三島市大宮町の土地価格相場|特徴と今後の見通しを解説

三島市大宮町は、商業地と住宅地が共存した歴史ある町です。

大きなお宮さんのである大宮町には、人で賑わう三島大社があり、古くから個人商店や飲食店が点在しています。

周辺は平地が広がり、子育て家族や高齢者など老若男女問わず暮らしやすいことから、幅広い世代に支持されています。

今回はそんな大宮町の不動産売却で失敗しないために土地の価格相場と地域の特徴をまとめてみました。

さらに、過去の公示地価の推移や人口の増減などから今後の相場の見通しを考察していますので、不動産を売却する際の参考にしてみてください。

アイさん

実際に住んでいても土地相場は分からないもんじゃな。詳しく教えてくれ!

たかの

このページでは「三島市大宮町」の平均的な土地価格相場・過去の土地価格相場の推移・取引データから分かる特徴・今後の見通し確認することができます。

土地価格相場を知ることが不動産の売却で失敗を防ぐための第一歩です。

大宮町の土地価格相場

2020年の静岡県三島市大宮町における土地価格相場(平均取引価格)は坪単価60.5万円/坪(18.3万円/㎡)です。

相場

・土地価格相場 60.5万円/坪(18.3万円/㎡)

・平均土地面積 79.3坪(262.4㎡)

・平均駅距離 10.2分

 

土地価格相場は前年に比べて2.9万円増(+5.03%)と上昇しました。

近年の三島市の土地取引では、三島駅から徒歩20分以内駅に近い地域の地価が上昇(2019年:前年比 +0.85%)していることが特徴です。

さらに、大宮町は災害のリスクが少ないという安心感も重なり、土地価格相場が堅調に推移したと考えられます。

MEMO

不動産の相場を把握するにあたり、チラシ広告や不動産サイトを利用して周辺で売出し中の不動産情報を調べるのは一般的な方法です。

しかし、売出し中の不動産情報は成約するまでに値下げや価格交渉を受けることがあります。つまり、売出し中の不動産情報では、最終的にいくらで成約するか分からないため誤差が大きいのです。

たとえば、2,000万円で売出し中の土地も、実際に成約したのは1,800万円だった…なんてことになれば土地価格相場は大きく変わります。

そのため、土地価格相場は国土交通省の不動産取引価格情報記載の大宮町における過去10年取引データ27件に基づき算定しています。

取引事例から見える大宮町の特徴

土地価格相場と合わせて大宮町の土地取引の特徴を理解しておくことが大切です。

不動産の売却を頼むとき、不動産の専門知識を持たない一般の方にとっては、どういった理由で売却価格が決まるのかを知るすべが無いため、提示された売却価格が全てのように感じてしまいますよね。

しかし、依頼する不動産会社によってその売却価格に300万円以上の開きがあるのは、不動産売却ではよくあることです。

本来なら2,000万円で売却できた土地が、1,700万円でしか売却できないことも珍しくありません。

実際に、不動産業界では一般的に「日当たりが良い南側道路の土地ほど売却しやすい」とされていますが、大宮町では北側道路の土地が高く売却されているという意外な結果になりました。

そこで、不動産業界で売りやすいとされる条件と大宮町の土地取引の特徴を比較して理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分けることができるようになります。

まず、一般的に不動産業界では、その土地の売却しやすさ…つまり需要の大きさには5つの条件があるとされています。

  1. 駅までの時間
  2. 土地の形状
  3. 土地の大きさ
  4. 面する道路の幅
  5. 面する道路の方位

この5つの条件が、どのように売却価格に影響してくるかについては、こちらのページで詳しく解説しています。

不動産業界で売却しやすいとされる土地の条件と三島市の需要の違い

たかの

不動産業界で売りやすいとされる5つの条件を確認したところで、過去10年の取引データから読み取れる大宮町の土地取引の特徴を深掘りしていきます。

大宮町における取引データは以下のようになります。

三島市大宮町 土地取引価格一覧
価格 坪単価 面積 形状 幅員・方位
最寄駅 駅徒歩 取引時期
1,400万円 63万円 70㎡ 長方形  11.0m・東 三島駅 11分 2020年
9,700万円 95万円 340㎡ 長方形 15.0m・北 三島駅 6分 2019年
6,900万円 71万円 320㎡ 正方形 10.0m・東 三島駅 9分 2019年
3,200万円 83万円 125㎡ 長方形  4.5m・西 三島駅 9分 2019年
3,500万円 63万円 180㎡ 正方形 6.0m・東 三島駅 8分 2018年
1,400万円 23万円 200㎡ 不整形 5.0m・東 三島駅 9分 2018年
5,700万円 45万円 420㎡ 長方形 5.5m・南 三島駅 13分 2018年
6,000万円 65万円 310㎡ 長方形 9.0m・北 三島駅 9分 2018年
2,700万円 52万円 170㎡ 不整形 12.0m・西 三島駅 9分 2018年
1,700万円 43万円 130㎡ 長方形 11.0m・東 三島駅 13分 2018年
2,400万円 63万円 125㎡ 長方形 4.0m・南 三島駅 10分 2018年
2,100万円 57万円 125㎡ 長方形 3.0m・南 三島駅 10分 2017年
4,000万円 31万円 430㎡ 長方形 6.0m・北 三島駅 13分 2017年
3,500万円 54万円 210㎡ 長方形 6.0m・南 三島駅 11分 2016年
2,200万円 43万円 170㎡ 長方形 1.5m・東 三島駅 11分 2016年
2,300万円 52万円 145㎡ 長方形 4.0m・北 三島駅 13分 2016年
4,000万円 61万円 220㎡ 長方形 16.0m・南 三島駅 7分 2015年
3,100万円 59万円 175㎡ 長方形 3.5m・北 三島駅 10分 2015年
1,400万円 57万円 80㎡ 台形 7.0m・西 三島駅 8分 2015年
2,100万円 64万円 110㎡ 長方形 10.0m・西 三島駅 8分 2015年
3,000万円 35万円 290㎡ 長方形 4.0m・南 三島駅 13分 2013年
1,000万円 31万円 105㎡ 台形 10.0m・北東 三島駅 8分 2012年
220万円 16万円 35㎡ 長方形 3.0m・西 三島駅 15分 2012年
2,400万円 47万円 170㎡ 台形 7.0m・東 三島駅 11分 2012年
4,100万円 41万円 330㎡ 長方形 2.0m・南 三島駅 8分 2011年
1,400万円 45万円 100㎡ 長方形 6.0m・北東 三島駅 15分 2011年
20億円 37万円 2,000㎡以上 長方形 6.0m・西 三島駅 9分 2010年
5,000万円 37万円 450㎡ 不整形 道路無・南東 三島駅 9分 2009年
3,300万円 64万円 175㎡ 長方形 5.7m・南東 三島駅 5分 2009年
540万円 20万円 90㎡ 三島駅 9分 2009年

駅までの時間に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では駅に近いほど売却しやすいとされており、大宮町でも同様に、三島駅に近いほど高く売却しやすいという結果となりました。

この特徴をさらに深掘りすると、駅までの時間が5分異なるだけで坪単価に14.5万円/坪も差があり、駅近の需要の大きさが見えてきます。

つまり、大宮町において駅までの時間は、需要の大きさを表す5つの条件の中でも、土地価格に与える影響が大きいと言えます。

土地の形状に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では正方形や長方形の土地は、敷地を有効活用しやすいことから、売却しやすい土地とされています。

逆に不整形(旗竿地)や台形では、敷地を有効活用しづらいのはもちろん、ハウスメーカーなどの規格量産型住宅では不整形地に対応していない…つまり、家を建てられないことも多く、住まい選びの選択肢が狭まることから安くなります。

大宮町でも同様に、正方形や長方形の土地が売却しやすいという結果となりました。

大宮町の土地価格相場(2020年時点:60.5万円/坪)は、三島市全体の土地価格相場と比べ約2倍高くなるため、広い面積の土地を購入するのが難しく、狭い面積での取引が多くなります。

そのため、狭い面積でも有効活用しやすい正方形や長方形の需要が大きくなりました。

さらに、その中でも正方形の土地が売却しやすく、長方形に比べ坪単価が14.3万円/坪も高く売却しやすくなっていることが分かります。

つまり、前述の駅までの時間と同様に土地の形状は、需要の大きさを表す5つの条件の中でも、土地価格に与える影響が大きいため、しっかり確認しておく必要があります。

面積に対する取引価格の傾向

土地面積は広過ぎても、狭過ぎても、需要が少なくなります。

逆に、購入可能な人が多いほど、土地の需要が拡大することから、相場より高く売却しやすくなります。

大宮町 土地面積に対する取引価格の傾向
450㎡超 1
〜450㎡ 1 1
〜400㎡
〜350㎡ 1 1 1 1
〜300㎡ 1
〜250㎡ 2
〜200㎡ 1 2 1 2
〜150㎡ 1 1 4 1
〜100㎡ 3
〜50㎡ 1
〜1000万円 〜1500万円 〜2000万円 〜2500万円 〜3000万円 〜4000万円 〜5000万円 〜6000万円 〜7000万円 7000万円超

大宮町では土地面積が150㎡程度(45坪)で、価格が2,500万円程度の土地取引が4件と最も多く行われています。

つまり、お客様にとって売却しやすい土地面積は150㎡程度(45坪)、購入者にとって購入しやすい価格は2,500万円程度ということが分かります。

MEMO

この表は、縦軸を土地面積・横軸を取引価格とし、1件の土地取引につき「1」と表示しています。

接面道路幅に対する土地価格相場の傾向

土地の接する道路の幅は広いほど良いとされ、通行に便利な6.0m超の道路に面している土地が人気です。

大宮町でも同様に6.0m超の道路に面している土地が高く売却しやすいという結果となっています。

一方、5.0mの道路でも売却しやすいということも分かりました。

大宮町は、広い道路を一歩入ると低層住宅が建ち並び、落ち着いた住環境を求める傾向もあるからです。

このように、商業地と住宅地が共存する大宮町では、不動産業界では一般的な「道路幅が広いほど高く売れる」といった傾向とは少し異なる結果となりました。

道路方位に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では一般的に、日当たりが良くなることから、南側道路は売却しやすく、北側道路は売却しづらいとされています。

しかし、大宮町は、北側道路が高く売却しやすいという意外な結果となりました。

その要因として、大宮町は商業地でもあることから日当たりよりも、商業的な利便性が優先されているからです。

もし、あなたが店舗を計画するとしたら、日当たりよりも、車の入りやすさや駅からの距離を優先するのではないでしょうか。

このように、大宮町では不動産業界では一般的な「南側道路が高く売れる」といった傾向とは異なります。

つまり、地域の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの北側道路の土地が安く売り出されてしまうことになるのです。

そのため、大宮町の土地取引の特徴を理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分ける指標として下さい。

大宮町の今後の見通し

土地には売りやすいタイミングというものが存在します。

もちろん、家庭によって人生プランは異なりますから、売りやすさだけで売却時期を決められるものではありません。

子どもの成長や仕事の変化など家庭内の事情を優先することも重要です。

しかし、タイミング次第で数百万円も売却価格に差が出てしまうこともあるのです。

そのため、売却を急ぐ必要が無いのであれば、高く売るために少し待つ、というのも不動産売却で得するための有効な手段になります。

そのためには、今後の見通しから売りやすいタイミングをお客様自身で把握しておくことが大切です。

たかの

ここでは以下の3つの統計推移から大宮町の今後の見通しを深掘りして行きます。
  1. 過去40年間の公示地価の推移
  2. 過去16年間の人口推移
  3. 大宮町の災害リスク

なお、三島市全体的に土地相場が2030年までに下降すると言われており、その根拠とされる3つの理由のうち2つが人口推移災害リスクです。

それぞれが、土地の価格にどのように影響してくるのかについては、こちらのページで解説しています。

三島市の土地価格相場が2030年までに下降すると思われる3つの理由

それでは、三島市全体と大宮町の統計での違いも見比べながら、大宮町の土地の売りやすいタイミングを一緒に見ていきましょう。

過去40年間の公示地価の推移

大宮町の公示地価は下記の標準地において算出されています。

標準地

所在:三島市大宮町2丁目13番15  地積:171㎡

用途:住宅           建物構造:木造

供給施設:ガス・水道・下水   接面道路:東・7.0m

駅からの距離:三島駅・850m    用途地域:第一種中高層住居専用地域

大宮町における過去40年の公示地価データは以下のようになります。

大宮町 公示地価の過去の推移
㎡単価(円/㎡) 坪単価(円/坪) 前年比
1983年(昭和58年) 120,000円/㎡ 396,600円/坪
1984年(昭和59年) 124,000円/㎡ 409,900円/坪 +3.33% ⬆︎
1985年(昭和60年) 127,000円/㎡ 419,800円/坪 +2.41% ⬆︎
1986年(昭和61年) 129,000円/㎡ 426,400円/坪 +1.57% ⬆︎
1987年(昭和62年) 130,000円/㎡ 429,700円/坪 +0.77% ⬆︎
1988年(昭和63年) 132,000円/㎡ 436,300円/坪 +1.53% ⬆︎
1989年(昭和64年) 155,000円/㎡ 512,300円/坪 +17.42% ⬆︎
1990年(平成2年) 230,000円/㎡ 760,300円/坪 +48.38% ⬆︎
1991年(平成3年) 260,000円/㎡ 859,500円/坪 +13.04% ⬆︎
1992年(平成4年) 260,000円/㎡ 859,500円/坪 ±0% ➡︎
1993年(平成5年) 234,000円/㎡  773,500円/坪 -10.00% ⬇︎
1994年(平成6年) 220,000円/㎡  727,200円/坪 -5.98% ⬇︎
1995年(平成7年) 214,000円/㎡ 707,400円/坪 -2.72% ⬇︎
1996年(平成8年) 192,000円/㎡ 634,700円/坪 -10.28% ⬇︎
1997年(平成9年) 184,000円/㎡ 608,200円/坪 -4.16% ⬇︎
1998年(平成10年) 178,000円/㎡ 588,400円/坪 -3.26% ⬇︎
1999年(平成11年) 170,000円/㎡ 561,900円/坪 -4.49% ⬇︎
2000年(平成12年) 166,000円/㎡ 548,700円/坪 -2.35% ⬇︎
2001年(平成13年) 162,000円/㎡ 535,500円/坪 -2.40% ⬇︎
2002年(平成14年) 160,000円/㎡ 528,900円/坪 -1.23% ⬇︎
2003年(平成15年) 155,000円/㎡ 512,300円/坪 -3.12% ⬇︎
2004年(平成16年) 152,000円/㎡ 502,400円/坪 -1.93% ⬇︎
2005年(平成17年) 150,000円/㎡ 495,800円/坪 -1.31% ⬇︎
2006年(平成18年) 148,000円/㎡ 489,200円/坪 -1.33% ⬇︎
2007年(平成19年) 148,000円/㎡ 489,200円/坪 ±0% ➡︎
2008年(平成20年) 151,000円/㎡ 499,100円/坪 +2.02% ⬆︎
2009年(平成21年) 151,000円/㎡ 499,100円/坪 ±0% ➡︎
2010年(平成22年) 151,000円/㎡ 499,100円/坪 ±0% ➡︎
2011年(平成23年) 151,000円/㎡ 499,100円/坪 ±0% ➡︎
2012年(平成24年) 151,000円/㎡ 499,100円/坪 ±0% ➡︎
2013年(平成25年) 152,000円/㎡ 502,400円/坪 +0.66% ⬆︎
2014年(平成26年) 154,000円/㎡ 509,000円/坪 +1.31% ⬆︎
2015年(平成27年) 154,000円/㎡ 509,000円/坪 ±0% ➡︎
2016年(平成28年) 155,000円/㎡ 512,300円/坪 +0.64% ⬆︎
2017年(平成29年) 156,000円/㎡ 515,700円/坪 +0.64% ⬆︎
2018年(平成30年) 157,000円/㎡ 519,000円/坪 +0.64% ⬆︎
2019年(令和1年) 158,000円/㎡ 522,300円/坪 +0.63% ⬆︎
2020年(令和2年) 160,000円/㎡ 528,900円/坪 +1.26% ⬆︎
2021年(令和3年) 160,000円/㎡ 528,900円/坪 ±0% ➡︎
2022年(令和4年) 162,000円/㎡ 535,500円/坪 +1.25% ⬆︎

大宮町の公示地価は1992年から下降が続いてきましたが、2007年から上昇に転じています。

その要因として、大宮町周辺は平地が広がり、老若男女問わず暮らしやすいため、幅広い世代に支持されてきたからです。

土地は平面的な形状だけでなく立体的な形状…つまり高低差も需要の大きさを左右する要素です。

高低差が小さく平らなほど土地価格相場は高くなり、逆に、高低差が大きいと建築コストが上ったり、敷地内に階段を作らなくてはならず敬遠されることが多くなるため、土地価格相場は低くなります。

たとえば、高低差が大きく長い階段を上らなければならない家が、住みづらくなるのは一目瞭然ですね。

そのため、平地が広がっている大宮町では、子育て家族や高齢者など問わず暮らしやすいため、根強い人気があり公示地価が上昇を続けています。

一方で、公示地価のピーク時からの下降率を三島市と大宮町で比べると大宮町は下降率が少ないことが分かります。

具体的な下降率は以下の通りです。

ピーク時からの公示地価下降率
地域 1991年 2021年 下降率
三島市 1,550,000円/坪 422,800円/坪 -72.72% ⬇︎
大宮町 859,500円/坪 528,900円/坪 -38.46% ⬇︎

三島市でもバブル期から不動産投資の影響を受け地価が大きく上昇し、その後下降してきました。

しかし、古くから個人商店や飲食店・住宅が共存する大宮町は不動産投資とは異なり「上がっているから買う」「下がっているから売る」といった性質のものではないことから、三島市に比べ下降率が少なかったのです。

つまり、大宮町は景気の動向より、家庭生活の変化によって取引が起こるため、今後を見通すうえで、口の推移に着目することがとても大切になります。

MEMO

公示地価・基準地価は、国土交通省や各都道府県が地域の標準的な土地について売り手にも買い手にもかたよらない客観的な価値を評価した1㎡あたりの価格です。

公示地価は国土交通省の不動産取引価格情報の大宮町における過去40年の公示地価データに基づき記載しています。

過去14年間の人口推移

人口減少は日本全体の社会問題となっていますが、大宮町も例外ではありません。

大宮町の人口は2022年3月31日現在で2,502人ですが、2010年の2,775人をピークに13年間減り続けていることが分かります。

さらに、この人口ピークから2022年までの減少率を大宮町と三島市で比べると、大宮町は減少率が約3倍も大きいという結果になりました。

具体的な減少率は以下の通りです。

ピーク時からの人口減少率
地域 2010年 2022年 減少率
三島市 111,921人 107,923人 -3.527% ⬇︎
大宮町 2,775人 2,502人 -9.83% ⬇︎

つまり、大宮町では三島市全体に比べ、人口が減るペースが早いということです。

そのため、少子高齢化が一層加速して、土地を買いたい若者が減り、土地を売りたい高齢者が増えます。商業地と住宅地が共存した歴史ある大宮町でも、これから土地価格相場は激しく下降していくでしょう

MEMO
大宮町の人口推移グラフは三島市の人口統計情報記載のデータに基づき作成しています。

大宮町の災害リスク

土地購入者の災害への危機意識が高まりから、水害や土砂災害などの災害リスクがある地域では、土地相場価格が下降していくことが予想されます。

三島市のハザードマップによると大宮町は、流量の多い一級河川である大場川に隣接していることから、水害の中でもリスクの高い氾濫想定区域に指定されていることが分かります。

しかし、水害リスクがあるものの、その範囲はごく一部に限定されていることから、土地価格相場は下降する要因とはならないでしょう。

MEMO
三島市のハザードマップについて、詳しくは三島市の公式サイトを確認下さい。

三島市全体と比較した今後の見通し

これまで見てきた3つの統計推移から、分かったのは以下の3点です。

  • 周辺には平地が広がり、幅広い世代に人気がある
  • 人口は13年間減少を続け、その減少率は三島市全体に比べ約3倍も大きい
  • 水害リスクはあるものの、一部に限定されている

大宮町は人口の減少ペースこそ激しいものの、災害リスクが少なく、幅広い世代から人気があることから、三島市全体と比べても土地価格相場の下降ペースにそこまで大きな差は生じません。

このことから、ここ数年は上昇傾向にあった大宮町の土地価格相場ですが、今後は緩やかに下降していくことが予想されます。

そのため、高く売却することを優先に考えているのであれば、出来るだけ早く売却活動を開始した方が良いといえます。

一方、「思い出の詰まった築50年の建物を使ってもらえる方に売りたい」といった時間の掛かる売却条件も、土地価格相場が下降するペースが遅いことを利用して、上手く売却することもできます。

つまり、難しいと思われていた売却条件でも、今後の見通しを把握することで、理想の売却条件を選択することができるようになります。

とはいえ、これはあくまで大宮町全体の傾向からの見通しであり、当てはまらない土地もあることから、売却を始める際は大宮町の特徴をしっかり理解した不動産会社に相談しましょう。

まとめ

  • 土地価格相場 60.5万円/坪(18.3万円/㎡)
  • 売却しやすい土地面積は150㎡程度(45坪)
  • 南側道路に面した土地より、北側道路に面した土地が売却しやすく一般的な傾向とは異なる
  • 売却価格への影響が特に大きいのが「駅までの時間」と「土地の形状」
  • 今後、土地価格相場は緩やかに下降していくと予想される

今回は、三島市大宮町の土地価格相場や特徴・今後の見通しを紹介してきました。

土地の価格は、面積・方位・土地に接する道路幅員など土地の条件によって変わることから、土地価格相場だけで正確に売却価格を計算することはできません。

正確な売却価格を知るため、最終的には不動産会社に査定をしてもらう必要があります。

しかし、大宮町の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの土地が安く売り出されてしまうことになりかねません。

そのため、大宮町の特徴を理解し適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却において重要なパートナーになります。

不動産の売却を成功させるためにも、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分け、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。

不動産売却で相見積もりを行う際、相場価格と根拠を知っておかないと失敗する

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