三島市梅名の土地価格相場｜特徴と今後の見通しを解説

三島市梅名は三島市の南側に位置し、南北に通る県道136号線沿いには商業施設が、周りには耕地と住宅街が混在する地域です。

今回はそんな梅名の不動産売却で失敗しないために土地の価格相場と地域の特徴をまとめてみました。

さらに、過去の公示地価の推移や人口の増減などから今後の相場の見通しを考察していますので、不動産を売却する際の参考にしてみてください。

梅名の土地価格相

2024年の静岡県三島市梅名における土地価格相場（平均取引価格）は33.7万円/坪（10.2万円/㎡）です。

 

取引事例から見える梅名の特徴

土地価格相場と合わせて梅名の土地取引の特徴を理解しておくことが大切です。

不動産の売却を頼むとき、不動産の専門知識を持たない一般の方にとっては、どういった理由で売却価格が決まるのかを知るすべが無いため、提示された売却価格が全てのように感じてしまいますよね。

しかし、依頼する不動産会社によってその売却価格に300万円以上の開きがあるのは、不動産売却ではよくあることです。

本来なら2,000万円で売却できた土地が、1,700万円でしか売却できないことも珍しくありません。

実際に、不動産業界では一般的に「道路幅が広いほど売却しやすい」とされていますが、梅名では道路幅が狭くても高く売却されているという意外な結果になりました。

そこで、不動産業界で売りやすいとされる条件と梅名の土地取引の特徴を比較して理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分けることができるようになります。

まず、一般的に不動産業界では、その土地の売却しやすさ…つまり需要の大きさには5つの条件があるとされています。

この5つの条件が、どのように売却価格に影響してくるかについては、こちらのページで詳しく解説しています。

梅名における取引データは以下のようになります。

駅までの時間に対する土地価格相場の傾向

梅名は三島駅より南側に広がり、三島駅から3.5kmほど離れて位置しています。

一方、最寄駅としては大場駅が近く徒歩圏内となっています。

大場駅から三島駅までは伊豆箱根鉄道駿豆線で約10分とアクセスが良いため、大場駅から近い立地の方が高く売却しやすいという結果になりました。

不動産業界の一般的な「駅に近いほど売却しやすい」という認識と同じです。

土地の形状に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では正方形や長方形の土地は、敷地を有効活用しやすいことから、売却しやすい土地とされています。

梅名では必ずしも整形の土地が高く売却しやすいという結果にはなりませんでした。

今回調査した53件のうち37件が長方形の物件という圧倒的に長方形の土地が多いことが梅名の特徴といえます。

そのため長方形であることを土地のアピールポイントとすることが難しく、土地の形状以外の要素が売却価格に影響を及ぼしていると考えられます。

面積に対する取引価格の傾向

土地面積は広過ぎても、狭過ぎても、需要が少なくなります。

逆に、購入可能な人が多いほど、土地の需要が拡大することから、相場より高く売却しやすくなります。

梅名　土地面積に対する取引価格の傾向
450㎡超	1		1	1	2	4			1	2
〜450㎡						1
〜400㎡	1				1	1
〜350㎡			1		1		1
〜300㎡			2	2	1
〜250㎡	1		3	1
〜200㎡		5	11	1
〜150㎡	1	4	1
〜100㎡
〜50㎡	1
	〜1000万円	〜1500万円	〜2000万円	〜2500万円	〜3000万円	〜4000万円	〜5000万円	〜6000万円	〜7000万円	7000万円超

梅名では土地面積が150㎡〜200㎡程度（50坪〜60坪）で価格が2,000万円程度の土地取引が多く行われています。

つまり、お客様にとって売却しやすい土地面積は55坪前後、購入者にとって購入しやすい価格は2,000万円程度ということが分かります。

接面道路幅に対する土地価格相場の傾向

前面道路幅（土地に面した道路の幅）によって建てられる建物の大きさが決まることから、不動産業界では前面道路幅が広い土地ほど、売却しやすいとされています。

梅名でも道路幅が6mある土地が高く売れるという傾向が見られました。

ただし、6m以上の道路の場合、幹線道路で騒音などが懸念されます。

また、梅名は宅地造成して作られた位置指定道路が多く、それらの道は幅員が4mのことが多いことから幅員5m未満の道路に接している土地でも高く取引されています。

このように、梅名では不動産業界では一般的な「道路幅が狭いと安くなる」といった傾向とは異なります。つまり、地域の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの土地が安く売り出されてしまうことになるのです。

そのため、梅名の土地取引の特徴を理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分ける指標として下さい。

道路方位に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では一般的に、日当たりが良くなることから、南側道路は売却しやすく、北側道路は売却しづらいとされています。

これは平坦な土地の多い梅名にも当てはまります。さらに南向きか西向きの家では富士山が見えやすいという特徴があります。景色が良好な土地は人気がああり、取引価格が上がりやすい傾向にあります。

梅名の今後の見通し

土地には売りやすいタイミングというものが存在します。

もちろん、家庭によって人生プランは異なりますから、売りやすさだけで売却時期を決められるものではありません。

子どもの成長や仕事の変化など家庭内の事情を優先することも重要です。

しかし、タイミング次第で数百万円も売却価格に差が出てしまうこともあるのです。

そのため、売却を急ぐ必要が無いのであれば、高く売るために少し待つ、というのも不動産売却で得するための有効な手段になります。

そのためには、今後の見通しから売りやすいタイミングをお客様自身で把握しておくことが大切です。

なお、三島市全体的に土地相場が2030年までに下降すると言われており、その根拠とされる3つの理由のうち2つが人口推移と災害リスクです。

それぞれが、土地の価格にどのように影響してくるのかについては、こちらのページで解説しています。

それでは、三島市全体と梅名の統計での違いも見比べながら、梅名の土地の売りやすいタイミングを一緒に見ていきましょう。

過去15年間の公示地価の推移

梅名の公示地価は2020年まで横ばいを維持しきましたが2021年からは緩やかに下降に転じています。

一方で、公示地価において5年分の変動率を三島市と梅名で比べると梅名は三島市とは動きが違うことが分かります。

具体的な変動率は以下の通りです。

2020からの公示地価変動率
地域	2020年	2024年	変動率
三島市	423,000円/坪	427,000円/坪	+0.95%　⬆︎
梅名	308,429円/坪	301,818円/坪	-2.25%　⬇︎

2020年以降、新型コロナウイルスの影響もあり都市部から地方都市への移住が増えました。三島駅は新幹線の停車駅なことから移住先として選ばれやすく三島駅周辺の地価に影響したと考えられます。

一方、梅名は大場駅からは徒歩圏内ですが、三島駅からは3.5kmと若干距離があります。そのため移住人気の影響は限定的だった可能性があります。

そうすると、梅名は移住者のような外部からの流入ではなく、家庭生活の変化によって取引が起こるといえます。今後を見通すうえで、人口の推移に着目することがとても大切になります。

過去17年間の人口推移

人口減少は日本全体の社会問題となっていますが、梅名ではどうでしょうか。

梅名の人口は2025年2月時点で3375人ですが、2007年の3451人をピークに増減を繰り返しながら徐々に減少しています。

一方で、人口のの減少率を梅名と三島市で比べると、梅名は三島市より減少幅が小さいことがわかります。

具体的な増減率は以下の通りです。

ピーク時からの人口減少率
地域	2007年	2025年	減少率
三島市	114,188人	104,684人	-8.3%　⬇︎
梅名	3,451人	3,375人	-2.2%　⬇︎

つまり、梅名では三島市全体の傾向より遅いタイミングで人口が減っていくということです。

一方で、2007年から2020年までに、土地を買う中心年代である30歳代は減少し、75歳以上の高齢者は2倍に増えました。

2018年を境に30歳代よりも75歳以上の高齢者が多くなり、その差は広がっています。

つまり梅名では少子高齢化が加速しており、土地を買いたい若者は減り、土地を売りたい高齢者が増えることが続き、今後土地価格相場は下落していくことが予想されます。

さらに、梅名には人口の推移とともに、土地の価格に影響を及ぼす大きなポイントが存在するのです。

梅名の災害リスク

土地価格相場を考える上で最も大きな要因が災害リスクの有無です。

土地購入者における災害への危機意識の高まりから、水害や土砂災害などの災害リスクがある地域では、土地相場価格が下降し、逆に災害リスクがない地域では、土地相場価格が上昇していくことが予想されます。

三島市のハザードマップによると梅名は、大場川沿いで浸水想定区域に指定されています。そのため梅名では、水害リスクの低い地域に比べて土地価格相場が下降しやすいでしょう。

ただし、三島市の南側は広範囲で浸水想定区域に指定されています。そして多くの土地が平坦で、建築計画が立てやすいという利点もあります。不動産を売買する際には多面的な観点から見る必要があります。

三島市全体と比較した今後の見通し

これまで見てきた3つの統計推移から、分かったのは以下の3点です。

梅名は人口の減少ペースこそ三島市全体の傾向よりも緩やかですが、30歳代の減少と高齢者の増加という少子高齢化が顕著に見られます。そのため、高く売却することを考えているのであれば、できるだけ早く売却活動を始めた方が良いと言えます。

とはいえ、これはあくまで梅名全体の傾向からの見通しであり、当てはまらない土地もあることから、売却を始める際は梅名の特徴をしっかり理解した不動産会社に相談しましょう。

まとめ

今回は、三島市梅名の土地価格相場や特徴・今後の見通しを紹介してきました。

土地の価格は、面積・方位・土地に接する道路幅員など土地の条件によって変わることから、土地価格相場だけで正確に売却価格を計算することはできません。

正確な売却価格を知るため、最終的には不動産会社に査定をしてもらう必要があります。

しかし、梅名の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの土地が安く売り出されてしまうことになりかねません。

そのため、梅名の特徴を理解し適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却において重要なパートナーになります。

不動産の売却を成功させるためにも、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分け、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。