源兵衛川沿いの土地や建物の売却を考えて、不動産会社に査定を依頼した。返ってきた金額を見て、「思ったより安いな」と感じたことはありませんか？
その感覚は、おそらく正しいです。
たかの
源兵衛川沿いの不動産は、本来の価値より低い金額で売れてしまうことがあります。
不動産査定の仕組みを理解すれば、必然的にたどり着く結論です。この記事では、なぜ損するのか、どのくらい損するのか、そしてどうすれば損しないのかをお話しします。
この記事を読む前に——どの不動産会社に依頼する場合でも確認してほしいこと
この記事は当社（アイ企画）の考え方を紹介する内容ですが、大切なのは「誰に頼むか」ではなく「水辺の価値が正しく扱われているか」です。すでに査定を依頼済みの方は、以下の3点だけ確認してみてください。
| 確認ポイント | |
| 1 | 査定書に源兵衛川沿いの景観・水辺環境に関する言及があるか |
| 2 | 比較に使われた取引事例に源兵衛川沿いの物件が含まれているか |
| 3 | 物件の広告写真に川沿いの景観が撮影されているか |
3つとも「はい」なら、その不動産会社は源兵衛川沿いの価値を理解しています。
当社でなくても、安心して任せてよいと思います。1つでも「いいえ」があるなら、この記事を最後まで読んでみてください。なぜそれが問題なのかが分かります。
もくじ
なぜ損するのか①：不動産査定の仕組みに「源兵衛川沿い」の加点がない
不動産の査定額は、主に取引事例比較法という方法で算出されます。
近隣で過去に売買された類似物件の価格をもとに、査定対象の物件の価格を推定する方法です。比較する項目は、駅からの距離、土地の面積、道路幅、用途地域、日当たり、形状などの「スペック」。
アイさん
たかの
不動産流通推進センターの住宅地価格査定マニュアルで評価される項目は、大きく分けて以下の4つです。
| 査定カテゴリ | 主な評価項目 |
| 交通・近隣状況 | 最寄駅までの距離、商業施設の充実度、学校・病院の有無 |
| 環境・供給施設 | 騒音・振動、日照、上下水道・ガス |
| 街路状況 | 前面道路の幅員、舗装状態、接道方向 |
| 画地状況 | 土地の形状、間口と奥行、高低差 |
この中のどこにも、「梅雨が明けた朝に窓を開けると、昨日とは水量の違うせせらぎの音が聞こえてくる」という項目はありません。
「夏の夕方、庭先でぼんやりしていたら足元に1匹ホタルが飛んできた」という項目もありません。
公示地価や路線価も同様です。日本の不動産査定の仕組み自体が、水辺の景観価値を織り込めない構造になっているのです。
たかの
なぜ損するのか②：源兵衛川沿いの土地が低く査定された実例
理屈だけでは納得しにくいと思うので、実例をお話しします。物件が特定されない範囲でお伝えします。
たかの
返ってきた査定額は、いずれも近隣の「川沿いでない物件」とほぼ同じ水準でした。
そのオーナーさんが「おかしいな」と感じたのは当然です。なぜなら、その物件は——
- リビングから源兵衛川が見える
- 季節ごとに表情が変わる水面をリビングから眺められる
- 市街地にいながら、庭先で自然の生態系と隣り合って暮らせる
- 散歩道として整備された川沿いの遊歩道に直接出られる
こういう体験価値を持っている物件だったからです。
でも、査定書にはこの価値が1円も反映されていませんでした。
アイさん
たかの
取引事例比較法では「近隣の類似物件の成約価格」が基準になりますが、源兵衛川沿いの物件はそもそも取引件数が非常に少ない。
比較できる事例がないから、普通の住宅地の相場に合わせるしかない。
結果として、水辺の付加価値がゼロとして扱われてしまうのです。
どのくらい損するのか？
具体的な金額は物件によって異なりますが、目安をお伝えします。
私自身の仲介経験からお話しします。
源兵衛川沿いの物件を、水辺の暮らしに価値を感じる買い手に届けられた場合と、普通にポータルサイトで広く売った場合とでは、体感で1〜3割ほど成約価格に差が出ると感じています。
たとえば、川沿いでない同条件の土地が1,500万円で査定されたとします。普通に売れば、源兵衛川沿いの物件もほぼ同じ1,500万円前後にしかなりません。
しかし、水辺の暮らしを求めている買い手に届ければ、1,650万〜1,950万円（1〜3割増）で決まる可能性がある。この150万〜450万円の差が「普通に売ったときの損」です。
査定額が2,000万円の物件なら、200万〜600万円。3,000万円なら、300万〜900万円。金額が大きくなるほど、売り方の違いによる差額も大きくなります。
もちろん、すべての物件でこの通りになるわけではありません。立地や建物の状態、売り出すタイミング、そして買い手との巡り合わせによっても変わります。
ただ、「源兵衛川沿い」であることの価値がゼロということは、まずありえない。三島で40年土地の仲介をしてきた実感として、これは断言できます。
三島市内の土地価格の相場感については、以下の当社別記事も合わせてご覧ください。
なぜ損するのか③：源兵衛川沿いの建築規制がマイナス査定に働く構造
源兵衛川沿いの物件には、もうひとつ「損する構造」があります。
まず前提として知っておいていただきたいのは、源兵衛川は法的には「農業用水路（かんがい用水路）」であるということです。
いわゆる河川法上の「河川」とは位置づけが異なります。ただし、水路隣接地としての建築上の制約は存在しますし、三島市の景観計画による規制もかかります。
| 規制の種類 | 影響 |
| 三島市景観計画 | 一定規模以上の建築物の新築・外観変更に届出が必要。デザインの制約 |
| 水路占用・隣接地の制限 | 水路隣接地での建築制限。セットバックが必要な場合も |
| 用途地域による制限 | 建蔽率・容積率の制約で、土地面積に対して建てられる建物が限られる |
たかの
規制はマイナス査定に反映される。でも、規制が守ってきた景観の価値はプラス査定に反映されない。
さらに言えば、「川沿い」というだけで浸水リスクを懸念されてマイナスに評価されがちです。
もちろん、水辺に隣接する以上、浸水リスクの確認は不可欠です。まずはお手元の物件の地点を、当社の「三島市 災害リスクマップ」でご確認ください。
そのうえで知っておいていただきたいのは、源兵衛川は富士山の湧水を水源とする川であり、広範囲から雨水が集まって流れ込む一般的な河川とは増水の構造が異なるという点です。これはリスクがゼロという意味ではありません。しかし、「川沿い」という属性だけで一律にマイナス評価される一方、こうした構造上の特性はプラスに考慮されない。
マイナスだけカウントされてプラスが無視される——これが源兵衛川沿いの不動産が構造的に安く評価される理由です。
査定書に載らない、源兵衛川沿いの不動産が持つ「本来の価値」
では、普通の査定で拾えない「本来の価値」とは何でしょうか。
まず、源兵衛川は区間によって性格がかなり異なります。売却を考える際には、この違いを理解しておくことが重要です。
上流（楽寿園〜三石神社あたり）——飛び石や木道が整備された、源兵衛川でもっとも「観光地」としての顔が強い区間です。散策客が多く、メディアに取り上げられる写真もほとんどがこのエリア。景観のブランド力が最も高いため、水辺の価値を理解する買い手に届けば大きなプレミアムが期待できます。一方で、遊歩道を行き来する人の視線やにぎわいが気になる方もおり、「静かな水辺の暮らし」を求める買い手には合わないこともあります。
中流（三石神社〜源兵衛橋あたり）——住宅の裏手や庭先が川に面する、もっとも「生活に溶け込んだ水辺」の区間です。観光客の目が届きにくい分、静かな暮らしと水辺の近さを両立できるのがこのエリアの魅力。リビングからせせらぎの音が聞こえる、庭先にホタルが飛んでくる——そういう日常的な体験価値はこの区間が最も高い。売却時には、この「観光地ではない水辺の日常」を言語化して伝えられるかどうかが価格を左右します。
下流（源兵衛橋〜中郷温水池）——農地や空き地が広がり、川の表情も上流・中流とはまるで異なります。景観のインパクトでは上流に譲りますが、まとまった土地が得やすく、用途の自由度が比較的高いのが特徴です。農的な暮らしに関心がある移住者や、水辺に近い立地で事業用地を探している買い手にとっては、むしろこの区間のほうが条件に合うケースもあります。
このように区間ごとに景観の性格も買い手の層も異なりますが、どの区間にも共通するのは、査定書には載らない「体験としての価値」があるということです。
源兵衛川は、楽寿園に湧き出す富士山の伏流水を水源とする全長約1.5kmの農業用水路です。
平成の名水百選、疏水百選に選定され、2016年には世界かんがい施設遺産にも登録されています。
NPOグラウンドワーク三島の活動によって再生された水辺環境は、三島駅から徒歩5分にありながら初夏にはホタルが舞う、全国的にも稀有な存在です。
たかの
源兵衛川沿いに暮らす価値は、もっと日常的なところにあります。
冬の朝、空気が澄みきった日に川面を覗くと、底の石のひとつひとつまで見える。
春先、三石神社のあたりで水温がわずかに上がったのを、指先で感じた日がある。秋の夕暮れ、カワセミが水面すれすれを青い閃光のように横切っていく。
子どもが学校帰りに川で靴を濡らして帰ってくる。
こういう「暮らしの中の水辺」は、不動産のカタログには載りません。でも、ここに住んだことのある方なら、この感覚が分かるはずです。
この川沿いに住むということの体験価値を、あえて言語化するなら以下のようになります。
- 音の価値 — 車の音ではなく、水の音で一日が始まる暮らし。雨の翌朝は水量が変わり、聞こえる音色も昨日とは違う
- 季節の価値 — 春の新緑、夏の水遊び、秋の紅葉、冬の澄んだ水面。四季を「眺める」のではなく「暮らす」
- 生態系の価値 — ホタル、カワセミ、カニ。市街地の中で自然の生態系に隣接している
- 散歩道の価値 — 飛び石や木道で整備された遊歩道が玄関先に続く。「散歩に出かける」のではなく「暮らしの動線に散歩がある」
- 希少性の価値 — 源兵衛川沿いの土地は物理的に限られており、新たに増えることがない
もちろん、水辺に隣接する暮らしにはいいことばかりではありません。
夏場の蚊、遊歩道を行き来する人の視線、川沿い特有の湿気。 源兵衛川沿いに住んでいた方なら、これらも身をもって知っているはずです。
大雨のときの水位を心配される方もいるでしょう。浸水リスクについては先述の通り、物件ごとの確認が欠かせません。当社の「三島市 災害リスクマップ」で地点ごとにご確認ください。
ただ、ここが重要なのですが——そうしたデメリットを承知のうえで「この暮らしがしたい」と思える人こそが、この物件の価値を正しく理解できる買い手です。
デメリットを知らない人に売るより、知ったうえで「それでも欲しい」と思う人に売る方が、結果的に高く売れます。
たかの
逆に言えば、この価値が分からない人に売ろうとすると、普通の住宅地と同じ値段でしか売れない。それが「普通に売ると損する」の本質です。
高く売れるだけではない——「大切に使ってもらえる」ということ
ここで、損得の話から少し離れて、もうひとつお伝えしたいことがあります。
たかの
水辺の景観が好きで、川面に映る季節の移ろいに価値を感じて、この場所だからこそ欲しいと思って購入する人です。
そういう人は、窓からの眺めを潰すような建て方はしない。
庭の木を全部切って駐車場にはしない。源兵衛川との関係を大切にしながら、この土地を使ってくれます。
つまり「高く売れる」だけでなく、「気に入って大切に使ってもらえる」。
源兵衛川沿いに長く住んでいた方や、ご実家を相続された方にとって、これは金額以上に大切なことではないかと思います。
自分が大事にしてきた場所が、次の持ち主にも大事にされる。ターゲティングして売ることのメリットは、価格だけではありません。
源兵衛川沿いの土地を損せず売る方法：「価値を理解してくれる買い手」を探す
アイさん
たかの
普通の売り方が損する理由
一般的な不動産売却は、次のような流れです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 取引事例比較法で価格が算出される（ここで水辺の価値が消える）
- SUUMOやアットホームなどのポータルサイトに掲載される
- 「三島市 土地」「三島市 中古住宅」で検索する幅広い層に向けて広告される
- 買い手は複数の物件を比較し、㎡単価の安い順で絞り込む
この流れでは、源兵衛川沿いの付加価値は競争力になりません。ポータルサイトの検索画面に「水辺の景観あり」「自然の生態系に隣接」というフィルター項目はないからです。
普通の売り方は、買い手のターゲティングが間違っている。これが損する理由です。
価値を理解してくれる買い手とは
- 三島の水辺環境に憧れて移住を検討している人 — 東京からの移住者の中には、「源兵衛川のある暮らし」を具体的にイメージして三島を選んでいる人がいる
- 水辺の景観を活かした事業を考えている人 — 宿泊施設、カフェ、アトリエなど、源兵衛川の景観そのものがビジネスの付加価値になると考えている事業者
- 「ここにしかない暮らし」を求めている人 — 住宅スペックではなく、暮らしの体験で住む場所を選ぶ層。この層は㎡単価ではなく「体験の価値」で購入を決める
たかの
だからこそ、「広く売る」のではなく「正しい相手に届ける」売り方が必要なんです。
具体的にどうやって「正しい相手」に届けるのか
アイさん
たかの
方法①：コンテンツで「三島の水辺に本気で関心がある人」を引き寄せる
当社のWebサイト（izuip.com）では、三島市の地価データ、町別の土地価格分析、独自のハザードマップ、街の魅力を掘り下げた記事など、三島の不動産に特化したコンテンツを数多く発信しています。
これらの記事を読みに来る人は、SUUMOで「静岡県 土地 安い順」と検索している人とは全く違います。三島という街に具体的な関心を持ち、自分で調べ、情報を読み込んでいる人です。
こういう人に向けて物件情報を発信すれば、源兵衛川沿いの景観価値は「説明しなくても伝わる」。なぜなら、三島の水辺の魅力をすでに理解しているからです。
ポータルサイトは「広く網を張る」ツール。自社コンテンツは「本気の人を引き寄せる」ツール。この2つを組み合わせることで、源兵衛川沿いの物件にふさわしい買い手と出会う確率が上がります。
具体的な事例をひとつご紹介します。物件が特定されない範囲でお話しします。
以前、源兵衛川の中流域にある築30年超の建物付き土地をお預かりしたことがあります。土地は約40坪。他社の査定では、近隣の川沿いでない物件と同水準の金額が提示されていました。
当社では、この物件の広告写真を「リビングから見える源兵衛川」「庭先から遊歩道に出られる動線」にフォーカスして撮影し、自社サイトの三島移住に関する記事群と連動させて発信しました。SNSでは、朝の水面に光が差し込む30秒の動画も投稿しました。
その動画を見たのが、東京在住で三島への移住を検討していた方でした。当社サイトの記事を以前から読んでおり、「源兵衛川沿いの物件が出たら教えてほしい」と考えていたそうです。問い合わせから内見まで1週間、内見から成約まで約1ヶ月。最終的な成約価格は、他社の査定額を約2割上回りました。
決め手を聞くと、「間取り図を見ただけでは問い合わせなかった。動画で水辺の空気感が伝わったから、ここに住む自分をイメージできた」とのことでした。この方は建物をリノベーションし、川沿いの景観を活かした暮らしを楽しんでいらっしゃいます。
方法②：写真と動画で「体験」を伝える
源兵衛川沿いの物件の価値は、間取り図や土地面積では伝わりません。
- 早朝、川霧がゆっくり流れていく窓からの眺め
- 朝の光が水面に反射してリビングに差し込む様子
- 庭先から見える源兵衛川と、そこを歩く人たちの風景
- 夕暮れ時の水辺の空気感
こういう「体験」は、テキストや間取り図ではなく、写真と動画でしか伝わりません。
当社では、源兵衛川沿いの物件を扱う場合、SNSや動画を使って「この物件で暮らすと、日常がどう変わるか」を視覚的に発信しています。ポータルサイトの物件概要欄に「源兵衛川隣接」と一言書くのと、30秒の動画で水辺の空気感を伝えるのとでは、届く相手がまったく違います。
先ほどの中流域の事例でも、買い手が最初に反応したのは間取り図でも土地面積でもなく、朝の水面を映した30秒の動画でした。スペック情報だけでは動かなかった人が、映像ひとつで三島まで内見に来る。これが「体験を伝える」ことの力です。
たかの
源兵衛川沿いの不動産は、スペックで勝負すると普通の住宅地に埋もれます。でも体験で伝えれば、「ここにしかない物件」として際立つ。伝え方を変えるだけで、同じ物件の見え方が変わり、届く相手が変わり、価格が変わります。
売却を依頼する不動産会社を選ぶときの視点
この記事では当社の方法を紹介しましたが、最も大切なのは「水辺の価値を理解して売ってくれる不動産会社に依頼すること」であり、それは当社でなくても構いません。
記事の冒頭でもお伝えした3つのチェックポイントを、もう一度確認してみてください。
たかの
この3つが「はい」なら、その不動産会社は源兵衛川沿いの価値を理解しています。そのまま任せてよいでしょう。
1つでも「いいえ」があるなら、「なぜ源兵衛川沿いであることを評価していないのですか？」と聞いてみてください。その回答の仕方で、その会社が水辺の物件を扱えるかどうかが分かります。
そのうえで、不動産会社を選ぶ際には以下の点も確認してみてください。
- 源兵衛川沿いや三島市の水辺物件の売買実績があるか
- ポータルサイトだけでなく、独自の販売チャネル（SNS、自社サイト、動画など）を持っているか
- 「体験としての価値」を買い手に伝える工夫（写真・動画・ストーリー）をしてくれるか
この視点で探せば、当社に限らず、源兵衛川沿いの物件を正しく評価して売ってくれるパートナーが見つかるはずです。
まとめ：源兵衛川沿いの土地を売却する前に知っておくべきこと
たかの
| ポイント | |
| 1 | 不動産査定の仕組み（取引事例比較法）には、水辺の景観価値を評価する項目がない |
| 2 | 景観条例等の規制はマイナス査定に反映されるが、規制が守った景観はプラスに反映されない |
| 3 | 源兵衛川沿いの物件は取引事例が少ないため、普通の住宅地と同じ相場に引きずられる |
| 4 | 本来の価値（音・季節・生態系・希少性）は、それを理解できる買い手にしか伝わらない |
| 5 | 損しないために必要なのは、「広く売る」ではなく「正しい相手に届ける」売り方 |
| 6 | 価値を理解する買い手は高く買うだけでなく、その土地を大切に使ってくれる |
たかの
その価値を正しく評価できるかどうかは、査定の方法と、買い手の見つけ方にかかっています。
もし売却を検討されているなら、まず先ほどの3つのチェックポイントで今の売り方を確認してみてください。そのうえで、「この物件の本当の価値は何か」を一度立ち止まって考えてみていただければと思います。
三島市の不動産市場全体の動向については「三島駅南口再開発が不動産価格に与える影響」で、当社代表の投資方針については「なぜ三島？不動産のプロが自腹で投資し続ける5つの理由」でそれぞれ詳しく解説しています。
源兵衛川沿いの土地・建物の売却について、通常の査定とは異なる視点でご相談に応じています。
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この記事を書いた人
| 名前 | たかの だいち（髙野 大地） |
| 会社 | 株式会社Izuip（有限会社アイ企画） |
| 免許 | 静岡県知事(10)第6124号 |
| 所在地 | 静岡県三島市 |
| 専門 | 三島市の土地売買仲介。自身も三島市内で不動産投資を実践 |
