三島市初音台の土地価格相場｜特徴と今後の見通しを解説

三島市初音台は旧東海道の松並木に隣接する閑静な住宅地です。

昭和52年に宅地造成された当時は関東や関西からの子育て世代の移住者が多い街でした。

今では子供の数は減りましたが、その分、静かでのんびりとした雰囲気が感じられます。

また、伊豆縦貫道や国道1号線への利便性が良いことから、暮らしやすさは確保しつつ、まちなかの喧騒からは離れて暮らしたい人に支持されています。

今回はそんな初音台の不動産売却で失敗しないために土地の価格相場と地域の特徴をまとめました。

さらに、過去の公示地価の推移や人口の増減などから今後の相場の見通しを考察していますので、不動産を売却する際の参考にしてみてください。

初音台の土地価格相場

2024年の静岡県三島市初音台における土地価格相場（平均取引価格）は25.5万円/坪（7.7万円/㎡）です。

取引事例から見える初音台の特徴

土地価格相場と合わせて初音台の土地取引の特徴を理解しておくことが大切です。

不動産の売却を頼むとき、不動産の専門知識を持たない一般の方にとっては、どういった理由で売却価格が決まるのかを知るすべが無いため、提示された売却価格が全てのように感じてしまいますよね。

しかし、依頼する不動産会社によってその売却価格に300万円以上の開きがあるのは、不動産売却ではよくあることです。

本来なら2,000万円で売却できた土地が、1,700万円でしか売却できないことも珍しくありません。

そこで、不動産業界で売りやすいとされる条件と初音台の土地取引の特徴を比較して理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分けることができるようになります。

まず、一般的に不動産業界では、その土地の売却しやすさ…つまり需要の大きさには5つの条件があるとされています。

この5つの条件が、どのように売却価格に影響してくるかについては、こちらのページで詳しく解説しています。

初音台における取引データは以下のようになります。

駅までの時間に対する土地価格相場の傾向

初音台は三島駅より東側に広がり、三島駅から3kmほど離れて位置しています。不動産業界では一般的に駅に近いほど売却しやすいとされています。

しかし、初音台では駅から遠くても高く売却しやすいという結果となりました。

この要因として、初音台は国道1号線と隣接しており、駅からの距離が離れても車での利便性が低下しないことが挙げられます。

初音台から三島駅まで歩くと近くても30分はかかります。初音台に土地を求める人にとって「駅に近いこと」の重要度はそれほど高くなく、車での移動に便利である事の方が大事なのではないでしょうか。

そのため、初音台では「駅に近いほど高く売れる」といった不動産業界の一般的な傾向とは異なり、駅から遠い土地でも売却しやすくなっています。

これは、三島市内の各地域の中でも稀な特徴ですので、しっかり確認しておく必要があります。

土地の形状に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では正方形や長方形の土地は、敷地を有効活用しやすいことから、売却しやすい土地とされていますが、初音台でも長方形の土地が高く売却しやすいという結果となりました。

これは初音台では長方形の物件がそもそも多いことが土地価格相場にも影響しています。

初音台は昭和63年に地区計画が定められました。

地区計画とは生活に身近な「地区」を対象として、その住み良い環境を守り、はぐくむために、建物の使いみちや建物・敷地の規模、建物の高さなどをきめ細かく定める地区のまちづくりルールのことです。

この中で、初音台では最低敷地面積が165㎡と定められているため、土地を無理に分割して売りに出されることがありません。このことからも不整形地が売りに出る可能性が少ないことがわかります。

面積に対する取引価格の傾向

土地面積は広過ぎても、狭過ぎても、需要が少なくなります。

逆に、購入可能な人が多いほど、土地の需要が拡大することから、相場より高く売却しやすくなります。

初音台１　土地面積に対する取引価格の傾向
450㎡超		1					1
〜450㎡					1
〜400㎡
〜350㎡
〜300㎡				1
〜250㎡			3	2
〜200㎡			2
〜150㎡	1	1
〜100㎡	1
〜50㎡
	〜1000万円	〜1500万円	〜2000万円	〜2500万円	〜3000万円	〜4000万円	〜5000万円	〜6000万円	〜7000万円	7000万円超

初音台では土地面積が200㎡〜250㎡程度（60坪〜75坪）で価格が2,000万円程度の土地取引が多く行われています。

つまり、お客様にとって売却しやすい土地面積は70坪前後、購入者にとって購入しやすい価格は2,000万円程度ということが分かります。

接面道路幅に対する土地価格相場の傾向

前面道路幅（土地に面した道路の幅）によって建てられる建物の大きさが決まることから、不動産業界では前面道路幅が広い土地ほど、売却しやすいとされています。

しかし、初音台では道路幅が6m以上の他に5m以下でも高く売れるという異なる傾向が見られました。

その要因として、初音台では入り組んだ道がほとんどなく、どこからでもメイン通りへのアクセスが良いため、土地を購入する際には道路幅よりも別の要素に重きを置かれるからではないかと推察します。

このように、初音台では不動産業界では一般的な「道路幅が狭いと安くなる」といった傾向とは異なります。つまり、地域の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの土地が安く売り出されてしまうことになるのです。

そのため、初音台の土地取引の特徴を理解することで、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分ける指標として下さい。

道路方位に対する土地価格相場の傾向

不動産業界では一般的に、日当たりが良くなることから、南側道路は売却しやすく、北側道路は売却しづらいとされています。

初音台でも南側道路が売却しやすいという結果になっています。

特に初音台では北から南にかけて上り坂になっているため、北側道路の土地は道路との高低差が大きくなる傾向があります。そのため、顕著な結果になっています。

初音台の今後の見通し

土地には売りやすいタイミングというものが存在します。

もちろん、家庭によって人生プランは異なりますから、売りやすさだけで売却時期を決められるものではありません。

子どもの成長や仕事の変化など家庭内の事情を優先することも重要です。

しかし、タイミング次第で数百万円も売却価格に差が出てしまうこともあるのです。

そのため、売却を急ぐ必要が無いのであれば、高く売るために少し待つ、というのも不動産売却で得するための有効な手段になります。

そのためには、今後の見通しから売りやすいタイミングをお客様自身で把握しておくことが大切です。

なお、三島市全体的に土地相場が2030年までに下降すると言われており、その根拠とされる3つの理由のうち2つが人口推移と災害リスクです。

それぞれが、土地の価格にどのように影響してくるのかについては、こちらのページで解説しています。

それでは、三島市全体と初音台の統計での違いも見比べながら、初音台の土地の売りやすいタイミングを一緒に見ていきましょう。

過去32年間の公示地価の推移

初音台の公示地価は1995年より下降が続いています。

一方で、公示地価において1994年からの下降率を三島市と初音台で比べると初音台は下降率が少ないことが分かります。

具体的な下降率は以下の通りです。

1994年からの公示地価下降率
地域	1994年	2024年	下降率
三島市	1,184,000円/坪	432,000円/坪	-63.5%　⬇︎
初音台	417,000円/坪	274,000円/坪	-34.3%　⬇︎

三島市でもバブル期から不動産投資の影響を受け地価が大きく上昇し、その後下降してきました。

しかし、住宅地である初音台は不動産投資とは異なり「上がっているから買う」「下がっているから売る」といった性質のものではないことから、三島市に比べ下降率が少なかったのです。

つまり、初音台は景気の動向より、家庭生活の変化によって取引が起こるため、今後を見通すうえで、人口の推移に着目することがとても大切になります。

過去17年間の人口推移

人口減少は日本全体の社会問題となっていますが、初音台ではどうでしょうか。

初音台の人口は2024年12月31日現在で993人ですが、2016年の1068人をピークに減少傾向にあります。

一方で、人口がピークとなった年から2024年の減少率を初音台と三島市で比べると、初音台は三島市より減少幅が大きいことがわかります。

具体的な増減率は以下の通りです。

ピーク時からの人口減少率
地域	2016年	2024年	減少率
三島市	111,410人	104,961人	-5.8%　⬇︎
初音台	1,068人	993人	-7.0%　⬇︎

つまり、初音台では三島市全体の傾向と同じか早いスピードで人口が減っていくということです。

一方で、2007年から2024年までに、土地を買う中心年代である30歳代は半分以下になり、75歳以上の高齢者は2倍以上に増えました。

2015年を境に30歳代よりも75歳以上の高齢者が多くなり、その差は年々広がっています。

つまり初音台では少子高齢化が加速しており、土地を買いたい若者は減り、土地を売りたい高齢者が増えることが今後も続き、土地価格相場は下落していくことが予想されます。

さらに、初音台には人口の推移とともに、土地の価格に影響を及ぼす大きなポイントが存在するのです。

初音台の災害リスク

土地価格相場を考える上で最も大きな要因が災害リスクの有無です。

土地購入者における災害への危機意識の高まりから、水害や土砂災害などの災害リスクがある地域では、土地相場価格が下降し、逆に災害リスクがない地域では、土地相場価格が上昇していくことが予想されます。

三島市のハザードマップによると初音台は、西側の一部で土砂災害警戒区域に指定されている以外は他エリアに比べて災害リスクの低い地域となっています。

そのため初音台では、災害リスクの高い地域に比べて土地価格相場が維持しやすいと言えます。

三島市全体と比較した今後の見通し

これまで見てきた3つの統計推移から、分かったのは以下の3点です。

初音台は人口の減少ペースが三島市全体より早く、30歳代の減少と高齢者の増加という少子高齢化が顕著に見られます。

災害リスクの低い地域であることはプラスポイントにはなりますが、それでも土地価格相場は下降していくことが予想されます。

そのため、高く売却することを考えているのであれば、できるだけ早く売却活動を始めた方が良いと言えます。

とはいえ、これはあくまで初音台全体の傾向からの見通しであり、当てはまらない土地もあることから、売却を始める際は初音台の特徴をしっかり理解した不動産会社に相談しましょう。

まとめ

今回は、三島市初音台の土地価格相場や特徴・今後の見通しを紹介してきました。

土地の価格は、面積・方位・土地に接する道路幅員など土地の条件によって変わることから、土地価格相場だけで正確に売却価格を計算することはできません。

正確な売却価格を知るため、最終的には不動産会社に査定をしてもらう必要があります。

しかし、初音台の特徴を知らない不動産会社を選んでしまった場合、本来は高く売ることができたはずの土地が安く売り出されてしまうことになりかねません。

そのため、初音台の特徴を理解し適切な提案をしてくれる不動産会社は、不動産の売却において重要なパートナーになります。

不動産の売却を成功させるためにも、不動産会社から提示された売却価格が適切な根拠のあるものなのかを見分け、信頼できる不動産会社を見つけることをお勧めします。

三島市初音台の土地価格相場｜特徴と今後の見通しを解説