三島市旭ヶ丘の土地価格相場｜特徴と今後の見通しを解説

三島市旭ヶ丘は、JR三島駅から北東へ約1.8km、標高およそ60mの小高い丘陵地に形成された住宅地です。

西縁からは雄大な富士山を、反対の箱根西麓側からは遠く駿河湾を一望できます。

山田小学区内では昭和47年と比較的早期に区画整理が行われたエリアであり、近年は高齢化に伴う住み替え需要が高まり、世代交代が進み始めています。

今回はそんな旭ヶ丘の不動産売却で失敗しないために土地の価格相場と地域の特徴をまとめました。

さらに、過去の公示地価の推移や人口の増減などから今後の相場の見通しを考察していますので、不動産を売却する際の参考にしてみてください。

旭ヶ丘の土地価格相場

2025年の静岡県三島市旭ヶ丘における土地価格相場（平均取引価格）は26万円/坪（7.8万円/㎡）です。

取引事例から見える旭ヶ丘の特徴

土地価格相場と合わせて旭ヶ丘の土地取引の特徴を理解しておくことが大切です。

不動産の売却を頼むとき、不動産の専門知識を持たない一般の方にとっては、どういった理由で売却価格が決まるのかを知るすべが無いため、提示された売却価格が全てのように感じてしまいますよね。

しかし、依頼する不動産会社によってその売却価格に300万円以上の開きがあるのは、不動産売却ではよくあることです。

本来なら2,000万円で売却できた土地が、1,700万円でしか売却できないことも珍しくありません。

そこで、不動産業界で売りやすいとされる条件と旭ヶ丘の土地取引の特徴を比較して理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分けることができるようになります。

まず、一般的に不動産業界では、その土地の売却しやすさ…つまり需要の大きさには5つの条件があるとされています。

この5つの条件が、どのように売却価格に影響してくるかについては、こちらのページで詳しく解説しています。

旭ヶ丘における取引データは以下のようになります。

駅までの時間に対する土地価格相場の傾向

旭ヶ丘は三島駅より北東に約2〜3kmの距離に位置しています。不動産業界では一般的に駅に近いほど売却しやすいとされていますが、旭ヶ丘では駅距離が遠いにも関わらず坪単価が下がらないという結果になりました。

考えられる理由：

1. 旭ヶ丘内の高台・景観や環境面の価値が高い可能性
   　→ 駅近エリアよりも、遠くの高台にある静かな住宅地が人気。特に旭ヶ丘は閑静な住宅地として整備されており、土地の形状や周辺環境が価格に強く影響している可能性があります。

2. 駅距離以外の要素（接道条件・整形地・区画の広さなど）の方が価格を左右している
   　→ 例えば、駅から徒歩40分でも南向き整形地で陽当たりが良ければ、徒歩30分で接道条件が悪い土地よりも高く評価されることがあります。

3. 実際の「駅距離」が生活にあまり影響していない層の購買
   　→ 自家用車を持つファミリー層が主な購入層で、駅距離は重視されていない可能性があります。

このように駅距離よりも「地域ブランド」や「住環境」が価格に強く影響している地域と考えられます。

土地の形状に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では正方形や長方形の土地は、敷地を有効活用しやすいことから、売却しやすい土地とされていますが、旭ヶ丘でも正方形の土地が高く売却しやすいという結果となりました。

また、旭ヶ丘では形状によって坪単価が最大で9万円も開きがあることから、土地形状が価格形成に大きく影響するエリアだとわかります。

区画整理地内では「整形＝標準的で当然」と捉えられるため、不整形地は相対的に大きく劣る扱いになります。

面積に対する取引価格の傾向

土地面積は広過ぎても、狭過ぎても、需要が少なくなります。

逆に、購入可能な人が多いほど、土地の需要が拡大することから、相場より高く売却しやすくなります。

旭ヶ丘　土地面積に対する取引価格の傾向
450㎡超				1	1
〜450㎡
〜400㎡
〜350㎡				2
〜300㎡			1	2	2
〜250㎡	1	1	1	5	1
〜200㎡		5	4	1
〜150㎡	2	1
〜100㎡	3
〜50㎡
	〜1000万円	〜1500万円	〜2000万円	〜2500万円	〜3000万円	〜4000万円	〜5000万円	〜6000万円	〜7000万円	7000万円超

旭ヶ丘では土地面積が200㎡〜250㎡程度（60坪〜75坪）で価格が1,500~2,500万円の土地取引が多く行われています。

つまり、お客様にとって売却しやすい土地面積は70坪前後、購入者にとって購入しやすい価格は2,000万円程度ということが分かります。

接面道路幅に対する土地価格相場の傾向

前面道路幅（土地に面した道路の幅）によって建てられる建物の大きさが決まることから、不動産業界では前面道路幅が広い土地ほど、売却しやすいとされています。

ところが、旭ヶ丘は一般的な「広い道路＝高評価」という常識とは少し異なる傾向を示しています。

旭ヶ丘に多い5~6m道路は車のすれ違いが可能な幅でありながら、幹線道路より交通量は抑えられているという特徴があります。

それよりも幅員が広い道路は幹線道路や通り抜け交通の多い道路となり、騒音・通行量・プライバシーの懸念から敬遠されがちです。

単に道路が広ければ良いというわけではなく「住環境としてのバランス」が重視されていることがわかります。

道路方位に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では一般的に、日当たりが良くなることから、南側道路は売却しやすく、北側道路は売却しづらいとされています。

一方、旭ヶ丘では、方位単独ではなく「地形・眺望・街区設計とセット」で方位が評価されていると考えられます。

特に北・西方向が開けていて、富士山や駿河湾の眺望がある土地は、高評価を受けやすい傾向にあります。

西・北向きの好評価は、旭ヶ丘の地域特性（高台・景観・街並みの設計思想）を反映しており、全国的な「南向き優位」の常識が通用しない地域だと言えるでしょう。

旭ヶ丘の今後の見通し

土地には売りやすいタイミングというものが存在します。

もちろん、家庭によって人生プランは異なりますから、売りやすさだけで売却時期を決められるものではありません。

子どもの成長や仕事の変化など家庭内の事情を優先することも重要です。

しかし、タイミング次第で数百万円も売却価格に差が出てしまうこともあるのです。

そのため、売却を急ぐ必要が無いのであれば、高く売るために少し待つ、というのも不動産売却で得するための有効な手段になります。

そのためには、今後の見通しから売りやすいタイミングをお客様自身で把握しておくことが大切です。

なお、三島市全体的に土地相場が2030年までに下降すると言われており、その根拠とされる3つの理由のうち2つが人口推移と災害リスクです。

それぞれが、土地の価格にどのように影響してくるのかについては、こちらのページで解説しています。

それでは、三島市全体と旭ヶ丘の統計での違いも見比べながら、旭ヶ丘の土地の売りやすいタイミングを一緒に見ていきましょう。

過去32年間の公示地価の推移

旭ヶ丘は公示地の設定がないため、近隣の初音台の公示地価を参照しました。下記の標準地において算出されています。

初音台の公示地価は1995年より下降が続いています。

一方で、公示地価において1994年からの下降率を三島市と初音台で比べると初音台は下降率が少ないことが分かります。

具体的な下降率は以下の通りです。

1994年からの公示地価下降率
地域	1994年	2024年	下降率
三島市	1,184,000円/坪	432,000円/坪	-63.5%　⬇︎
初音台	417,000円/坪	274,000円/坪	-34.3%　⬇︎

三島市でもバブル期から不動産投資の影響を受け地価が大きく上昇し、その後下降してきました。

しかし、住宅地である初音台は不動産投資とは異なり「上がっているから買う」「下がっているから売る」といった性質のものではないことから、三島市に比べ下降率が少なかったのです。

つまり、初音台は景気の動向より、家庭生活の変化によって取引が起こるため、今後を見通すうえで、人口の推移に着目することがとても大切になります。

旭ヶ丘においても似た傾向にあると考えられます。

過去18年間の人口推移

人口減少は日本全体の社会問題となっていますが、旭ヶ丘ではどうでしょうか。

旭ヶ丘の人口は2024年12月31日現在で1370人ですが、2007年の1655人をピークに減少傾向にあります。

一方で、人口がピークとなった年から2024年の減少率を旭ヶ丘と三島市で比べると、旭ヶ丘は三島市より減少幅が大きいことがわかります。

具体的な増減率は以下の通りです。

ピーク時からの人口減少率
地域	2007年	2024年	減少率
三島市	114,188人	104,961人	-8.1%　⬇︎
旭ヶ丘	1,655人	1,370人	-17.2%　⬇︎

つまり、旭ヶ丘では三島市全体の傾向より早いスピードで人口が減っていくということです。

一方で、2007年から2024年までに、土地を買う中心年代である30歳代は半分になり、75歳以上の高齢者は2倍以上に増えました。

2010年を境に30歳代よりも75歳以上の高齢者が多くなり、その差は年々広がっています。

つまり旭ヶ丘では少子高齢化が加速しており、土地を買いたい若者は減り、土地を売りたい高齢者が増えることが今後も続き、土地価格相場は下落していくことが予想されます。

さらに、旭ヶ丘には人口の推移とともに、土地の価格に影響を及ぼす大きなポイントが存在するのです。

旭ヶ丘の災害リスク

土地価格相場を考える上で最も大きな要因が災害リスクの有無です。

土地購入者における災害への危機意識の高まりから、水害や土砂災害などの災害リスクがある地域では、土地相場価格が下降し、逆に災害リスクがない地域では、土地相場価格が上昇していくことが予想されます。

三島市のハザードマップによると旭ヶ丘は、一部で土砂災害警戒区域に指定されている以外は他エリアに比べて災害リスクの低い地域となっています。

そのため旭ヶ丘では、災害リスクの高い地域に比べて土地価格相場が維持しやすいと言えます。

三島市全体と比較した今後の見通し

これまで見てきた3つの統計推移から、分かったのは以下の3点です。

旭ヶ丘は人口の減少ペースが三島市全体より早く、30歳代の減少と高齢者の増加という少子高齢化が顕著に見られます。

災害リスクの低い地域であることはプラスポイントにはなりますが、それでも土地価格相場は下降していくことが予想されます。

そのため、高く売却することを考えているのであれば、できるだけ早く売却活動を始めた方が良いと言えます。

とはいえ、これはあくまで旭ヶ丘全体の傾向からの見通しであり、当てはまらない土地もあることから、売却を始める際は旭ヶ丘の特徴をしっかり理解した不動産会社に相談しましょう。

まとめ

今回は、三島市旭ヶ丘の土地価格相場や特徴・今後の見通しを紹介してきました。

土地の価格は、面積・方位・土地に接する道路幅員など土地の条件によって変わることから、土地価格相場だけで正確に売却価格を計算することはできません。

正確な売却価格を知るため、最終的には不動産会社に査定をしてもらう必要があります。

しかし、旭ヶ丘の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの土地が安く売り出されてしまうことになりかねません。

そのため、旭ヶ丘の特徴を理解し適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却において重要なパートナーになります。

不動産の売却を成功させるためにも、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分け、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。