときに
私たち夫婦ともども「大切にしていた家を理想的なご家族に買っていただけた」と胸がいっぱいになりました。とても良いご縁をいただきました。

近辺の状況が変わり、また三島に戻って来るようなことが無いとも限りませんので、
その際は必ず相談させていただきます。

ありがとうございました。
  
 
  
 
 
 
  
 
 
 三島の山さん 
 
2024-04-04
 
 
  
住宅ローンでお付き合いのある銀行の担当者さんに、空き家となっている実家（土地）の売却について
相談したところ、地元密着型で定評があるということでアイ企画さんを紹介頂きました。
個人的には、大手の不動産会社よりもこじんまりとした不動産屋さんのほうが相談しやすいと
思っていたところ、近所ということと、アイ企画さんのホームページの内容を見て期待が高まりました。
緊張しつつ初めて事務所に伺ったところ、
まるで設計事務所のようなモダンで静かな室内空間で優しい笑顔の高野さんが出迎えてくださり
不動産の売却にはまったく無知の私に、親身になって宣伝活動から始まり売却までの流れをとても分かりやすく
丁寧に説明を頂きました。

色々と制約のある土地でしたが、
売り急ぐことはぜず、安心して土地を引き継げる方をしっかり見つけてくださったアイ企画さんの方針は後から考えても本当に信頼できる対応でした。

売却が決まった後の古家の解体工事もアイ企画さんとお付き合いのある業者を紹介頂きました。
解体後にご近所さんからは、作業員の方はとても親切で工事も
周辺に気を遣いながら進められていたよ。と言われ、個人で安易に金額だけで工事会社を決めずに良かったと感じました。

こういう点からも地元密着型の不動産屋さんを選んで大正解だったと思いますし、
今回は実家の土地の売却でお世話になりましたが、将来的にまた不動産の売却等で
アイ企画さんを頼りたいと思います。
今回は本当にお世話になりました。
  
 
  
 
 
 
  
 
 
 Mamoru Ichikawa 
 
2024-02-09
 
 
  
三島で土地購入を考えていた自分にとって、アイ企画さんに出会えたことは最良の選択でした。丁寧な仕事、客側に寄り添ってくれる姿勢、社長さんの雰囲気・知識、本当に素晴らしいと思います。今後とも長いお付き合いをさせていただければと思います。
  
 
  
 
 
 
  
 
 
 m t 
 
2023-12-23
 
 
  
子供の進学を機に県外から土地探しを始めました。
初めは三島市外で探していましたがなかなか条件に合う土地が見つからず、拠点を三島市にうつしたことをきっかけにアイ企画さんのホームページにたどり着きました。ホームページの内容やGoogleの口コミなどを拝見し、一度相談してみたいなと感じアポイントをお願いしました。事務所では温かくお迎え頂き、土地探しでの注意点や地域ごとの特性など詳しく丁寧に教えてくださいました。
最終的には他のところで扱っていた売物件土地が気になりその土地について髙野さんに相談させて頂きました。すぐに現地へ出向いて頂き、その後細かなところまで色々と教えて頂き土地購入までスムーズに進めていくことが出来ました。
初めての土地探しと県外からの移住であり予想以上に時間がかかり難航しましたが、どんなことでも相談して良かったと思える程、土地購入～家が完成した今でも大変お世話になっています。土地勘がなく慣れない場所に住み始め不安が多い新生活スタートでしたが、スーパーや道路状況など小さなことでも親切に教えて頂きとても頼りになり感謝しております。
子供がいるなかでの訪問でしたが終始子供に対しても優しく接して頂き、子供が時々事務所に遊びに行きたいと言うほど居心地がよい場所だったようです。何回かお会いするうちに今ではすっかり子供が恒成さんを気に入っております。
人生で土地を購入する機会はそうないと思いますが、周囲で土地の売買を希望している方がいたら是非紹介したい不動産屋さんです。事務的な対応で終わるのではなく、人と人の繋がりを強く感じる温かみのある不動産屋さんです。
今後も家族共々よろしくお願い致します。
  
 
  
 
 
 
  
 
 
 T K9 
 
2023-12-06
 
 
  
新築するにあたりインターネットにて土地を探していましたが、なかなかいい土地が見つかりませんでした。車で空いた土地を散策していたところ理想の土地を見つけ、その一帯はアイ企画さんが強い地域であることを事前に把握していましたのでアイ企画さんに相談することとしました。数十年もの間、駐車場として貸し出されていた空き地でしたが、売主さんがちょうど売りに出そうか相談に来ている、とのことでしたのでこれは運命だと思い、売りに出たら即買いをしようと決めました。
その後も不明な点やその地域の特状等々、親身に相談に乗って下さり、また、購入からその先の手続きまで寄り添っていただき、更には実際に市役所まで同行くださったりと時間を割いてくれました。忙しくても自分事のように親身になってくださるところがアイ企画さんの特徴であり、他の不動産屋には真似できない部分だと思います。アイ企画さんに相談をし、売買の仲介を行っていただいて本当に良かったと思います。
今後も末永く引き続きよろしくお願いいたします。
  
 
  
 
 
 
  
 
 
 Imoken Kikaku 
 
2023-12-01
 
 
  
とても親切です。
  
 
  
 
 
 
  
 
 
 Ken Nekon 
 
2023-11-10
 
 
  
地元に根付いた不動産屋さんとして、土地自体のことのみでなく、その近所がどんな雰囲気なのか、その地域がどういう地域なのか、最近の転入者の動向がどうなのか等、いろいろと情報を頂けました。家を建てた後にこの場所でどのような生活がおくれるのか、イメージができ、土地購入の決め手になったと思います。
また、ハウスメーカーとはつながりのない第三者として、家づくりについても色々とアドバイスを頂けました。ハウスメーカーは契約 に向けて前のめりに話を進めがちですが、そこを冷静な目線でいろいろ相談に乗っていただけました。
結果として、大変魅力的な家づくりができたと感じています。
  
 
  
 
 
 
  
 
 
 o mai 
 
2023-11-10
 
 
  
第一子の誕生をきっかけに家が欲しいと思い、土地探しを始めました。立地について、当初は夫婦の通勤に便利な三島駅付近を検討していましたが、土地の広さや周辺の環境が自分たちの求めるものではないと気づき、駅から少し離れた場所がいいのかも…と思い始めた矢先にアイ企画さんが仲介する土地に出会いました。
まずはその土地を見学してから事務所に伺ったのですが、落ち着いた雰囲気の中丁寧に説明をしてくださり、赤ちゃん連れでも安心して過ごすことができました。アイ企画さんのお話は、不動産会社としての説明はもちろん、住人として感じていることや同じ子育て世帯から見た感想なども交えたもので、大変参考になりました。ご近所さんの様子も伝えてくださり、安心感がありました。
もともと三島の土地勘がほとんどなかったため、市内のエリア毎の特色が全く分からなかったのですが、アイ企画さんの説明を伺いながら自分でも調べているうちに、その土地のあるエリアがとても気に入りました。購入を決めるまでは土地に何回も足を運びましたが、その度に一緒に見に来てくださり、夜の様子を確認したときには、年末の寒い中１時間以上立ち会っていただき大変感謝しています。
手続きに関しても迅速、丁寧で安心して進めることができました。優しくて頼もしいお兄さんのようですっかり頼り切って我儘を言ってしまい、さぞ手のかかるな客だったのではないかと思います…。お陰で大変満足のいく選択ができたと思っています。根気よく付き合ってくださり本当にありがとうございました。
今後はご近所さんとして、どうぞよろしくお願いします。
  
 
  
 
 
 
  
 
 
 大竹勇輔 
 
2023-09-15
 
 
  
母が相続した土地を売却することになり、三島在住の知人からアイ企画さんを紹介されました。早速、ホームページを見てみると「お預りした物件は、売却できるまで責任をもって担当します」と書かれていて、安心してお任せすることに決めました。
今回、一番心配していたことは「本当にこの土地を売却できるのだろうか？」ということでしたが、遠方にいる私達にも理解できるよう、土地の価値、地域の情報を具体的に説明し、詳細な資料を作成して下さいました。高齢な両親も、何度も資料を読み返し、納得して進めていくことができました。
そして、アイ企画さんにお任せして本当に良かったと思うことは、分からないこと、こちらの希望等、何でもお伝えし、しっかりコミュニケーションがとれたことです。担当して下さった高野大地さんが、いつも穏やかに優しくお話しして下さるおかげで、私達も遠慮せず色々お聞きすることができました。母も大変喜んでおりました。
また、このような機会がありましたら、是非相談させて下さい。
お世話になり、ありがとうございました！
  
 
  
 
 
 
  
 
 
 

併用するとお得なその他の特例

より節税効果を高めるために、他の特例も併用したいところです。

しかし、様々ある特例がすべて利用できるわけではなく、3,000万円特別控除と併用できる特例と併用できない特例があります。

ここでは、併用できるものの中でも特に利用頻度の高い特例と、3,000万円特別控除とは併用できない特例を確認していきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除（マイホームを売却した場合）

相続空き家の3,000万円特別控除（相続した空き家を売却した場合）

まとめ

今回は、節税効果の高い3,000万円特別控除の計算方法や適用条件などについて紹介しました。

売却する不動産が3,000万円特別控除の適用対象となる場合には、積極的に利用を検討してみてください。また、適用条件から外れる方でも購入時の売買契約書が残っていれば、節税できることも確認できました。

不動産の売却で賢く節税するために、しっかりとお客様自身で知識を増やすことも大切です。しかし、1人で全部行おうとすると、限界があります。

そのため、お客様に合った適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却においてとても重要なパートナーになります。

逆に、3,000万円特別控除の適用条件を詳しく知らない不動産会社を選んでしまった場合、損をしてしまうことになりかねません。

不動産の売却を成功させるためにも、不動産会社からの提案が適切な根拠のあるものなのかを見分け、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。